济南楼市价格略上涨，成交规模或与去年持平

8月25日下午，记者从2020年济南房地产市场研讨会上获悉，2020年上半年虽然经历了严峻的疫情挑战，但是在复工复产政策的鼓励下，济南房地产市场仍呈现了“四稳”——规模稳、价格稳、结构稳、存量稳的状态。

山东财经大学山东省房地产发展研究中心副主任孙大海说，济南本轮调控政策实施马上就要三年了，市场自我调节作用也开始显现，销售价格企稳，市场实现了平稳回调，政策效果较为显著。

总体呈现“四稳”态势 价格略微上涨

在“规模稳”方面，2020年1-7月，济南市新建商品住宅市场虽然受到疫情影响较大，但整体供求关系相对稳定。一季度，受疫情影响，商品住宅市场供求量下滑明显，较同期下滑幅度达到30%；二季度随着疫情影响减弱和复工复产政策的相继出台，供应量大幅增加，在开发企业积极销售策略的推动下，市场需求大量释放，带动二季度市场规模达到高位。乐观估计，若保持当前市场去化及价格水平，全年成交量仍有望达到2019年市场规模。

在“价格稳”方面，2020年1-7月，济南新建商品住宅价格开始回升企稳，与2019年同期相比，微降1.9%。自2019年6月以后，市场整体进入“以价换量”阶段，通过降价保持了一定的市场成交规模，尤其是去年四季度，市场均价跌破13000元/㎡，虽然市场成交量有明显增加，但很多开发企业负利运营，决定了去年四季度的“价格战”不会持久。2020年一季度，受疫情影响，需求被抑制，开发企业一定程度上延续了去年四季度的价格策略，3月份以后，被抑制的需求持续释放，市场基本恢复，市场价格开始逐步回调缓涨。

在“结构稳”方面，刚性需求和改善性需求仍然是济南市住宅市场主力，并且将长期保持这一态势。2020年1-7月，100-120㎡产品新增供应1.53万套、168.97万㎡，成交1.7万套、187.5万㎡，套数供求占比分别为37%和36.5%。120-144㎡产品新增供应1.5万套、197.6万㎡，成交1.82万套、239.7万㎡，供求套数比例分别为36.3%和39.1%。刚需和改善两种需求占据市场75%以上市场份额。

在“存量稳”方面，从可售存量来看，截至2020年6月末，济南市新建商品住宅可售套数8.30万套，可售面积1120.7万㎡，套数去化周期为13.5个月，面积去化周期为14.6个月。若按照二季度去化速度计算，去化周期处于合理可控区间。

供应端略增加 住宅成交规模或与去年持平

据孙大海分析，从供应端来看，今年新建商品住宅供应规模会较去年同期有一定幅度的增加，一方面鉴于2019年市场持续低迷，部分高价地推迟了入市计划而转到今年集中入市，一定程度上增加了今年整体供应量，另一方面上半年政府出台了支持复工复产的政策，放宽预售时间节点，也对供应规模的增加有一定积极作用。从需求端来看，若住宅库存去化周期可以稳定在12个月左右，今年新建商品住宅成交规模总体会与去年持平。

“今年二季度市场成交量出现较快回弹，月均成交量甚至超过2019年的平均水平，如果下半年这种趋势能够持续，乐观估计，今年全年的成交规模至少能与去年持平，甚至有小幅上涨的可能，存在住宅成交规模突破1000亿的可能性。”孙大海说，但如果二季度的回弹幅度过大，消化了大部分积压的需求，而三季度成交规模增速缩窄，且二手房市场表现无明显变化，改善需求释放受阻的话，则今年全年的成交规模会出现小幅萎缩，但萎缩幅度不会太大。如果住宅库存去化周期可以稳定在12个月左右，则成交规模总体会与去年持平。

更精准、分类、细化的政策体系待构建

2020年济南市政府工作报告中再次重申“深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持‘房住不炒’的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”

尽管上半年一些城市也出现了政策调整的“一日游”，但孙大海认为，今年下半年从严从紧的调控环境不会发生大的变化，且如果部分城市出现市场过热或者价格指数超出“一城一策”指标要求的话，不排除更严厉的调控政策出台。

目前，“一城一策”开始执行已有一年多的时间，针对“疫情”和“后疫情”时期为应对市场变化，更为精准、分类、细化的政策体系构建还有许多值得探讨的内容，这也将是未来政策走势的一个主要方向。

“分化”是济南房地产市场下半年主基调

从市场价格走势来看，今年新建商品住宅的价格会呈现整体平稳略微上涨的态势，部分库存压力大的区域会出现小幅走低的趋势。但由于目前存量较大的区域中，高价地入市的项目比例较大，因此价格下行的幅度和空间有限，出现市场价格整体持续下行的可能性不大。

从市场格局来看，“分化”可能是济南房地产市场下半年的主基调，主要体现在区域成交和存量的分化、区域内不同板块的去化周期分化、企业格局分化、项目竞争分化等方面。“激烈市场竞争对开发企业提出了更高的挑战，企业间、项目间的竞争从价格转向产品品质、物业管理、综合服务等软实力的竞争。”孙大海说。