汉峪部分高价地项目陷销售尴尬期 交通堵塞是硬伤

近几年，位于济南东南方向的汉峪片区，因占据南部山区稀缺资源，距离市政中心、ＣＢＤ距离适中；升值潜力大等因素的影响，成为不少改善型购房者的首选区域。近日，记者在实地探盘中发现，汉峪片区多个高端改善盘加推小户型高层，倍受欢迎。而持续走大户型“路线”且没有价格优势的项目则陷入销售尴尬期。业内人士表示，高价拿地的背景下，价格战中开发商“无路可退”。

汉峪片区交通堵塞严重、学校配套待完善

汉峪片区的最大弊端是楼群、人口密度太高导致的交通堵塞。汉峪片区建设用地面积６．８６平方千米，计划人口规模为１５．５万人，人口密度高达２２５９４人／平方千米。目前整个济南市的人口密度为８４９人／平方千米，也就是说，汉峪片区的规划人口密度是济南市现人口密度的２６倍！加上周边ＣＢＤ等密集写字楼群，早晚上下班高峰集中出行，在地铁完善前，近几年交通情况不容乐观。

对于改善型购房者来说，看重的更多是配套。根据济南市规划局２０１６年８月１９日发布的汉峪片区控规详细规划，汉峪片区共规划有３所独立小学（金谷一小、金谷二小、汉峪小学）、１所独立初中（高新二实验所在位置）、１所高中（高新二实验东侧）、２所九年一贯制学校（大汉峪和小汉峪各自的配套学校）、１所私立学校（托马斯国际学校）。２０１７年，高新区公布了引进山大教育集团进行托管的大汉峪瀚阳小学，缓解了片区内一部分教育资源紧张问题。对于汉峪片区内定位改善型住宅的几个项目来说，学校配套仍不占优势。沿凤凰路向北的银丰·玖玺城、金茂府，作为历下学区房，且有大户型在售产品，吸引了不少购房者，抢了汉峪片区几大高端楼盘的“风头”。

高价拿地，部分项目陷入销售尴尬期

汉峪片区目前在售项目，拿地价均较高，舜山府２宗住宅楼面价为１１０１８元／㎡、１３１７０元／㎡；金科东方博翠地价为１４４２６元／㎡＋１２０００㎡储备性安置房，泰禾济南院子２宗住宅楼面价为１２２２０元／㎡、１３０６７元／㎡。２０１７年８月１１日，保利地产以３１５００万元＋４００１㎡的储备性安置房的成交价竞得１宗居住地块，溢价率２１．１５％，楼面价１４２７５元／㎡，加上４００１㎡的储备性安置房，折合楼面价在１８０００元／㎡以上。高地价也直接决定了在售价格对相对较高。目前保利和光山语在售１５层小高层，面积为１４３㎡，均价２４０００元／㎡。８层洋房，面积为１９８㎡，均价２８５００元／㎡—２９０００元／㎡。

保利和光山语位于旅游路以南、凤凰路以西。南部邻近济南托马斯国际学校，在地理位置上优势明显。但在销售情况看，不容乐观。

因为价格偏高而销售压力较大的还有泰禾·济南院子。项目目前洋房、别墅在售，洋房７层、８层、１３层，均价在３２０００元／㎡－３６０００元／㎡，别墅１０００－５０００万／套，有双拼，联排，叠拼等多种产品可供选择，仍以四居室大户型为主。与周边竞品对比来看，泰禾·济南院子价格高出不少。

据悉，泰禾集团于２０１７年８月以总价１５．６２亿元竞得汉峪片区出让的Ｂ－０５地块、Ａ－１３地块、Ａ－１４三块地块。其中Ｂ－０５规划用途为商业商务用地；Ａ－１３、Ａ－１４地块则为目前在售的泰禾·济南院子项目。记者在济南住宅与房地产信息网站上了解到，开盘近两年来，泰禾·济南院子销售情况并不理想，甚至存在销售记录为“０”的楼座，在汉峪片区众多高端产品中，预计很难消化。

值得注意的是，２０１９年，泰禾集团曾深陷资金链危机。今年在中国房地产协会公布的“２０２０中国房地产５００强”中，泰禾集团未上榜，而“２０１９中国房地产５００强”榜单中，泰禾位列２３强，此次未能入榜，引人遐想。

高层、小高等产品加推倍受欢迎

记者统计发现，目前，汉峪片区多以改善型楼盘为主，大户型较多。

主打一层一千万大平层的舜山府，也在近期首推１３８㎡和１７２㎡的小平层，价格在２７０００元／㎡—３２０００元／㎡。

绿城·玉兰花园，润园４＃楼认筹启动，即将加推，１７层均价２２０００元／㎡。

与其他楼盘主打大户型相比，金科则推出了部分相对较小的户型房源。目前，加推仅此１栋的２＃高层，面积为１２２㎡三室两厅两卫户型，相对区域内其他四室产品，倍受欢迎。毛坯交付，交房时间预计２０２２年６月２６日。

业内人士表示：汉峪片区各个高端系产品在高成本之下竞争非常激烈，在众多楼盘的映衬下，如果不凸显出自己亮点和优势或加推小户型，向刚改转型。在没有价格优势的情况下，销售估计会面临很大的挑战。