城市更新浪潮之下，存量商业地产竞争格局面临重构

城市进化过程中，随着人口增长红利的消失，城市正掀起新一轮的更新升级浪潮。而与此同时，进入存量时代的商业地产行业，随着资本的介入与房企的轻资产化转型，其竞争格局也面临着重构。如此一来，消化存量资产、焕活城市生命力，开始成为商业地产操盘手的重要使命之一。  

破局存量商业市场  

近日，在赢商网举办的“Together——2020赢商网大会”上，上海连锁经营协会副会长、店店优连锁品牌创投孵化平台创始人汪志刚直言，随着城市化进程的加快，商业地产开发商们的“跑马圈地”，也催生了大量存量商业——尤其是二三线城市的存量商业。与此同时，不少商业地产从业者对于“破局存量商业市场，资本与开发商各自承担着怎样的角色？”“城市更新热潮下，如何衡量存量商业的价值及提升空间？”“盘活存量资产，需要适应哪些生存法则？”等问题提出了自己的经验与看法。  

“我们帮助别人消化存量。”光大嘉宝股份有限公司副总裁、光大安石COO周颂明表示：“对于存量而言，需要思考的是，其一，是项目所在城市决定了其是否具备退出条件；其二，是项目是否还有挖掘余地。位于一线城市而价值偏低的项目有更多的操作余地。其中，商业是所有住宅办公楼中价格最低的，从空间来说，可以将其做成类似酒店、和联合办公等。”  

瑞安房地产无疑是较早接触存量商业的房企。早在上世纪90年代，瑞安即开始打造第一个国内城市更新项目——新天地。瑞安房地产与中国新天地执行董事张斌表示，在城市更新领域，瑞安给自己的新定位是“城区发展解决方案的提供者”，分别从活力空间打造、综合社区深度运营、活力经济生态系统培育以及新商业投资四个方面提供解决方案。基于庞大的公司创新团队、孵化器和创新基金，这四个方面会不断在不同项目中进行配置。“我们认为进行区域运作只是做地产行业不够的，一定要从城市、产业、人的角度提出综合解决方案。”张斌表示。  

月星集团副总裁兼环球港商业集团执行总裁贾耀勇表示，月星提出要做环球港“百城百港”全球战略目标，走轻重资产结合的快速发展道路。“我们是在消化别人的存量资产，我们既有自己大量购物中心商业地产开发建设，也在帮助业内朋友进行城市更新、进行轻资产运作。”而经过多年的实践，月星也总结出了做存量资产的经验，贾耀勇说：“第一，只有做好自己重资产，才能做别人的轻资产。只有有自己有成熟商业模式、强大的执行团队才能运作轻资产项目；第二，做轻资产，更重要的是做资源整合；第三做轻资产应该有匠人精神。”  

“今天探讨存量资产何去何从，先要看存量资产何来。”恒太商业管理集团有限公司董事长、总裁胡芳园认为，存量市场的形成，第一因为商业地产的开发中存在太多不专业的操作，第二则是源于消费场景、内容和社群的迭代。  

破局存量商业市场，资本与开发商各自承担着怎样的角色？“轻重并举是百联资控一直在坚持的，资产本身与地产投资是相互赋能的关系。”百联资控CEO程大利认为，存量资产未来趋势一定跟资本紧密结合，而资本与地产开发是相互赋能的关系。商业资产本身就具有很强的金融属性，通过资本驱动，运营升值之后实现价值变现，所以才会有资产资本化、资本证券化的闭环说法。  

绿地全球商品贸易港集团总经理助理、商用事业部总经理王志华坦言，绿地每年都有巨大的开发量，到一定程度这些资产会从增量到存量转化。从开发商角度来看，王志华认为存量资产的去向包括三种，一是存量改造；二是存量改造后期持续运营；三则是存量变现。  

合景悠活集团商业事业部总经理崔然介绍说，目前合景悠活的主要精力还是放在运营好现有资产，同时也在尝试轻资产的运营。而不管存量资产还是轻资产，一定要匹配城市、商圈发展特色，并发挥商业项目本身的特色、优势；同时，团队就是生产力，要重视运营团队的组建。  

“生存法则”重构存量资产价值  

事实上，近年行业对于城市更新、存量商业的关注度与日俱增。随着这些领域竞争的加剧，从业者该如何保持优势？  

周颂明认为，“越是到后面，竞争的越是内容”。其解释说，做内容实际上是做深度，只有这样才能在竞争中立于不败之地。周颂明表示：“2021年，我希望大家把深度做的更深。对于轻资产行业而言，只有做深度才能在竞争中保持不败。虽然扩大规模有其自身的重要性，但是从发展的角度而言，不能盲目追求规模，必须以落地为目标。同时，口碑对于轻资产也非常重要，不能仅追求一时的速度，还要考虑长期的发展和为对方的价值赋能，才能够在行业市场中做得更长远、更加有竞争力。”  

值得注意的是，张斌指出，自己有个担心，“城市更新是不一样的频道，随着话题越来越多，开发商转入这个频道，越来越多所谓的网红更新项目出现，我们非常担心出现第二波的存量资产，就是存量变成了存量，这个是行业最大的损失。”张斌认为，很多项目背后找不到支撑点，游离在城市系统之外，就是因为没有明确的产业或者内容，或者是目标客户不清晰，无法形成场景。  

因此，对于旗下项目，瑞安会坚持几点：其一，存量资产一定是长期运营现金流的游戏，不是开发游戏，需要去用心，“像酿酒一样，一点一点调”；第二，坚持持有物业，存量项目不太适合高频交易；第三，还是要回到服务的城和事和人的部分，每一个项目都会在这三个维度找到答案才去做。张斌强调：“存量资产没有甲方，每一个人都是服务方，酿出更纯的酒。”  

“要练好内功才能迎风飞扬。”对于怎样挖掘存量资产价值，如何操盘的问题，贾耀勇提出了几个“优先”：团队优先、效率优先、规划优先。  

胡芳园觉得，践行专业是破局存量商业市场关键。今年一场疫情，致使一些实力不佳的中小商管公司被淘汰，但恒太商业管理集团有限公司的业务量却在疫情之后有了明显增长。在胡芳园看来，这主要是因为公司团队的“打法”在市场上有竞争力。对比其他轻资产行业来说，中国的商管行业从今年开始真正规范化，行业更为健康发展。其总结说，在未来的发展中，商管公司应“秉持利他本性，然后践行专业，不断迭代创新。”  

如何挖掘存量，怎样提升价值？程大利的经验是：“沉住气，练内功，做存量资产第一个得有资本，还得有资源和团队。最重要的不要忘了人，我们一定要关注人的需求。”程大利期待，行业从业者可以“脚踏实地，等待下一个春天的到来”。  

“不忘初心，用心经营好每一个项目。”王志华认为，希望把更多自有品牌独特资源导入进去，形成一些差异化的发展。未来趋势一定是科技先行。  

在崔然看来，到很多商场根本感受不到服务。2021年，合景悠活集团要把“服务”深度做下去。此外在内容、品牌组合、业态等各方面进行优化升级。