上半年13城楼市偏热,近期9城或将收紧调控政策

2020年7月30日，某房地产研究院发布《全国主要城市房地产因城施策研究》。报告显示，7月以来，多个热点城市相继收紧房地产调控政策，传达了　“房住不炒”的信号。深圳、南京、杭州、宁波、东莞等上半年房地产市场较热的城市，进一步出台了调控政策以促进市场平稳发展。7月24日，国务院副总理韩正召开房地产工作会议，10个城市代表参加座谈会，落实建立长效机制与市场平稳发展的要求，传达了“房住不炒”的信号。

下半年，可能出新政的重点城市有9个，包括银川、唐山、西宁、杭州、成都、无锡、沈阳、徐州、南通等。70城中，银川、唐山、西宁、杭州、成都、无锡、沈阳、南京、徐州、深圳和宁波11个城市上半年房地产市场表现较热，有较大的政策调控压力。11个城市中，深圳、南京和宁波7月已经出台全面调控政策，预计不会再出台新政;杭州已出台局部政策，还可能出台新政策。此外，东莞和南通，作为强三线城市，上半年楼市也偏热(加上述11城，共13个城市偏热)，其中，东莞已于7月25日凌晨出台全面新政，未来一段时间预计不会再出新政。而南通有出新政的可能性。

某研究院研究员王若辰表示：“稳地价、稳房价、稳预期”这是近几年房地产调控的重要目标，同时也是考核地方政府房地产调控绩效的标准。对于上半年房地价涨幅偏高的城市，下半年有较大的调控压力，以实现“房住不炒”、“平稳发展”的要求。

2020年7月，上半年房地产市场表现较热的城市如深圳、南京、杭州、宁波、东莞等进一步收紧了房地产调控政策，限制投机行为，支持刚需购房。7月24日，国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，分析当前房地产市场形势，部署下一阶段房地产重点工作，　　下半年伊始，一系列事件均传达出了坚定“房住不炒”的信号。

一、房价涨幅

在“房住不炒”、“平稳发展”的背景下，“5%”的标准可以用来衡量城市房价涨幅的合理性，对于房价年涨幅明显超过这一标准的城市，存在相应的调控压力，存在收紧调控政策的可能性。

按照2020年上半年，新房价格累计涨幅超过5%、介于4%和%5之间、介于2.5%和4%之间和低于2.5%的标准将47个主要城市分为4个类别，以此来衡量各城上半年房价涨幅的合理程度。

1、新房

2020年上半年，新房价格累计涨幅超过5%的城市为银川、唐山、徐州和西宁，是弱二线或三线城市，其中银川房价在本轮牛市中前期涨幅很小，目前有一定补涨的动力。这些城市仅上半年房价涨幅就已经超过5%，虽然不属于热点城市，但后续若市场表现过热也有一定的调控压力。

累计涨幅介于4%和5%之间的城市为杭州、南京、成都、无锡和沈阳，均为2016年来涨幅较大，且目前市场仍然表现较热的城市。这些城市上半年房价涨幅未超5%，但也已经偏高，若调控不到位，则全年涨幅将明显超过5%，有较大的调控压力。其中，南京7月已出台全面政策;杭州只是出台局部新政，不算严厉，不排除进一步收紧的可能;成都、无锡和沈阳可能进一步出台调控政策。

房价涨幅介于2.5%和4%的城市有长沙、惠州、大连、宁波等，其中宁波已出台全面新政，其他城市出台政策的压力较小。

房价涨幅小于2.5%的有深圳、泉州、呼和浩特等，其中深圳已出台全面新政，其他城市出台政策的压力很小。

2、二手房

相对于一手房市场，二手房市场比较市场化，调控难度略大，但过高的房价涨幅也会干扰市场预期，从而导致相关调控政策的出台。

2020年上半年，二手房价格涨幅超过5%的城市为深圳、沈阳、成都、唐山和北京，其中深圳二手房价的暴涨已经推动当地严厉的调控政策出台。

房价涨幅介于4%和5%之间的城市为银川、西宁、宁波、无锡和杭州，这些城市二手房市场也较热，宁波出台全面新政，杭州出台局部新政，无锡作为热点城市，有升级政策的较大压力。

房价涨幅介于2.5%和4%的城市为上海、徐州、大连、厦门和乌鲁木齐，这类城市略有压力。

房价涨幅小于2.5%的城市为福州、温州等，这类城市基本无压力。

3、新房与二手房综合

新房和二手房价格累计平均涨幅大于5%的城市有唐山、银川、深圳和沈阳;介于4%和5%之间的城市有成都、西宁、徐州、杭州和无锡;上述8个城市，除了深圳全面升级调控之外，其他7个城市存在一定升级调控的压力。

房价平均涨幅介于2.5%和4%之间的城市有宁波、大连、上海、南京、北京和乌鲁木齐，这几个城市压力较小。

房价平均涨幅小于2.5%的城市有厦门、昆明、福州等，基本无压力。

二、地价涨幅和溢价率

2020年上半年，唐山、烟台、洛阳、银川、厦门、扬州、成都、昆明、宁波和赣州等城市地价同比涨幅较大，分别为104%、76%、62%、48%、40%、39%、35%、32%、32%和32%。其中，唐山、银川、成都等属于房价涨幅也较大的城市。

2020年上半年，合肥、南宁、呼和浩特、宁波、徐州、贵阳、扬州、厦门、西安和洛阳等城市土地成交溢价率较高，分别为38%、38%、37%、32%、29%、28%、28%、27%、27%和25%，其中，徐州、宁波等城市房价涨幅也较大。

三、总结和趋势

综合来看，银川、唐山、西宁、杭州、成都、无锡、沈阳、南京、徐州、深圳和宁波11个城市上半年房地产市场表现较热，有较大的政策调控压力，下半年可能出台新的调控政策以促进市场的平稳发展，落实“房住不炒”的方针。11个城市中，深圳、南京和宁波7月已经出台全面调控政策，预计不会再出台新政;杭州已出台局部政策，还可能出台新政策。

另外，东莞和南通，作为强三线城市，上半年楼市也偏热(加上述11城，共13个城市偏热)，但其不在统计局70城房价统计范围之内;在此，我们没有进行数据比对。其中，东莞已于7月25日凌晨出台全面新政，未来一段时间预计不会再出新政。而南通有出新政的可能性。

因此，最终来看，未来一段时间，可能出新政的重点城市有9个，包括银川、唐山、西宁、杭州、成都、无锡、沈阳、徐州、南通等。