房企布局城市更新项目获土地储备

近期房企在城市更新领域动作较为频繁，多家上市房企就此签署了合作协议，或与地方政府达成战略合作。有专家认为，通过城市更新项目，房企可获得相对低成本、重点城市中心区域土地，并助力推动城市进一步发展。

根据相关研究报告，城市更新市场将成为10万亿级别的大市场。值得关注的是，在政策扶持下，本地和外地房企相继布局大湾区城市更新“主赛道”。

获得土储新途径

7月26日，花样年集团和中国奥园签署了城市更新战略合作协议。花样年集团方面称，未来双方将发挥各自项目资源、运营管理等优势，在大湾区城市更新板块开展更为深入、紧密的长期合作。7月22日，旭辉控股集团和悦明置业就城市更新签订合作协议。记者发现，上述合作房企多有城市更新经验，部分房企本身位于大湾区。

以花样年集团为例，公司2019年成立城市发展运营有限公司，将城市更新作为公司发展的一个重要优势来打造。截至2019年12月，公司超过一半的土储位于粤港澳大湾区，在大湾区拥有46个城市更新项目。同时，中国奥园布局城市更新领域已久，目前在推进项目40多个，“三旧”改造全覆盖。

悦明置业专注东莞市城市更新较久。旭辉控股集团的此次合作，则是就东莞市城市更新等存量土地开发的相关项目开发。7月22日，万科和沈阳市人民政府订立协议，在沈阳市总投资560亿元，项目业态包括城市旧改。

某地产研究中心数据显示，TOP100房企中47%涉足城市更新领域，TOP50房企中61%涉足城市更新。

“2019年中国城镇化率突破60%，城镇化进入中后期，一二线城市中心区域的招拍挂机会在变少，城市更新的需求上升。通过参与城市更新项目，开发商可以获得城市中心区域的开发机会，并助力推动城市进一步发展。城市更新市场门槛更高，同时对开发商运营经验要求高，参与的企业获取土储的难度和成本相较于招拍挂市场较低。”中泰国际分析师刘洁琦表示。

广东省房地产研究会执行会长韩世同称，随着招拍挂方式的土地转让减少，城市更新获取土储的方式将成为未来的趋势；且城市更新对象多是城中村、城区中心区域，改造后市场预期较高。

市场前景广阔

某报告显示，2019年全国商品房销售金额超过16万亿元，TOP30企业集中度达50%。随着房地产行业由增量时代逐步向存量时代过渡，增量空间将不断缩小，城市更新市场规模将不断增加。

佳兆业集团发布的《2019-2020房地产行业白皮书》指出，中国房地产总市值已超过300万亿元，按每年2%的城市更新速率计算，城市更新迎来6万亿元级市场。随着总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升，最终市场将迎来10万亿元的大赛道。

西南证券研报认为，土地资源日渐稀缺，盘活存量土地资源成必然出路。城市更新或开启房地产增量新时代，成为城市可持续发展的重要抓手。

政策方面在不断引导。2009年，广东省出台“三旧”改造政策，明确“三旧”改造、用地出让、历史用地手续完善等操作指引。同年，深圳出台城市更新办法。

在政策、资源等多方面因素推动下，大湾区成房企城市更新的“必争之地”。克而瑞地产研究中心数据显示，TOP100房企中有27家城市更新业务涉足广东省，热点城市包括广州、佛山、深圳等。

刘洁琦告诉记者，这主要有三方面原因：一是广东省房地产行业发展较早，旧厂、旧村资源丰富；二是政策较为支持。广东省在2008年左右就启动了旧改，2019年广东省出台加快推动三旧改造促进高质量发展的指导意见，政策环境进一步完善；三是粤港澳大湾区建设作为国家战略，发展前景广阔。

同时，参与城市更新项目的房企本土化特征明显。如参与广东省城市更新的房企有佳兆业、富力地产、万科等本土房企。这类房企本地城市更新经验相对丰富。如富力地产打造的猎德村，佳兆业参与旧改的“桂芳园”项目。近年来，外地房企相继布局大湾区，如升龙、阳光城等。刘洁琦认为，广东房地产市场门槛相对较高，竞争较激烈，对开发商本地经验要求较高。这是外地房企后续面临的主要问题。

其他重点城市方面，上海表现为地方性国企占据优势；北京国资房企活跃，如首开、中海等房企成为北京城市更新的主要参与者。

尚有问题待解

城市更新面临协商难度高、开发周期长等问题。

“和村民达成拆迁补偿协议难度大。达到政府规定的协议比例不难，但少数人要高价，项目推进受阻。”韩世同告诉中国证券报记者，就广州市场而言，部分城市更新项目推进较为缓慢，开发周期较长。

韩世同指出，广东省“旧城”改造操作难度低，但面临平衡多方利益的问题。在刘洁琦看来，城市更新项目实际推进会受到当地政策、经济环境等因素影响。

此外，“旧村”改造倾向于选择有旧改经验的企业。这一定程度上对参与企业设置了门槛。韩世同认为，如广东省市场，佳兆业、富力地产等本土房企之所以成为当地旧改的主要参与企业，除在当地具有丰富的旧改经验外，与当地村民比较熟悉，在拆迁补偿协商达成、业主搬迁速度等方面具备优势。