多地出台楼市新政：稳复工、减租金、分期缴地价

疫情当前，为应对疫情对地产行业带来的负面影响，近日，无锡、西安、上海、浙江等多个省市密集出台关于应对“新冠”疫情的楼市支持政策，主要内容包括稳定复工、减免租金、放宽预售、土地出让金延期分期、税费缴纳延期等。  

多地出台楼市新政  

受疫情影响，2月份以来商品房销售数据表现惨淡，数据统计显示，2020年大年初一至正月十八，30大中城市商品房成交套数仅1680套，而去年同期达到41199套，同比下滑96%；销售表现低迷的背景下，房企现金流承压，从而被动减少投资支出，拿地数量明显下滑，2020年春节复工后首周100大中城市土地成交宗数仅为50宗，去年同期则为158宗，同比下降68%。  

为应对疫情影响，2月12日，无锡市发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关保障经济平稳运行的政策意见》，涉及房地产开发、融资、预售、销售等前端各环节。  

具体内容主要有：纳税申报及税款缴纳最长可延期3个月；引导房地产和建筑施工企业信贷合理适度增长；保障住房贷款有序投放、预售资金监管放松至累计申请使用额度不超过重点入账监管资金的95%；商品房预售条件放宽至完成投资额25%以上即可；组织网上房交会等  

同日，西安市出台《西安市人民政府关于有效应对疫情促进经济平稳发展若干措施》称，疫情防控期间，新出让土地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金，出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%等  

南昌市自然资源厅同日发布的政策与西安发力点类似，涉及土地出让竞买保证金比例调整为20%、商品住宅或商住混合用地出让金缓缴为6个月等。  

中金公司认为，当前全国多数地区售楼处关闭、项目施工暂停，房企销售回款大幅减少，叠加行业面临债务到期高峰，房企现金流风险正在逐步累积。此时政策端在税费和土地款延期缴纳、信贷端支持等方面的倾斜，可有效缓解开发商的短期现金支付压力、提升其现金流安全性、缓释行业下行风险。而政府线上审批服务的推行和审批条件的适度放宽则有助于引导房企逐步恢复生产经营活动，促进楼市秩序回归。  

在地方政府出台楼市支持政策之前，央行、财政部、银保监会等部门已出台了一系列加大货币信贷投放、保障流动性合理充裕的逆周期调节政策。  

中金公司认为，此番各地出台的楼市扶持政策是对2月12日中央政治局常委会会议提出的“统筹疫情防控与经济社会秩序恢复”精神的有力落实，是对疫情影响下房地产行业所面临的资金面冲击的针对性应对。  

中金公司预计，后续还将有更多城市在“因城施策”的框架下出台不同程度的楼市支持政策。政策将逐渐更多指向“托需求”，尤其是保护土地市场需求的合理有序恢复，具体可能体现于开发商融资政策的适度调整，在保障房企借新还旧额度合理充裕的基础上，不排除部分优质房企在新增债务融资额度上的机会。  

华西证券也表示，地产调控“房住不炒”的整体定调短期内改变的概率较低，但一城一策调控的思路下，各城市均有自主调控空间，后续其余城市地产政策边际放松力度仍值得期待。  

中信建投预计，后续或有更多城市将跟进出台相应的房地产支持政策。考虑到近期安徽、江西等地的房地产协会已出台文件，向当地政府提出了提升对房地产市场支持力度的诉求，其中包含放宽限购、限价及预售条件等内容，部分土地财政依赖度较高、受疫情打击较大的城市存在调控政策进一步趋松的空间。  

地产股投资机会值得关注  

疫情持续冲击背景下，部分城市楼市调控政策边际放松值得期待，多个券商机构建议关注地产股投资机会。  

东吴证券认为，疫情当前，地产行业短期承压，短期销售和开工停滞。地产行业对稳增长意义重大，行业政策环境迎来改善契机。2020年看好深耕一二线的龙头。A股推荐万科、保利地产、中南建设；H股推荐金地商置、旭辉控股集团、世茂房地产；此外还看好华夏幸福(稳投资、扩需求逻辑)。  

中金公司表示，尽管短期行业基本面受疫情影响面临一定负面冲击，但对行业优质龙头公司的观点整体不悲观，主要考虑到：  

1)疫情的负面冲击对住宅开发商而言是暂时性的，需求只是延迟释放，此时更体现出龙头公司销售和盈利上的强防御性；  

2)当前宏观经济和地产基本面承压，政策端后续可能有更大正向调整空间；  

3)板块估值和仓位均已处于底部。当前时点建议投资者关注头部开发商的低吸机会。