全国首个集体土地租赁项目入市

7月6日，北京丰台区成寿寺，全国首个集体土地租赁项目正式落地开放。

该项目为泊寓院儿，由成寿寺村集体以土地经营权与万科合作，目前首批235套公寓已于5月下旬全部租罄。

集体土地破冰

项目位于南三环方庄桥西南角，距离14号线方庄站800米，去国贸仅6站20分钟，区位优势明显。

更为重要的是，该项目的土地性质为集体土地。

对于集体土地租赁，2017年，北京市印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，明确集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业（租赁物业），可依法出租获取收益，不得对外出售或以租代售。租金将参考周边住房租赁市场水平，鼓励签订长期住房租赁合同，但单次租期不得超过10年。

事实上早在2015年2月，北京市大兴区等33县（市、区）就被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。作为北京市唯一的农村集体经营性建设用地改革试点区，大兴区已出台40多项政策文件，实现了农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股与国有土地“同等入市、同权同价”。

随着集体土地使用制度的改革，由各级政府垄断建设用地供应的格局将大为改观，土地市场供应也将更加多元化。

创新合作模式

政策一直以来也在不断保障租赁，《北京市2017～2021年及2017年度住宅用地供应计划》提出，未来五年全市住房建设计划安排150万套，其中租赁住房50万套，占比30%。

但现实是，租赁并不是一个收益率较高的行业。据不完全统计，媒体公开的陷入资金链断裂、跑路、倒闭等中小公寓数量高达16家，在今年年初疫情影响下，市场租金出现下降的行情下，今年上半年近七成长租公寓因“高收低出”模式，导致资金链断裂。

这便对租赁企业的操作模式提出了考验。

2017年，成寿寺村集体以土地经营权与万科合作，将项目建成后45年的经营管理权及收益权转让给万科。

作为北京市第一批集体土地建设租赁住房的试点工程，成寿寺项目从立项到拿到“工程施工许可证”原本计划需要7个月的时间，而实际过程被缩短到5个月，整体较综合计划提前6个月开业。

有别于土地获取，万科前期只需投入建设开发成本，降低了企业参与租赁住房的负担。

2018年8月24日，项目正式开工，北京万科泊寓事业部相关负责人曾告诉《每日经济新闻》记者：“在当前的合作模式下，企业只需要投入建安成本，开发成本大幅减少，降低了企业负担。”

“同时，万科每年付给村集体的收益有最低限，如果盈利超出预期，村集体还会在保底租金收益的基础上分享一定的超额收益，既保护了村民的基本利益，又让村民有机会共享市场的增量红利。”