下半年10地出台租房新规 6地长租公寓迎强监管

12月1日起，新版《广州市房屋租赁管理规定》实施，新版规定提出，广州市人民政府应通过多种方式鼓励住房租赁消费，培育和发展住房租赁市场。

然而，近期各地长租公寓“跑路”事件屡有发生。天眼查专业版数据显示，以工商登记为准，全国目前已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15%。

如何顺利租到“放心房”，成为超2亿租客乃至监管部门关注重点。据不完全统计，2020年下半年已有深圳、杭州、武汉、成都、重庆、西安等多地发布加强住房租赁市场监管新规。

6地出手加强监管

从已出事长租公寓的前车之鉴看，“租金贷”广受诟病。针对此项问题，成都明确，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%；深圳等多地明确，住房租赁企业不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。

不仅如此，深圳金管局将于2020年10月至2021年3月在全市范围内牵头开展融资租赁行业清理规范工作，限制非正常经营类企业开设银行账户。

对于“长收短付(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)”相关问题，以重庆、西安为代表的城市选择将租金纳入监管。具体看，重庆等地明确，承租人支付超3个月的租金纳入监管账户，租金将按月划转给住房租赁企业；西安明确，对“托管式”租赁企业的监管专用账户日常收支情况进行监督，住房租赁监管资金的释放以房屋产权人足额收到住房租赁企业支付的租金为依据；杭州明确，2020年9月30日前，“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位。

部分长租公寓“高进低出(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)”竞价圈房同样引起监管警觉，武汉等地明文规定，住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，侵害房屋权利人和承租人合法权益等；西安拟对住房租赁企业信用分级，并规定以明显高于市场价抢占租赁房源并造成不良社会影响的，信用分直接扣减为零，列入“黑名单”。

深圳、武汉两地还在新规中明确：不得采取暴力威胁、恐吓、断水断电等暴力手段驱逐承租人。此外，“单方面提高租金”“随意克扣押金”“巧立名目收费”“发布虚假房源信息”等违法行为也不同程度地受到监管关注。

2亿租客前路何方？

长租公寓频频出事背后，巨大的住房租赁需求不容忽视。《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示，全国整体城市租住群体已突破2亿，预计到2022年，中国住房租赁市场租赁人口将达到2.4亿。

《蓝皮书》发布会上，北京房地产中介行业协会会长李文杰称，不管是从行业规模角度，还是政策支持来讲，租赁行业面临着从直租到机构化的趋势。他表示，伴随国家制度的保障和鼓励政策，期待未来会有平台化的公司，提高自身标准及消费者体验，带动整个行业水平提升。

中新经纬客户端注意到，下半年6地出手加强监管的同时，北京、南京、合肥、广州等地为加快培育和发展住房租赁市场也制定出台新规。其中，北京规定，集体土地建设租赁住房、改建租赁住房可获得资金补助；南京提出，个人支付的符合条件的住房租金，按规定在计算个人所得税时扣除，10月1日起执行；合肥明确，非居住类型的已建成闲置存量房屋可改建为租赁住房；广州表示，支持个人和单位将房屋委托给房屋租赁企业长期经营。

7月24日，住建部网站还公布第二批住房租赁市场发展试点城市，天津、石家庄、太原等8城入围。根据2019年印发文件，开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的主要目标是：用三年时间，中央分批支持部分人口净流入、租赁需求缺口大的大中城市发展住房租赁市场，构建有利的体制机制，多渠道筹集租赁住房房源，促进专业化、机构化租赁企业发展，建设住房租赁信息服务与监管平台，改善租赁住房消费环境，加快形成租购并举的格局。

11月30日，一则好消息传来。据中国新闻网报道，位于南京江北新区的政府主导租赁房社区即将对市场开放。相关负责人介绍，作为试点，南京希望这批由政府主导的租赁房源，除了可以解决一部分人的住房需求，还将成为稳定南京市场租金水平的“压舱石”。

长租公寓还能信任吗？

12月3日，诸葛找房分析师陈霄接受中新经纬客户端采访时表示，随着国家各项利好政策的落地以及长租公寓监管加强，行业规范化程度逐渐提升，加上租赁市场强大的市场需求，长租公寓未来发展仍可期。

如果继续选择长租公寓，陈霄建议，在长租公寓机构的选择上，要尽量选择正规的平台机构，关注机构是否出现过负面新闻。另外，在签订合同时，对合同内容仔细查看，是否有保障自身权益的相关承诺等。

中心研究总监严跃进告诉中新经纬客户端，现在的情况说明品牌长租公寓也会出问题，并非品牌企业就一定会持续稳健经营。入住长租公寓时，建议稍微了解一下企业的经营压力等。

至于是否还能继续选择“租金贷”模式付房租，陈霄表示，在对“租金贷”的选择上建议要谨慎决定，尽量避免被“租金贷”，以免陷入贷款陷阱。但若因各种原因必须要选择办理“租金贷”时，也一定要注意选择信誉良好，规模大的正规贷款平台，并仔细查看相关贷款条例。

万一不幸选择“租金贷”后长租公寓出事，陈霄建议，首先要对相关的沟通记录、付款贷款记录等做好取证，保证在司法程序中有充足的证据。另外，要积极运用法律途径维护自身的合法权益，可以组织相关受害者集体向相关部门提起诉讼。