房地产市场已完全走出疫情影响 前11个月百城新房价格累计涨幅高于去年同期

“目前全国房地产市场已完全走出疫情影响，进入正常运行通道。”

12月3日，《中国房地产市场2020总结&2021展望》（以下简称报告）发布，报告显示，2020年1～11月百城新建住宅价格累计上涨3.19%，涨幅较去年同期扩大0.28个百分点；全国土地出让金同比上涨约两成。

新房价格上涨3.19%

即使是在2020年初疫情最为严峻的时刻，“房住不炒”的政策总基调也没有变化，但一些城市在上半年为了减弱疫情防控对房地产市场的干扰，从供需两端陆续出台房地产相关扶持政策。

根据对百城新建住宅样本调查数据，整体房价是有略微上升的。

数据表明，2020年1～11月百城新建住宅价格累计上涨3.19%，涨幅较去年同期扩大0.28个百分点，一季度受疫情影响新建住宅价格累计涨幅较去年同期明显收窄，二季度以来随着疫情影响逐步减弱，各季度累计涨幅较去年同期均有所扩大，二、三季度累计涨幅均在1%以上，10～11月价格累计上涨0.72%，较去年同期扩大0.36个百分点。

单月来看，2020年11月，百城新建住宅均价15755元/平方米，同比上涨3.63%，涨幅较10月扩大0.11个百分点；环比上涨0.32%，较10月收窄0.08个百分点，涨幅连续41个月在0.6%以内，维持在低位区间，整体价格平稳运行。

一线城市疫情下表现出较强韧性，疫情后市场快速回温，2020年1～11月一线城市价格累计上涨3.77%，在各梯队城市中涨幅最大，较去年同期扩大3.43个百分点。

二三线城市上涨幅度有所下降。二线部分城市政策收紧后，市场降温，1～11月二线城市价格累计上涨3.32%，较去年同期收窄1.13个百分点。三四线代表城市价格累计上涨2.26%，涨幅较去年同期收窄1.52个百分点，收窄幅度在各梯队城市中最大。

从各城市群来看，2020年1～11月长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较去年同期均明显扩大，其中长三角累计涨幅为近四年同期最高水平。

研究院常务副院长黄瑜表示：“7月以来，受热点城市房价、地价的不稳定预期增加影响，中央多次召开会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，确保房地产市场平稳健康发展。与此同时，中央保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，加快建立房地产金融长效管理制度，下半年房地产金融监管整体呈现逐渐收紧态势。”

土地出让金增长两成

2020年土地市场整体推地节奏有所加快，住宅用地供求小幅增长，出让金增长近两成。

据初步统计，2020年1～11月，全国300城住宅用地推出11.1亿平方米，同比增长2.2%；成交9.3亿平方米，同比增长6.3%；住宅用地出让金为4.4万亿元，同比增长17.8%。

楼面价继续升高，住宅用地成交楼面价为历史最高水平，平均溢价率与去年同期基本持平。据初步统计，2020年1～11月，全国300城住宅用地成交楼面价为4698元/平方米，同比上涨10.9%；平均溢价率为16.0%，与2019年同期基本持平。

黄瑜认为：“楼面均价的上涨一方面受各线城市土地成交结构性因素影响，另一方面部分热点城市优质地块供应量增多，企业参拍积极性高，带动全国成交楼面均价上涨。”

分城市来看，一线城市供求规模明显增加，同比增幅均超2成；二线和三四线城市成交面积小幅增长。价格方面，各线城市成交楼面均价均有所上涨。但三季度以来，多地陆续发布楼市调控收紧政策，同时房地产金融监管趋严、“三道红线”新规试点实施，企业资金压力加大，拿地热情有所回落，土地市场逐渐回归理性，但优质地块竞拍热度仍较高。

房企分化加剧

不同房企在2020年的业绩分化逐渐明显。

报告显示，TOP100房企销售业绩逐渐回升，各阵营销售业绩表现分化。2020年1～11月，TOP100房企销售额均值为1128.2亿元，销售额增长率均值为12.0%。1000亿以上超级阵营共32家，销售额增长率均值为9.7%。第一阵营（500亿～1000亿）共27家，销售额增长率均值为12.3%；第二阵营（200亿～500亿）有60家，销售额增长率均值为10.4%。

中小房企下降明显。第三阵营（100亿～200亿）共38家，销售额增长率均值为-0.1%；第四阵营共13家，销售额增长率均值为-5.3%。

此外代表企业销售业绩增速有所放缓。2020年1～11月，20家品牌房企累计销售金额5.4万亿元，同比增长9.0%；累计销售面积4.0亿平方米，同比增长10.7%，增速较去年同期分别收窄6.6和3.9个百分点。

黄瑜认为：“3月以来，随着疫情得到控制及复工复产的有序推进，市场情绪有所恢复，上半年代表房企销售业绩与去年同期基本持平。7月以来，房企加快推盘和营销力度，预计在冲刺全年销售目标下，代表企业整体销售规模仍将保持稳定增长。”