房贷新规来了，个人购房选择“固定利率”，还是“一年一变”?

12月28日，央行在其网站发布《中国人民银行公告[2019]第30号》(以下简称“《公告》”)，进一步推动存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。

《公告》指出，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)，加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

推动“存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR”，是利率市场化的深化动作，因事关大多数购房者，引起广泛关注。

对这则公告，记者观察分析认为，如下几点需要注意：

一是本公告所称存量浮动利率贷款政策并不包括公积金个人住房贷款，因此使用公积金的个人住房贷款者，可不用关注本次公告。

二是本公告所称存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款。

这里需要弄清楚的第一个概念是：存量房贷。央行是在2019年8月17日宣布贷款利率改革，10月8日之后的房贷，基本上都是按照LPR利率定价的。存量房贷是指10月8日之前没有按照LPR(贷款市场报价利率)来定价和发放的住房商业贷款。10月8日之后，可能也有少量没有按照LPR利率定价的房贷，这也属于存量房贷。

这里需要弄清楚的第二个概念是：贷款市场报价利率LPR。LPR是由我国18家报价银行综合考虑资金成本、贷款市场供求、信用溢价所报出来的结果。18家银行报价去掉最高和最低，其他数据平均构成LPR数据。今年10月8日起新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

由此需要弄清楚的第三个概念：基点。一个基点的定义为“百分之零点零一”，即0.01%，它在计算利率、汇率、股票价格等方面被广泛应用。

三是存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR之后，未来一年即2020年房贷利率和2019年房贷利率相比没有变化，但是计算方式变了，套用了市场利率，为2021年后形成房贷利率市场化作了准备。

公告第3条规定：商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含)，执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。公告第4条规定：金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

这两条规定决定了2020年的“商业性个人住房存量贷款”保持利率不变，2019年的房贷利率标准将在2020年继续执行。这里，之所以2020年房贷利率能够保持不变，是将2019年原合同执行利率作为“固定得数”，减去了“2019年12月发布的相应期限LPR”，得到了“加点数值”。

比如，你过去房贷享受基准利率4.90%，中国人民银行授权发布的2019年12月20日贷款市场报价利率(LPR) 5年期以上LPR为4.80%，你的加点就是4.90%-4.80%=0.10%，即一个基点。如果你之前享受7折利率，基准是4.9%，实际利率是3.43%，现在的加点是3.43%-4.80%=-1.37%，你的加点就是负值。

四是基于合同签订的平等权益原则，个人可以自由选择“固定利率”和“一年一变”

按照新规定，“商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年”，这就意味房贷利率可以“一年一个变化”。

按照新规定，“之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。”这就意味着从2021年开始，住房贷款利率更多地将由市场机制决定，和2020年、2019年的利率形成机制有了不同。

当然，基于合同签订的平等原则，为了维护住房贷款人的权益，个人住房贷款可以选择固定利率。新规则确定：“也可转换为固定利率” “如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。”这就意味着，个人可以自由决定一直实行“固定利率”，但“商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平”，即如果想继续按照2020年、2019年的利率还贷，也是可以的。

五、住房贷款是选择“固定利率”好，还是选择“一年一变”好?

2021年开始，个人住房贷款可以选择“固定利率”，也可以选择“一年一变”，这对一些人带来选择上的难题。比如，有些人担心，选择“一年一变”后，如果“相应期限LPR与该加点数值”大于2020年和2019年的利率(2020年的利率和2019年的利率是一致的)，那自己月还贷款不就增加了吗?如果年年如此，那不亏大了吗?

记者综合观察分析判断，世界各国尤其是发达经济体，多年来都已经是低利率，我国利率水平相对较高，利率整体已经进入下行渠道，个人住房贷款选择“一年一变”比选择“固定利率”，可能更好一些。

目前，发达国家利率水平一般在1%多一些，全部2%之下，日本和瑞士甚至是负利率;金砖国家利率相对较高，但今年以来，几乎全球所有国家都下调了利率。对我国利率政策，央行行长易纲最近一篇文章值得关注。12月1日，央行行长易纲在《求是》杂志发表《坚守币值稳定目标 实施稳健货币政策》的署名文章，文章系统地介绍了货币政策的本源和目标，新时代我国货币政策的使命与担当，以及实施好稳健货币政策的着力点。文章指出，守护好老百姓手里的钱，保持币值稳定，并以此促进经济增长，是货币政策的使命。不能让老百姓手中的票子变“毛”了，不值钱了。“即使世界主要经济体的货币政策向零利率方向趋近，我们也应坚持稳中求进、精准发力，不搞竞争性的零利率或量化宽松政策，始终坚守好货币政策维护币值稳定和保护最广大人民群众福祉的初心使命。”

实施“稳健货币政策”，意味着我国货币政策不会像许多国家那样采取大的降息政策，而是有可能每次迈小步，比如，今年美国降息，每次都是25个基点，而我国一次只有5个基点。

今年9月以来，我国利率整体进入下行渠道的趋势比较明显。

9月初央行宣布降准。

9月17日，MLF利率没有像市场预期的那样下调。

9月20日第二次LPR出炉，1年期LPR下降了5BP(1BP=0.01%)，5年期保持不变。

10月20日，1年和5年期LPR均保持不变。

11月5日上午，MLF利率小幅下降5bp，这是逾三年来央行首次下调该利率。

11月15日，当日无MLF到期，但央行意外进行MLF操作，净投放2000亿元，以对冲月中缴税对资金面的影响，中标利率持平报3.25%。当日还有对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点的第二次调整，释放长期资金约400亿元。

11月18日，央行以利率招标方式开展了1800亿元逆回购操作。期限为7天，利率为2.5%。央行上次逆回购还是在10月25日，当时利率为2.55%。

11月20日， “5年期以上”利率下调……

在这样的趋势下，利率市场化实际面临“最好的机遇期”，这应该也是央行决定对住房贷款实行市场化利率决定机制的大背景。当然，借款人选择“一年一变”，还是转换为固定利率，只有一次选择权，转换之后不能再次转换。因此，借款人需要慎重选择。对于借款人来说，固定利率长期确定，无法享受利率下行的红利，但能够在利率上行时减少还贷增大的压力。