济南楼市半年观察：各项目以价换量，同片区竞争白热化

2020年已经过半，回顾济南上半年的楼市，因为疫情“黑天鹅”的影响，一季度楼市按下了“暂停键”，处于一段时间的低潮期；4月章丘区“房票”重回大众视野；5月全省全面放开高校在校、毕业生落户政策并再次强调“房住不炒”定位；6月济南楼市迎来各项目开盘加推小高潮，济南新房房价结束8个月下跌迎来小幅上涨。

截至目前来看，济南楼市平稳发展，各项目价格战还会持续。有业内人士认为,下半年济南出现房地产调控政策的可能性不大,各房企下半年销售指标压力不会减少，同时，在竞品云集的环境下，房价或会再降。

人才新政助力楼市回温

上半年，中央坚持“房住不炒”定位并没有松懈，济南也没有出台相关放松房地产调控的政策。受疫情影响，一季度济南楼市短期震荡，在政策方面，相关人才新政为楼市回温助力，业内人士表示，人才新政实则是一种变相松绑限购的方式。

6月济南实施全新落户政策，全面取消了落户城镇条件限制。依照济南的《全面放开落户限制实施细则》，提供人才、院校学生、居住、就业等多条落户途径，无房、投靠亲属者、灵活就业人员等均可落户。另外，济南全面放开对高校在校生、毕业生的落户限制，毕业生来济可先落户后就业；高校毕业生创业最高可获得30万元担保贷款。

在疫情“黑天鹅”影响下，不仅济南推出人才新政，全国多个城市也在“抢人大战”中频频出招。这一方面可以看出各地方对于人才的求贤若渴，但也会联想到变相松绑限购。有知情人士指出，在调控政策不变的前提下，在土地出让以及房地产交易环节给予企业更大力度的支持，或许会有较好的市场表现。

以价换量，竞品竞争激烈

年初也有行业大佬曾预测今年济南的楼市未必比去年好过，而更加雪上加霜的是疫情突袭。虽然各大开发商及时采取线上售楼处等方式应对，但根据某地产研究发布的《2020年一季度中国房地产市场总结》可以看出，一季度百强房企销售规模同比下降21%。

为了应对市场变化对业绩带来的冲击，济南楼市上演了一大波价格战。从华润公元九里推出13500元/㎡起的低价房，到恒大全线75折大甩卖，一直到现在中铁城跌破楼面价叫卖，开发商一直在用不同的方式诠释着降价的意义。

作为刚需产品云集的新东站、唐冶等片区，价格战模式也在层出不穷的变化着，精装改毛坯、地块变化、清退房源、特价房源等形式都在通过降价来实现以价换量。值得注意的是，融创文旅城、中海华山珑城等销冠项目也出现在价格战的大军中。业内人士分析称，面对当前市场的不确定性，房企想要更好地活下去，必须“稳”字当头；由于购房者对于市场的预期不确定，观望情绪较重，所以部分房企为了资金回流都采取了价格战的方式进行“收割”。

看向二手房市场，济南某平台二手房页面挂牌数已经达到50593套，记者了解到，不少从事二手房交易的中介也已经转行做起了新房交易。 在国家统计局发布的70大中城市每月数据中，5月份济南二手房价格继4月份环比微跌0.1%后，是今年第二次出现持平。可以看到，在大量新社区交房后，二手房库存积压严重，除了学区房价格稳定外，大部分二手房成交价都存在不同程度的降价，所以二手房在成交方面压力颇大。

房企压力大，市场预期并不明朗

通过各项目采用以价换量的方式促进销售来看，开发商对于未来市场预期并不明朗，现阶段通过降价的方式加快资金回流，也已经成为各大房企的当务之急。

现阶段，济南在售项目较之前有很大提升，根据中国房地产报报道，仅6月份纯新项目入市数量就达18个。据不完全统计，下半年还有位于和谐商圈的保利五里牌坊项目、绿城诚园，高新区中铁项目，唐冶片区山钢锦悦华府，药山片区中梁云山和院，新东站大悦城、山钢项目等亟待入市，可以预测下半年的市场竞争将达到白热化。

据知情人士透露，目前各大房企的拿地热情较之前有所降低，主要原因是受制于资金问题。当然，在上半年的土拍过程中也出现了经十一路C地块激烈竞争的现象，但主要是因为地块体量小，没有附加条件等自身原因，实际上，上半年土拍多数是以底价成交的价格而结束。

某数据业务事业部济南机构副总经理张泓对于下半年济南楼市的走势则分析称，济南下半年楼市的竞争将更加激烈，大量新项目不断入市，为了冲刺业绩，各项目对于分销销售的依赖也会加大；加之对于市场预期的不确定，不排除房价还会有下降的可能。

对于购房者而言，下半年可选择的空间将会更大，目前，有些项目依然存在降价空间，但有些高价地项目也已经“降到位”，在选择时也需要根据自身预算进行购房。