房企围猎热门城市,4月300城土地成交价创近两年新高

刚刚过去的4月，是“地王”频出的一个月。

在楼市逐步复苏的同时，近期多地土地市场活跃度提升显著。来自某地产研究中心的统计数据显示，4月份300城土地成交整体量价齐升，成交均价突破3000元/平方米，创2018年以来新高。而包括南京、厦门、杭州等在内的热门城市更是“地王”频出，屡屡刷新成交纪录。

“疫情对房企的资金链影响虽然大，但国内融资难度降低，部分企业拿地积极性再次出现了提高。”中原地产首席分析师张大伟表示，在降准降息等政策影响下，房企拿地积极性逐渐提高，多个城市再次出现高溢价率土地成交，推动土地市场热度持续提升。

不过，市场分析人士则指出，3月以来，纳储需求叠加降准降息等政策影响下，使得房企拿地积极性逐渐提高。但若地价过高，也会导致项目盈利空间被压缩，建议房企投资仍需保持理性。

热度城市高溢价地块频出

4月末，南京土地市场以连续两场重量级土拍高调收尾。

其中，4月29日，南京出让5幅地块，总成交价高达129.06亿元。5幅地块中，由中南与江苏水利联手以30.8亿元拿下建邺区江心洲纯住宅用地拍出区域新高，楼面价达到3.5万元/平方米;江宁区NO.2020G08地块则被蓝光地产历经37轮竞价，以5.8亿总价、溢价率45%的代价摘得。尽管价格不高，但该地块已拍至最高限价，1.1万元/平方米的楼面价也令该幅地块成为区域内的新“地王”。

4月30日，南京再次出让5幅地块，起拍总价达212.1亿元，最终总成交价242.2亿元。其中，两宗宅地之一的河西南G10地块在经历113轮报价后，以43.5亿元的价格被南京金域蓝湾置业有限公司(万科)斩获，溢价率34.67%;河西南G11地块也在百余轮报价后由融政(上海)城市建设发展有限公司(融创)以40.1亿元竞得，溢价率36.39%。此外当日在南部新城推出的G12和G13两宗巨无霸地块最终也高价成交。

长三角另一个重点城市杭州，4月土地市场持续升温，十区20宗出让涉宅地中(剔除人才用地)，11宗溢价封顶，其中9宗竞报自持。进入5月，杭州土地市场热度不减。5月7日，浙江省杭州市集中出让10宗地块。其中，经过43轮竞价，杭州银嘉涵企业管理有限责任公司(南京银城)以上限价格118587万元竞得余杭区数字商贸城单元JG1807-05地块，溢价率29.48%。

同为热门二线城市的厦门，则在4月份刷新了福建土地的总价、楼面价。在4月22日举办的年内首场土拍中，厦门共推出思明区、集美区、翔安区3宗优质涉宅用地，总起拍价约108.45亿元，吸引了包括建发、中骏、中海、绿城等在内的近20家房企参拍。其中，思明2020P01地块在历经数百轮竞价之后，最终由上海泰鸣贸易有限公司以103.55亿元摘得。作为厦门首个“百亿地王”，这幅地块也刷新了厦门土地出让的总价和单价纪录。

一线城市中，4月以来上海土地市场开闸放量，百余幅优质地块被摆上“货架”。值得一提的是，4月27日，由招商蛇口旗下公司夺得的上海青浦区徐泾镇崧泽大道北侧29-02、32-03地块，12.84%的溢价率则打破了上海自2017年以来住宅地块均以底价成交的现状。

事实上，经历3月平稳期之后的土地市场，4月的行情堪称“如火如荼”。来自克而瑞地产研究中心的数据显示，4月300城土地成交均价创2018年以来新高;40个典型城市土地成交建筑面积和土地出让金收入环比涨幅均超100%，同比涨幅超过20%。

同时，该机构也强调，从房企在重点城市的参拍率也可以看出当前企业的投资意愿：4月，重点二三线城市的百幅优质地块吸引了大量房企参拍，福州、厦门、温州等城市地块参拍企业都在10家左右，竞拍轮数往往超过50轮;其中金地、中梁、新城、中海等企业参拍幅数都在15宗以上，活跃度明显提升。

另据某地产研究中心统计，4月份共有16个城市卖地超过百亿，前三甲分别为：南京439亿，杭州362亿，苏州343亿。同时，4月份土地溢价率也出现明显的上行态势，一二线城市的平均住宅土地溢价率是2019年下半年来的最高位，平均溢价率达15.54%，而3月份为12.58%。

投资仍需理性

对于近期土地市场的回暖行情，业内人士普遍认为，这是热点城市优质土地和融资环境放宽的双重刺激。

上述研报指出，3、4月份成为企业拿地的窗口期，主要是因为部分城市地块位置优越，且供应放量推动成交上涨，比如3月300城土地供应建面达到28103万平方米，同、环比分别上涨23%和203%。中原地产中国大陆区副总裁兼原萃总裁刘天旸也向记者表示，企业以长远发展战略为本，土地作为房企最重要的生产资料，依旧是重点。而“地王的出现，更多的是反映出市场对该城市及区域发展价值的高预期，且近期的土拍地块不乏优质地块，从而引得各公司‘竞折腰’”。

纳储需求之外，智库研报指出，融资环境边际放宽使房企增加融资规模，为公司在土地市场上拿地提供资金支撑。在融资方面，国内信用债融资环境友好，使得信用债融资成本持续下降。

记者注意到，4月份，ABS成房企融资热门，华发股份、龙湖、新城、蓝光等ABS产品均获批发行。中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林向记者指出，资金总是会向高处流、向收益高的地方流动。之所以目前资金仍通过各种渠道流向房地产，整体来看，还是因为对房地产有不断上涨的预期。

“疫情对房企的资金链影响虽然大，但国内融资难度降低，部分企业拿地积极性再次出现了提高。”张大伟表示，在降准降息等政策影响下，房企拿地积极性逐渐提高，多个城市再次出现高溢价率土地成交，推动土地市场热度持续提升。

在部分行业人士看来，整体来看土地市场的热度将持续一段时间，房企投资持续聚焦在热点城市如杭州、南京、苏州、福州等。但若地价过高，也会导致项目盈利空间被压缩，投资仍需保持理性。

盘和林表示，土地价格的上涨会提升房价上涨的预期，从而开启整个房地产过热的可能性。若高溢价地块频出，必定会助长整个房地产市场上涨的预期：“一旦这个预期形成的话，可能我们需要付出更大的代价才能够控制住房价。”盘和林强调，总体来看，还是要严格控制好房价，“要不然的话，这头不按住，实体经济相对比起来可能更加艰难。”

不过，刘天旸并不认为目前的土地市场已经不存在“过热”可能。

“高溢价地块频出有其自身项目优势，也是积压了一季度的投资需求的双重作用下的产物之一。”他告诉记者，一方面是市场消费客户趋于成熟，并不因“地王”而接受高价。同时，近年来政策上对于房企的融资渠道进行了严格的规定，经历过2016、2017年的地王频出时代，特别是疫情之下的资金流情况，“地王”亏本出售依旧战绩不佳的新闻也不绝于耳，使得各房企在拿地前的考虑更为谨慎成熟，对风险把控更为成熟，联合体获取地块、操作项目已成主流常态。