济南楼市过双节，热闹背后楼盘各有各的酸甜

略显平静的9月即将收尾之时，济南楼市踩着国庆、中秋的步点热闹起来：新盘首开、售楼处换新、连续供地、特价房不断，给人感觉房价亲民了一些。事实上，统计数据显示，尽管2020年以来济南新建商品住宅销售价格环比涨跌互现，但同比却连跌8个月，尤其6月至8月新房销售价格同比降幅“领跌”全国70城，购房群体迎来相对比较好的进场时机。

新面孔：药山西片区“迎新”，万科中海接连落子

9月27日上午，“齐烟九点”之一的药山西侧，药山公园、洋涓湖、天桥区“四馆”等多个项目在此落地，周边大片地块进入建设开发的节奏。

就在9月25日，万科药山西A-2地块建设项目工程规划许可进行了批后公示，这是万科于今年6月在药山片区拿下的6宗土地之一。时间再往前，在9月中旬的土拍中，中海摘得药山片区东沙组团的3宗居住用地。加上已进场中梁项目，一时间药山西片区成了大型开发商云集之处。

药山西片区周边持续提升，吸引了客户到中梁项目看房

在记者走访中，片区内蓝翔中路三箭瑞景苑在售阅山府洋房价格区间为1.6万—1.8万元，位于蓝翔路西侧的中梁云山和院小高层价格在1.3万—1.4万元。“作为改善型产品，1.4万元左右的小高层加上周边的配套，这个价格可以说接近触底了，往年是没有过的。”中梁项目有销售人员说，看着来访客户不少，但今年9月市场销售情况并没有往年好，至于待入市的万科、中海项目在片区内竞争力如何，要视对方产品定位、销售策略而定。

新楼盘：仨盘同日首秀，“秀场”各有各的酸甜

济泺路绿地项目首开后又吸引周边客群来看房

药山以东，泺口商圈内近年来首个楼盘绿地新里璞园9月26日开盘，毛坯房价格区间在1.3万—1.36万元，首开推出的7号楼去化92套。据置业顾问介绍，该楼盘主要面向泺口商城客户群，蓄客小半年，加上济泺路沿线竞品项目不多，首开取得了不错的业绩。

同日亮相的新楼盘是蓄势已久的绿城诚园，单价2.2万元起。沿蓝翔路—路往南，过和谐广场路口，建宁路沿线（原经十一路西段）今年格外受开发企业青睐。就在9月26日，兴济河旁的绿城首开，加上本月刚开盘的静悦府，打破了区域内原先远洋万和府一家独大的局面。目前，这里已云集了国内、本土企业的6个楼盘，建宁路南侧的老盘阳光100国际新城六期集中于阳光新路中段，产品则以走量为主，主力户型价格1.8万—1.9万元，相对低于建宁路沿线远洋万和府、静悦府、绿城诚园售价，这仨楼盘最低的也在2.15万元左右。

曾经中骏和世茂两家大道朝天，各卖各的楼

房地产市场的剧本没有做不到，只有想不到。去年市中区机床一厂组团拍地，两家开发企业撕的不可开交，竞价154轮才决出高下；资金都用来交了土地出让金，独自开发有点吃力，结果两个对手又联合开发；盖了两个售楼处各卖各房一年多后，市场发生变化，干脆合并为一家，将“你侬我侬”进行到底，如今新的楼盘叫“骏茂府”。还是9月26日，骏茂府营销中心搞了“换装”开放活动，早知现在何必当初呢？

新供地：雪山片区两度供地，担纲东部市场主力

继前不久雪山片区大规模供地后，9月27日再度供应574亩，半个月内连续两度供地，供应总面积达到1341亩，为今年以来济南土地市场供应量最大的区域。

此次雪山片区供应的7宗土地分别为4宗居住用地、3宗商务金融用地，居住用地最大容积率在2.0-2.7之间。其中，居住用地将主要在飞跃大道以南、韩仓河以东，也就是万科龙湖城市之光以南，中新国际城、中新锦绣天地以北区域。9月中旬，雪山片区首次供地14宗、约767亩土地，住宅用地在中新锦绣天地以西、世纪大道以北区域。

两次供地，居住用地楼面起始价在6200-7200元/平方米之间。雪山片区作为济南东部绕城高速以内刚需楼盘集中的区域，大规模供地将会给房价带来怎样的影响？“供地区域规划建筑面积100来万平方米，对于济南成交大盘子来说约占一年销量的10%，这种规模的供应对总量影响不大，对结构影响也不大。”合富辉煌山东公司副总经理许传明分析，济南这些年来土地供应重心在东部，雪山片区连续供地不会影响东部房价，但去年开始土地价格走平，供应放量后让该片区内2017年前后拿地的项目很难受，而且这种局面还会持续下去。

目前，雪山片区内最大的两个楼盘分别是中新锦绣天地和中新国际城，五六年前拿地成本较低，所以两个项目回旋空间较大。在2016年6月30日后，在该片区拿地的万科、龙湖楼面成交价在3000元—5000元/平方米区间，已基本清盘。2017年12月至今，旭辉、金茂、路劲、金地、山东鑫都等企业拿地楼面成交价一路走高，从“8000元+”站上“11000元+”，拿地成本上升必然传导到销售终端，因此个别楼盘腾挪空间较小，面临销售压力。对此，雪山片区一家楼盘营销人士表示，至于两次供地对区域内项目的影响要在拍地结束后才能显现，目前周边几个楼盘以价换量为主。

新动向：新房价格同比“八连跌”，房价水平回到去年

国庆、中秋来临，为吸引购房群体出手，不管新楼盘首开还是老楼盘加推，售价尽量“亲民”。像汉峪片区梧桐郡首开各种优惠后均价1.85万元水平，唐冶片区玖唐府17层小高层精装房源推出了单价14000元的特价房、张马屯片区锦悦府精装房不到14000元，可以说走量，开发企业豁出去了。

“今年一个特点是很多项目业绩金额其实比去年高，价格略微一降，销量就明显增长，所以业绩提高了不少。”许传明研判，今年新冠肺炎疫情加大了房价触底的程度，购房者结束观望开始陆续入市，后续年中的成交量回暖，但是“有市无价”，只要一提价销量就下来了，“这个阶段客户群体还是非常认价格的。”

记者注意到，今年前8个月，济南新建商品住宅销售价格环比“四跌三涨一平”，在正常波动区间，但是从同比来看，新房价格一路下行，连续8个月同比下跌。从2019年8至12月，新房销售价格环比“五连跌”，同比连续5个月仍在上涨，但涨幅从8.2%一路降至0.5%。进入2020后，前8个月新房价格同比降幅从0.3%扩大到3.3%，在全国纳入监测的70个城市中，济南新房价格同比降幅一直居于前五。其中6月至8月“领跌”70城，连续三个月同比降幅超过3.1%，最大降幅3.3%。

“现在处于‘价格熊市’，价格走到了波浪线的低谷，但是成交规模其实是维持在一个较高水平上。”有业内人士分析，目前房价处于低谷，所以整体水平比去年低是客观反映。

东部、西部热点区域两家楼盘销售人士均认为当下房价跟去年差不多，现在价格已到底了。而且，今年房企促销力度一直不小，后面几个月里中秋是工程款节点，元旦是一个还贷、出报表的节点，春节前还有一个工程款等支出节点，都是促销回笼资金的关键节点，所以购房者何时考虑出手就看个人需求了。