降负债、销售压力之下，驻济房企的拿地计划或受影响

8月份，住房城乡建设部召开房地产企业座谈会的影响正在悄然蔓延。重点房企是否会对拿地按下“暂停键”，新房为快速回款是否会加速销售节奏？具体到济南，各大房企又会作何调整？

融资环境收紧，高负债房企高度承压

8月下旬，住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。本次座谈会，距离7月24日举行的高级别房地产工作座谈会，还不足一个月。两次座谈会被业内人士解读为房地产市场融资环境将进一步收紧，部分房企将面临融资难题。

据报道，参加重点房地产企业座谈会的房企包括12家，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。其中，根据国盛证券的“三道红线”标准测算，“三道红线”位于红档的4家房企是中国恒大、融创中国、绿地控股、中梁控股；位于橙档的是阳光城；位于黄档的是碧桂园、万科、新城控股；位于绿档的是多家央企系，包括保利发展、中海地产、华润置地、华侨城。

对重点房企形成的资金监测和融资管理规则，其细节虽有待确定，但融资收紧是大势所趋，企业下半年融资发债或受到影响。

业内人士认为，房地产市场融资环境进一步收紧，部分房企将面临融资难题。融资新规落地后，或对行业产生较大影响：土地市场降温，新房销售加速，对高负债的房企影响较大，将加速行业洗牌。部分高负债、短期债务压力大的房企，将承受更大的压力。优化资本结构、降负债成为不少房企接下来的重点工作之一。

土地市场成交活跃，济南土地市场有所回暖

统计局数据显示，今年1月份至7月份，房地产开发企业到位资金100625亿元，同比增长0.8%。与此同时，上半年，国内土拍市场升温明显，成交十分活跃。7月份至8月份，上海等多个城市均出现了高溢价率地块，一些房地产企业拿地热情十分高涨，导致楼面价格节节攀升。

一边是房企高涨的拿地热情，一边是高启的负债率，这无疑也成为主管部门频繁调度座谈的原因之一。

具体到济南，今年上半年，土地供应量明显偏少，成交相对稳定。来自克而瑞的数据显示，与去年同期相比，上半年，济南主城区商住类经营性用地供应和成交的占地面积、总建面降幅都超过6成。

6月份开始，济南土拍市场开始回暖。

6月11日，济南迎来激烈土拍。18宗土地中，经十路地块和房产大厦地块引来多家房企竞价，最终溢价成交。

8月20日，济南迎来了本年度最大规模的土拍，6宗土地溢价成交。

综合这两次土地拍卖来看，虽然溢价不算高，但与之前底价成交为主基调的市场相比来看，热度有所回升。

业内人士认为，降负债压力之下，对于融创等负债率较高的驻济房企来说，不得不以少拿地的方式来降杠杆。另外，根据融创中国近日发布的今年中期业绩公告，融创在济南的权益土地储备为640.64万平方米，总土地储备908.69万平方米；其在青岛权益土地储备1000.57万平方米，总土地储备1334.40万平方米。稳定的土地储备，也为融创的短期盘整提供了“压舱石”。

同时，对于融资成本相对较低的中海等房地产开发商企业来说，今年也将面临不错的拿地机会。

9月中旬，济南还将迎来一场较大规模的土拍，本次土拍将是对市场热度与开发商拿地走势的一场检验。

稳地价、稳房价、稳预期已成共识，开发商进入品质竞争时代

从近期的政策导向来看，稳地价、稳房价、稳预期的目标也将成为未来相当长一段时间之内的形势导向。

8月25日，千呼万唤之下，济南市房地产业协会召开2020年济南房地产市场研讨会，对济南前7个月楼市的供应、成交、库存等数据做了权威发布。

对于未来济南房地产市场走势，济南市房地产业协会秘书长李刚认为，济南市商品住宅市场将继续保持较好的市场成交规模，短期内出现价格大幅波动可能性较小。从供应来看，部分区域住宅库存量仍然较大。库存量较大的区域，开发企业将以“低价促销”为主。从住宅成交均价来看，新建商品住宅的价格基本保持平稳。

山东财经大学山东省房地产发展研究中心副主任孙大海认为，激烈的市场竞争也对开发企业提出了更高的挑战，企业间、项目间的竞争从价格转向产品品质、物业管理、综合服务等软实力的竞争。