降温！土地市场高温不再，区域及城市分化显著

进入１０月后，“谨慎”成了土地市场的新名词。

数据显示，１０月份的全国土地市场呈现出全多维度的降温态势。土地成交量明显下滑，成交单价下降，土地平均溢价率降至半年以来的历史低位，流拍现象增多。城市及企业间的投资分歧越发显著，凉秋之下，资金充裕的房企逐渐显现出较强的“御寒”能力，快速发展的城市也更突显出“聚热”效应。

“黄”“绿”和中小房企的机会期

数据显示，５０家代表房企中，有３９家房企１０月拿地金额较前９个月的均值出现下滑。在７月、８月和９月，当月拿地金额低于此前均值的房企数量依次为２４家、３１家和３２家，越来越多的房企开始放慢拿地节奏。且从整体来看，５０家代表房企１０月份拿地总额的环比增速为今年以来的最低值，降幅接近５０％。

在整体节奏放缓的趋势下，个别房企正在加速拿地。建业地产（００８３２．ＨＫ）１０月的拿地额占前１０月总额的３０％以上，合景泰富（０１８１３．ＨＫ）和华发股份（６００３２５．ＳＨ）的拿地额占比为２０％以上。

从头部房企的排名来看，万科（０００００２．ＳＺ）从今年上半年的拿地金额第１７名、拿地面积第１０名，一路上升至拿地金额、面积均位列第６名；融创中国（０１９１８．ＨＫ）则在９月后终于挤入拿地面积前１０的行列。中国恒大（０３３３３．ＨＫ）稳坐金额、面积榜单前三，且在粤港澳大湾区和中西部地区拿地尤为积极，是该两大区域内拿地金额和面积最大的房企。万科、中海地产（００６８８．ＨＫ）、绿城中国（０３９００．ＨＫ）多点布局，分别在３个城市的前１０月拿地榜单中位列前１０。

头部房企在拿地金额和面积的集中度上出现同环比的大幅提升，资源优势进一步显现。研究院最新报告显示，ＴＯＰ２０房企１０月份的拿地金额和拿地面积集中度分别为８２．２４％和８３．４５％，相较于９月提升了１．８和６．１个百分点。研究院认为，集中度的显著提升主要是由于“三道红线”政策发布后，资金相对充裕的大型房企，尤其是国企，在融资和土地市场上体现出更明显的优势。

根据此前出台的“三线四色”融资新规，风险较高的“红档”、“橙档”两区的房企拿地明显变得更为保守；而风险相对较低的“黄档”和“绿档”房企，在拿地上似乎更有冲劲。今年前十个月拿地金额排名前１０的房企中有７家企业为“黄档”或“绿档”。比如“黄档”碧桂园在一天内以总价１２．８４亿元拿下三个城市的地块。“黄档”中南建设全资附属公司杭州翰远在１０月底以７．３９亿元竞得一宗湖州宅地，竞价经８９轮，溢价率为６３．８６％，远高于此前同区域土地溢价率。“绿档”中海发展在１１９轮竞价后以封顶价拿下一宗东莞商住地，溢价率为４８．０３％。

同时，企业拿地整体谨慎的态势，也为中小型房企和本土房企提供了更大的参与空间。一周前，汾湖高新区的一宗商住用地被金地商置（００５３５．ＨＫ）以底价成交，另一宗住宅地块被杭州新天地集团拍得，溢价率为４．２８％。同期，烟台市的两宗地块分别被本土房企飞龙集团和金象泰竞得，此前相关板块的主要玩家多为头部房企。青岛本土房企海信地产和天一仁和也以４．４６亿元的总价竞得３宗地块，成为１０月份青岛土地市场的拿地大户。

有业内人士对第一财经表示，企业拿地热度的分化与自身的财务压力高度相关，大型房企的土地储备较为丰富，加上财务追求健康，开始从规模导向转向利润导向，因此整体趋向谨慎态度，客观上确实为中小型企业提供了一定空间。

城市间土拍市场温差加剧

１０月以来，各线城市的土地成交规模均进入降温状态，导致全国３００城土地成交规模和价格均出现１０％左右的环比降幅。

其中，二线城市的成交量价显著下滑，住宅用地成交面积环比减少２１．８％，楼面价大幅下降至每平米５０００元以下；商办用地成交量有所提升，但楼面价再次回落至低位。在一线城市宅地溢价率明显回升的同时，二线及三四线城市宅地溢价率均出现下滑，二线城市溢价率更达到今年以来月度平均溢价率的最低点。

研究院认为，二线城市市场热度的下滑最为明显，原因在于近期新政出台的城市多为二三线城市，优质地块的减少和政策影响使得房企的投资积极性下降。今年下半年，已有至少１４个城市出台稳地价政策，１０月份又有南通、绍兴、徐州等地发布政策，对土拍规则和低价机制进行调整。

和土地交易情况相同，一线城市和二线、三四线城市在土地供应量上也出现明显分化。根据研究中心数据，一线城市１０月份的土地供应面积环比增长了３２％，而二线和三四线城市则分别环比减少５４％和３１％。

长沙、东莞等热门城市出现了达到最高限价遭到熔断或以封顶价成交等激烈战况。苏北多个城市刷新了地价天花板，淮安更接连迎来建发、碧桂园等头部房企，更新了最新单价及总价地王名单，其中建发所竞得的地块溢价率为５５．２４％，竞拍共经历了９６０轮，历时超过１０个小时。西安和安徽的土地市场在１０月中下旬迎来头部房企的扎堆竞拍，有力推高了成交价。在绿城、正荣、保利、万科、碧桂园等一众品牌房企的竞争下，一宗西安地块的成交溢价率高达６９％，三宗安徽土地的溢价率均超过１００％。

有城市热火朝天，就有城市成交惨淡。１０月内有大量地块以底价成交，济南在１０月底成交的１３宗土地悉数以底价成交，河南新乡、四川宜宾等地更是流拍不断。

有机构认为，土地供应将在年底进入高峰期，但在调控政策收紧、优质地块减少、金融监管趋严等多方面因素的叠加影响下，年底的地块溢价率将继续走低，高热地块数量进一步减少。