套路无处不在 如何避开“无理由退房”陷阱

在新冠肺炎疫情的冲击下，房企自春节起近一个月的线下销售基本停滞。于是，房企纷纷启动线上营销模式，而早在上世纪９０年代就已经出现在楼市的“无理由退房”，也成为众多房企加码线上营销的“撒手锏”。

“无理由退房”看上去无比美好，但购房者买到手的房子真的能“无理由”退货吗？“无理由退房”只是退定金还是可以退已付房款？在实际买房过程中，购房者真的可以做到“无理由退房”吗？

“真退”还是“噱头”

春节后兴起的这一波“无理由退房”举措，其实也是房企在疫情之下的无奈之举。

疫情冲击下，楼市销售几乎降至冰点。克而瑞监测的２７个重点城市２月整体成交仅２４０万平方米，同比下滑７７％，创下有史以来最大跌幅，武汉、宁波等城市２月楼市甚至为零成交。

从企业层面来看，２月份大多数房企的销售额同比出现大幅下滑。如首创置业合约销售金额同比约下降８９％，新城控股合同销售金额同比减少５６．５５％，碧桂园权益合同销售金额同比减少４９．９７％，保利发展签约金额同比下降３９．９４％，融创中国合同销售金额同比下降３３．１７％。

而疫情之下，对现金流要求极高的房地产企业，为了卖房可谓使出了浑身解数，除了火速推出线上售楼和直播卖房，“无理由退房”举措也极为吸睛。

如阳光城明确自２月６日起至３月３１日止，在草签并支付规定首付比例之后，对指定房源可以享受无理由退房；新城控股规定２月１日至２８日在“小新ｅ房”线上认购，６０天内可无条件退房。

据记者不完全统计，自年后复工以来，融创中国、美的置业、禹州地产、时代中国、花样年、大悦城、碧桂园等房企纷纷推出了类似的“无理由退房”措施，期限从３０天到１８０天不等。

那么，房企推出的“无理由退房”是真退还是噱头？

每日经济新闻记者近日调查发现，有些房企推出“无理由退房”举措，在实际操作过程中却往往只是在玩文字游戏，其中还有着众多套路。

“退房”只限退定金

“我给您发一下我们楼盘的资料吧，现在都是在线看房，您要是觉得合适就交１０００块钱定下来，我们现在是无理由退房。”这是每日经济新闻记者近日在手机上收到的郑州某楼盘销售人员推送的信息。

不过，当记者询问什么是“无理由退房”时，这位销售人员表示：“就是把您的１０００块钱（定金）退给您。”

记者调查发现，目前很多楼盘项目都承诺“无理由退房”，但表示仅仅是“退定金”。至于签订合同之后，则直接表示“无法退房”。

“您需要缴纳５万元的认筹金，在规定的时间内交齐房款就可以了，您选择退房的话我们可以把认筹金全额退还。”　北京朗廷湾的工作人员告诉记者：“签订了购房合同，交了房款之后就不能退了。”

北京喜悦学府项目的置业顾问告诉记者，目前该楼盘定金需要３０万元，该定金能够以“无理由退房”的名义退还。不过他同时透露：“我们现在能０元锁定房源，只要您提交相应的客户资料。”

也就是说，该楼盘甚至省掉了别家几千元的订房金。该置业顾问透露，目前每天选择０元订房的客户有１０人左右。

在回答能够退还购房款时，他选择了回避：“如果你觉得咱们项目符合要求，您再交房款。如果您不满意，那您也没必要折腾。”

北京的多位中介人员也告诉每日经济新闻记者：“目前购买新房几乎都是只能退定金，一旦签了合同则无法退还。”

３位“退房”者的遭遇

事实上，“无理由退房”并非新鲜事物，早在１９９５年ＳＯＨＯ现代城便首先提出了“无理由退房”。到了２００１年，潘石屹的无理由退房政策变为“年息１０％的无理由退房”，也就是说，这其中包含了退款的时间成本。

上述朗廷湾的销售人员也告诉记者，定金可以退。“不过需要一个月的时间。”

那么，如果购房者签订了购房合同后希望退房怎么办？记者在调查过程中发现，相比退定金而言，这是一个漫长且劳神的过程。

“我的购房首付款在开发商那里已经有将近９个月了，到底什么时候能完成退款，我也不清楚。”　去年在北京石景山买房的谢凯对记者说。

２０１９年６月，谢凯支付了房屋首付款，但是因为网签的原因，一直到当年１２月才拿到银行贷款。不过因为其他原因，谢凯决定退房，该楼盘开发商也答应退款。不过从今年１月才开始申请走退款流程。

目前，谢凯的购房首付款仍然杳无音信。“我已经准备起诉开发商了。”

而刘坤则是交了２５万元的认购金之后便后悔了，但他并未签订购房合同。去年刘坤缴纳完认购金后，他所购楼盘的开发商便开始大规模打折。“我认购的房子一下子亏了６万元左右，作为一个普通百姓，这可是我们家半年的收入呀。”

当刘坤向开发商提出退房要求后，得到的答复是，需要再缴纳２５万元后才能将之前的认购金退回。

而王洋在退房时，则遭遇了被扣违约金的经历。购房之前，开发商给王洋的承诺是可以退全款，但他真正申请退房后。“我被告知需要走３～６个月的流程。”

两个月后，王洋接到了开发商“扣除１２万元违约金”的要求。发商的解释是，因为他的贷款银行没有通过，导致没有及时缴纳剩余款项。“之前开发商明明承诺的是，如果贷款被拒可以退全款的。”

“无理由退房”陷阱咋避免

那么在购房过程中，购房者如何避免掉入“无理由退房”的陷阱？

北京云亭律师事务所张奇律师向每日经济新闻记者表示：“‘无理由退房’作为房地产企业向购房者发出购房要约时附加的一项条件，属于购房合同的一部分，只要是双方真实意思表示，法院一般会认定合法有效，对双方均有法律上的约束力。”

张奇表示，“无理由退房”往往是附加一定条件的，而房地产企业在宣传时仅仅强调可以“无理由退房”，但是却不向消费者示明“无理由退房”的条件。因此，往往陷入“购房者‘无理由退房’无需承担任何违约责任，但又以购房者存在其他违约行为而拒绝购房者‘无理由退房’”的矛盾中。

因此，张奇建议，购房者在缴纳认购金、签订‘无理由退房’协议时，应全面了解退房的要求及其所附加的条件。”

“此外，购房者所缴纳的认购金，在‘无理由退房’协议上多表述为‘定金’。按照法律规定，在协议对‘定金’无特殊说明的情况下，如果因购房者原因最终交易未达成的，购房者无权要求退还定金。所以，消费者在缴纳认购金时，一定要明确认购金的性质。”张奇补充道。