市场企稳遇到调控收紧，下半年济南楼市向左or向右?

刚刚过去的7月，济南市新建商品住宅网签量近万套，这已是今年连续第三个月住宅网签量超过“9000+”，市场销售进一步企稳。在全国一片调控收紧的声音中，2020年济南楼市下半程走势如何？业内人士认为，济南房价保持平稳、调控力度不减，预计政策面会维持稳定，下半年市场不会重现去年同期变冷的行情。

一公里路段4个盘扎堆，主城区市场挺热闹

8月3日上午，槐荫区建宁路与南辛庄东路交叉口，经十一路C1地块建设项目工地已有多台工程机械进场。这里就是上半年济南最热土拍地块，被新城控股摘得，楼面成交价约1.4万元/平方米。根据项目规划批前公示，这里将建3栋住宅楼、252户，户型建筑面积从118平方米到163平方米，涵盖刚需和改善客户。而在这个项目周边500米至1公里范围内，分布着万和府、诚园、静悦府三个楼盘，再向东1公里多还有今年初保利摘牌的五里牌坊项目。

之所以多个项目扎堆建宁路沿线，无非是区域周边商业、交通、医疗等配套已十分成熟，加上棚改项目提升了城市环境，因此成为开发企业眼中的“香饽饽”。在刚开放不久的静悦府营销中心，置业顾问介绍说该小区规划5栋楼、390余户，建筑面积在126-187平方米，5号楼已封顶，4号楼则建设过半，预计9月前后首开，毛坯房价位在2万至2.5万元之间。经十一路C1地块南边不远的绿城诚园展示中心，沙盘展示规划建设7栋楼、350余户，释放的价位在2.3万至2.5万元之间，主打134平方米的四室两厅两卫产品，计划年底清盘。相比之下，较早开盘的万和府在售7号、12号楼价位在2.1万至2.3万元之间，在售户型面积从110平方米至140平方米不等。除了保利和新城项目，万和府在售产品和静悦府、诚园待售产品价位未拉开区间，价位相近，主打的改善户型竞争激烈。

二环内主城区像建宁路沿线楼盘扎堆并不鲜见。在西北城区，借天桥区提升药山片区红利，去年下半年至今该区域供地频频。就在最近，万科、中梁的新盘前后脚入市，目标客群主要是地缘性刚需以及刚改客户。在百年“修女楼”平移后，地块上的明湖壹品苑进入开发阶段，主城区历山路沿线又多了一家主打“大明湖畔”的新贵。而在该楼盘周边则还有山大静园、历山永祥里、国熙台等新老楼盘。

东部进入“红海市场”，有的楼盘擦着地价卖

主城区新楼盘着重布局地段，争取区域内改善型客群，东部多个片区楼盘则进入一片“红海市场”，经历着惨烈的价格战，甚至擦着拿地楼面价卖房，可见压力之大。

早在6月份，唐冶片区的保利和唐悦色项目因“11999元/平方米起”的宣传引起关注。该项目地块是在2017年8月4日土拍中以溢价率94%竞得，这是当时济南“土地限价+竞配建安置房面积”政策后的首次土拍，保利拿地楼面成交价9936元/平方米。新时报记者前去探盘时了解到，当时为冲年中业绩拿出部分房源吸引客户，事后又上调三四百元。饶是如此，总房款送车位、储藏室，以单价1.35万的房源来说，优惠后单价相当于1.23万元，几乎贴着成本价卖房。

拿地一时爽，卖房愁断肠。另外一个“难兄难弟”是经十东路上的中铁城，中铁联合体在2016年10月的土拍中，鏖战314轮摘得该地块，楼面成交价在13000元/平方米。今年6月底，中铁城一批房源以10900元/平米起推向市场，让彩石章锦片区变得更加热闹了起来。

济南东部一楼盘项目负责人杨先生告诉新时报记者，东部楼盘密度高的区域库存大，多个片区已进入“红海市场”，价格不断探底。“东部刚需市场有文旅城、中新国际城、中新锦绣天地三个大盘压着，客户对比选择的空间大，项目只能维持先出货、回流现金，赔钱也要卖。”杨先生说，沿其项目往东3-5公里的区域，不同刚需项目间的差价几乎能省出一辆车钱。

二季度楼市成交企稳，去化库存仍有压力

经历楼市“半年考”后，7月济南市场接连有绿城明月风荷、鑫都紫宸府、力高君逸府等新盘入市、老盘加推。据济南住宅与房地产信息网不完全统计，7月住宅网签至少9678套，这个数据在传统的楼市淡季显示了开发企业以价跑量的特点。

济南市房地产业协会披露的月度数据显示，2月、3月楼市受新冠肺炎疫情影响较大，自4月以后济南市场逐步复苏，批准预售套数、供应面积稳步提升，成交量逐步恢复正常。从二季度看，4月住宅网签8237套，5月住宅网签9644套，6月住宅网签9174套。综合1月至6月网签数据，住宅销售超过39000套，基本与去年同期持平，明显高于2018年上半年的36000余套。

在数据说得过去的表象下，业内人士指出仍有两点值得关注：一是去化库存仍有压力，二是开发企业利润摊薄了。数据显示，4月批准预售7978套（含住宅、公寓、别墅，下同），供应面积96.85万平方米；5月批准预售5871套，供应面积75.2万平方米；6月批准预售9543套，供应面积为上半年最高，达到125.55万平方米。2020年1月份，济南市房地产行业协会发布了2019年度市场数据显示，济南楼市库存住宅去化周期约15个月。据了解，2020年上半年这一数据仍维持在十几个月的水平。

另一方面，传统的淡季不淡是开发企业以价格换来的，一些楼盘击穿“楼板价”、擦着成本价卖房即是最好的例子。“首开低价入市，后续加推就需要不断加大分销力度，对一些中小项目来说，在渠道销售上投入的多，就会影响利润。”上述项目负责人杨先生说。

业内认为济南下半年不会重现变“冷”行情

去年的“7·30会议”用“坚决遏制房价上涨”给房地产市场定调，2019年下半年楼市调头向下。今年“7·24房地产座谈会”用“时刻紧绷房地产调控这根弦”释放了调控继续从严的信号，会给下半年楼市带来什么影响？

7月以来，已有包括东莞、杭州、深圳、宁波、南京在内的多个热点城市对楼市加码调控，掀起了对全国新一轮调控政策收紧的预期。在此背景下，济南跟不跟进成为市场的关切。“目前看不会，现在的政策是对市场过热的城市冒头就打！”山东合富辉煌研究院高级分析师许传明分析说，“冒头”是指房价上涨、调控政策放松两个方面，济南市场并没有这俩苗头，后期政策还是会维持稳定。他还认为，从7月31日会议看，“六稳”“六保”哪一条都大过楼市，楼市只要明确既有调控目标不改、政策方向不变、力度不减就可以。

从市场“体感”来看，济南大小楼盘比拼“人才团购优惠”“企业团购”“认筹送家电”等各种营销，铆足了劲卖房子。“济南二季度市场销量很不错，按照这个惯性不会突然冷下来的。”济南一研究房地产市场的人士表示，开发企业为了消化高价地，不得不保持规模，下半年还是会促销走量。

上述项目负责人杨先生表达了对下半年市场谨慎的观点：“对9月、10月的旺季市场不是很乐观，能持平就不错。”他表示，市场多数楼盘在以价换量的情形下想提价很难，但整体会以平稳为主，不会重现去年下半年的情况。