先验房后交费再收房 青岛新建商品房交付新规征求意见

7月20日,青岛市住房和城乡建设局发布关于对《青岛市新建物业(商品房)交付流程指导意见(试行)》公开征求意见的通知,指导意见从保护买受人利益出发,明确以下几点重要内容：

什么样的房子可以交、交什么、怎么交、出了问题怎么办等购房群众最关心的问题,对房屋交付的条件、流程等进行全面梳理和改革;

明确新建商品房交付前必须完成首次登记,保证交房即具备办证条件;

明确先验房后交费再收房的交房顺序,避免因先收后验还是先验后收规定不明而引发的各类纠纷;

明确房屋查验的具体内容,减少房屋查验环节行为的随意性;

明确买受人有权暂缓或拒收房屋,并可选择解除商品房买卖合同的情况;

明确物业交付必须承接查验,为后续的物业管理服务奠定了良好的管理基础。

特别强调合同是交付及解决相关纠纷的依据和根本遵循,买卖双方签订合同应审慎、全面,对合同示范文本未尽事宜可签订补充条款进行约定。

条件  

新建商品房“六项符合”才允许进行交付

按照新建商品房交付条件及流程,建设单位向买受人交付新建商品房应当符合六项条件。

首先,房地产开发项目竣工,依照《建设工程质量管理条例》的规定房屋单体工程验收合格,并取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》;完成消防验收或备案;完成人民防空工程竣工验收备案。适用青岛市联合验收范围的项目,必须联合验收合格。

同时还应符合的条件包括,建设单位与选聘的物业服务企业完成了物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作;供水、供电、供暖、燃气、通信、宽带网络和有线电视等基础设施设备均达到正常使用条件;按规定办理了不动产首次登记(保证交房即具备办证条件);建设单位制定了包含查验整改、应急预案、管理流程、投诉受理等内容的交付工作方案;法律法规规定的其他条件。

流程  

交付现场“六步走”,查验后再交费收房

新房交付流程新规是如何“重塑”的呢?记者了解到,指导意见详细规定了交付现场办理的“六步走”流程,最值得关注的就是明确了先验房后交费再收房的交房顺序。

房屋查验应至少包括以下范围:房屋门窗、阳台等部位有无渗漏、开裂现象;房屋墙体是否渗漏、有无裂缝;房屋地面有无空鼓超标及开裂情况;房屋水、电、气能否正常使用(给水、采暖系统带压交付,压力值不低于设计要求);房屋卫生间是否渗漏(交付时蓄水);买卖合同上注明的房屋设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符等。

保障  

“五种情形”有权拒收并解除买卖合同

指导意见明确规定,商品房交付过程中存在五种情形的,买受人有权暂缓或拒收房屋,并可选择解除商品房买卖合同。

交付房屋套型与设计图纸不一致或者房屋实测面积超出商品房买卖合同约定的误差范围的;建设单位擅自变更规划、设计的;经批准的规划变更、重大设计变更未在法定时限内书面通知买受人的;依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验主体结构质量不合格的;法律法规规定的其他情况。

房屋因各种事由延期交付的,建设单位应当及时依商品房买卖合同约定方式告知买受人真实情况和正在采取的措施,并保持与买受人的信息沟通。

约束  

保修范围内质量瑕疵不应作为拒收理由

在征求意见中,部分企业认为指导意见只对企业有约束,没有对恶意买受人的约束及惩罚,希望能有所体现。但经查阅相关法律法规均无此方面的表述,仅在《信访条例》中明确行政部门对信访人有劝阻、批评或者教育的权利。

由于没有上位法依据,指导意见只能强调依合同协商或通过法律途径解决问题。

指导意见规定,交付使用时新建物业(商品房)存在质量问题,在保修期内,建设单位应当承担保修责任。建设单位拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。保修范围内的质量瑕疵问题,不应作为拒绝收房的理由。

时效  

意见施行前已签约项目按合同约定执行

本意见施行前已经签订前期物业服务合同或商品房买卖合同的项目,按照合同约定的相关规定执行;本意见施行之日尚未签订前期物业服务合同或商品房买卖合同的项目,签订合同时应按照本意见执行。