房企抢占物业跑道 全年上市物企数量或创新高

记者获悉，世茂集团（0813.HK）和合景泰富集团控股有限公司（1813.HK，以下简称“合景泰富”）分别宣布旗下物业管理企业世茂服务控股有限公司（以下简称“世茂服务”）、合景悠活集团控股有限公司（以下简称“合景悠活”）已于10月11日晚间正式通过港交所聆讯。  

“‘上市潮’是前三季度物企资本市场关键词。”某集团CEO丁祖昱近期指出，截至三季度末，上市物企已达30家，今年已有6家物业公司成功上市，另有14家企业已递表排队等待中。其称，结合已知部分企业的上市计划，四季度有望继续新增多家物业公司递表，并有前述物业公司正式上市交易，全年上市企业数量或创新高。  

物管行业再添新巨头  

房企分拆物业赴港上市潮仍在继续。10月11日晚间，香港交易所披露，世茂服务通过港交所上市聆讯，这意味着世茂服务的上市进程已进入倒计时阶段。  

公开资料显示，世茂服务为世茂集团附属子公司，拥有超过15年的物业管理经验。截至2020年6月30日，公司在管面积为8572万平米，合约面积1.26亿平米；在管物业项目数量为293个，合约物业项目数量为507个。按合约项目计算，公司业务目前覆盖中国26个省份108个城市。  

2017年至2019年，世茂服务收入分别为10.42亿元、13.29亿元、24.89亿元，复合年增长率为54.5％，远高于物业百强企业18.4％（中国指数研究院数据）的增速水平；净利润分别为1.09亿元、1.46亿元、3.85亿元，复合年增长率为88％。此外，根据中指院发布的数据，2018至2019年世茂服务的净利润增长率为160％，位列行业第一名。  

与世茂服务同一天通过港交所聆讯的还有合景悠活。作为合景泰富集团旗下的物业公司，截至今年4月末，合景悠活管理109个住宅物业，总在管建筑面积为1890万平方米。同期，公司管理30个商业物业，总在管建筑面积为3.3百万平方米。另据招股书披露，2017年-2019年，公司实现总收入分别为4.63亿元、6.59亿元和11.25亿元，复合年增长率为55.8％；截至今年4月末，公司营收约4.27亿元，同比增长40%。  

国庆节前，恒大物业上市的消息引发行业强烈关注：9月25日晚间，中国恒大集团发布公告称，分拆物业管理业务上市已获港交所批准，将在短期内向联交所递交正式上市申请。目前，恒大集团通过全资子公司CEG间接持有恒大物业71.939%的股权。待上市完成后，恒大物业将仍为其附属公司。  

背靠大树好乘凉。据招股书披露，2017年至2019年，恒大物业在管面积分别为1.38亿平方米、1.85亿平方米及2.38亿平方米，复合年增长率为31.3%。截至今年6月30日，恒大物业总在管面积约2.54亿平方米，管理716个物业项目，总签约面积约5.13亿平方米，为1354个项目提供物业服务、分业主增值服务或社区增值服务。  

紧随恒大物业之后，9月30日，建发国际投资集团有限公司也发布公告，透露旗下物业公司“建发物业”已向港交所递交了招股书。招股书显示，2020年上半年建发物业实现营收4.52亿元，同比增长30%；归母净利润0.61亿元，同比增长102%。从营收结构看，公司物业管理服务、社区增值及协同服务、非业主增值服务占比分别为62.3%、9.4%、28.3%。从营收来源看，建发物业从建发集团、独立第三方项目获取的收入占比分别为30.4%、69.6%，独立第三方贡献的收入占比持续提升。  

行业高增长仍将持续  

“‘上市潮’是前三季度物企资本市场关键词。”易居企业集团CEO丁祖昱近期透露，截至三季度末，上市物企已达30家，今年已有6家物业公司成功上市，另有14家企业已递表排队等待中，包括恒大物业、建发物业等在内的数家房企也递交了招股书。丁祖昱判断，结合已知部分企业的上市计划，四季度有望继续新增多家物业公司递表，并有前述物业公司正式上市交易，全年上市企业数量或创新高。  

之所以房企青睐分拆物业上市，业内公认，相较于房地产开发业务的“重”，属于轻资产的物管业务更易受资本市场青睐，拆分后可以间接提升母公司的投资价值。  

研究院分院院长张波告诉《华夏时报》记者，目前房企融资面临不断收紧的趋势，物业公司分拆上市可以带来更多的现金流，加之物业公司的现金流相对稳定，也更易获得金融机构的青睐。张波表示：“另一方面则是抢占物业跑道，进入存量时代，物业公司的重要性也在不断提升，通过上市的方式加快自身在物业市场的布局，无疑也是品牌房企重点关注的。”  

“短期来看，拆分物业板块上市，对房企来说可以迅速回笼资金、增厚投资者所有权、达到降负债的目的。”仲量联行中国区投资部总监叶建成也向《华夏时报》记者指出：“物业管理公司的估值较一般开发类房企高，拆分这部分业务可以募集更多资金。”  

合景泰富董事直言，分拆将使合景泰富的股东有机会在合景悠活这一独立平台下对合景悠活的投资价值变现，也能令合景悠活可以拥有独立的身份和独立的融资平台，能够直接进入资本市场进行股权、债务融资等，而无需依赖合景泰富。  

丁祖昱认为，目前物管行业仍处于向成熟阶段跨越的关键时期，整体市场和单个企业仍具有较大增量空间，高增长仍会持续，未来2-5年行业将快速裂变，行业已进入规模增长和品质提升的关键阶段。  

而毫无疑问，更多龙头房企们的加入，也必将搅局这片蓝海。  

地产研究研报指出，随着大房企的物业公司陆续上市，未来行业分化也将加剧。未来企业间的分化会表现在股价、估值上。优质的企业天花板会更高，而各方面比较弱势的企业也可能难以获得投资者关注。  

张波也认为，市场目前对物业公司的重视程度依然偏弱，好的物业服务企业的品牌溢价表现也并不明显，随着物业公司上市数量的不断增多，资本市场对于物业公司的重视程度也会不断提升，未来物业公司之间的市值差距也将会进一步拉大，物业行业的头部效应也将会愈加明显。  

叶建成亦向《华夏时报》记者表示，从房企战略布局的角度来看，随着房地产市场从增量转向存量市场，企业间同质化竞争加剧的情况下，房企加强自身物业管理领域的布局就显得尤为重要。“随着大型房企纷纷拆分自己的物业管理公司上市，我们认为这波风潮将会逐渐接近尾声。未来更多的投资机会将会出现在已有上市物业管理公司之间的整合，这个行业也会出现集中度变高、‘强者愈强’的局面。”叶建成说。