车位只售不租最高拟罚25万元！济南物业管理开始征民意

1月4日，《济南市物业管理条例（征求意见稿）》向社会公开征集意见，对业主要求承租的车位（库）只售不租的，由区县住建主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上二十五万元以下罚款。

       意见稿提出，物业管理区域内规划用于停放机动车的车位（库），应当首先满足业主的需要。业主、物业使用人要求承租建设单位未出售或未附赠车位（库）的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车位（库）出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。
       物业管理区域内规划用于停放汽车的车位（库）应当优先投入使用；车位（库）尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主共同决定。业主需要在物业管理区域内停放汽车的，应当事先与物业服务人商定停车位置，不得擅自占用道路或者其他场地。业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务人另行约定。
       在物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。物业服务人应当按照物业服务合同的约定，履行车辆停放管理义务，并加强巡查，及时督促违反规定停放的车辆驶离；督促无效的，应当及时报告有关部门。

除此之外，《条例（意见稿）》对许多热点问题，都有所涉及，还明确了业主大会的成立条件以及主要职责，包括业主委员会的主要职责等。同时规定，物业服务合同终止的，原物业服务人不得以业主欠交物业服务费用，或者对业主大会、业主委员会以及行政主管部门的决定有异议等为由拒绝办理交接。

首次明确物业管理区域划分，不按规定明示拟最高罚五万元

物业管理区域如何划分？意见稿提出，物业管理区域的划分应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

开发企业在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向所在区县住房和城乡建设主管部门申请划分物业管理区域。划分登记后，开发企业应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

对于未按规定申请物业管理区域划分，或未向物业买受人明示划分情况的，由区县住建主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处三万元以上五万元以下的罚款。

新建楼盘交付前，前期物业费拟由开发商承担

新房交付前，前期物业费怎么收取？正在公开征求意见的《济南市物业管理条例（征求意见稿）》提出，新建住宅小区前期物业服务费实行政府指导价。前期物业服务合同生效之日至物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担；物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由业主按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。 

意见稿提出，前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。开发企业在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报备，并在销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。建设单位应当在物业销售时公示临时管理规约和前期物业服务合同，并提供给物业买受人，同时予以说明。

依法严查！给拉飞线打地锁划“红线”

小区业委会通过的临时管理规约或管理规约，给业主和物业服务人都划定哪些“红线”？正在征求意见的《济南市物业管理条例（征求意见稿）》拟规定，业主、物业服务人等不得实施下列行为：

（一）损坏、擅自拆改建筑物承重结构、主体结构；

（二）违法搭建建筑物、构筑物、障碍物或者私挖地下空间；

（三）擅自利用共有部位、共用设施设备进行经营；

（四）违反国家规定，制造、储存、使用、处置爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质；

（五）违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电；

（六）擅自拆改供水、排水、再生水等管线；

（七）侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；

（八）擅自通过设置地锁、石墩、栅栏等障碍物和乱堆乱放杂物等方式，占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道等共有部位，或者损坏消防设施等共用设施设备；

（九）擅自改变物业规划用途；

（十）将房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方;

（十一）未经批准擅自改变房屋内部防火分隔，影响消防安全和疏散要求;

（十二）违反规定饲养动物；

（十三）违反规定出租房屋；

（十四）法律法规禁止的其他行为。

发生第二款规定行为的，利害关系人有权投诉、举报，业主委员会或者物业服务人应当及时劝阻；劝阻无效的，应当向街道办（镇政府）或者行政执法机关报告。

意见稿提出，对违反规定并给他人造成损害的，依法承担民事责任；违反行政管理规定的，由行使监督管理权的有关部门依法查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 

防高空抛物，经业主授权物业可用技术手段采证

近年济南多次发生高层小区高空抛物事件，令人防不胜防。为加强防范，《济南市物业管理条例（征求意见稿）》第九十二条提出，物业管理区域禁止从建筑物抛掷物品危害他人安全或者破坏环境卫生。经业主共同决定，物业服务人可以采取适当的技术措施就前款禁止的行为采集相应证据，但是不得侵犯他人隐私。

此外，业主对其所有或者使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施承担安全管理责任。

物业出保后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。如果存在存在安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益的，业主又不履行维修养护义务的，可以由物业服务人报经业委会同意，或者按照临时管理规约、管理规约的约定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由业主承担。

符合这些条件，可以召开首次业主大会会议

      《条例（意见稿）》提出，一个物业管理区域设立一个业主大会。物业管理区域业主不足十人，经全体业主一致同意并作出书面决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
       符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议，设立业主大会:业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。
       下列事项由业主大会会议作出决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举或者更换业主委员会委员和候补委员；选聘和解聘物业服务人；使用建筑物及其附属设施的维修资金；筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；管理、使用共有部分收益；确定或者调整物业服务内容、服务标准和服务价格；确定业主委员会委员津贴或者补助的标准，对业主委员会主任实施任期、离任经济责任审计；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主委员会委员有这些行为，将被罢免并罚款
      《条例（意见稿）》提出，业主委员会由业主大会选举产生，由五至九名委员组成，组成人数为单数，具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定。
       同时，业主委员会委员不得有下列行为：阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定；以虚列支出、虚报账目等方式挪用、侵占业主的物业专项维修资金、公共收益等共有财产；虚构、转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料；擅自使用业主大会、业主委员会印章；违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同；侵占、挪用业主共有财产，将业主共有财产借贷给他人或者以业主共有财产为他人提供担保；索取、收受建设单位、物业服务人等与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的利益或报酬；为在本物业管理区域提供服务的物业服务人承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业；泄露业主信息，发布违反法律法规、社会公共秩序的不实言论、信息；拒不执行街道办事处（镇政府）、相关主管部门关于本物业管理区域的整改要求或者人民法院有关裁判；违反物业服务合同和管理规约，拒不交纳物业服务费用、停车费和专项维修资金等费用，或者诱导、鼓动其他业主不交纳相关费用；侵害业主合法权益的其他行为。
       业主委员会委员有前款情形之一的，由街道办事处（镇政府）责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当停止该委员履行职责，并向业主公示。罢免业主委员会委员时，应当允许其提出申辩并记录归档。
       业主委员会委员有下列情形之一的，由业主委员会决定中止其职务，并予以公示，提请下次业主大会会议审议决定终止：不履行业主义务、不遵守管理规约，经劝阻后拒不改正的；一年内无故缺席业主委员会会议总次数半数以上的；本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职；在任职期间被列为失信被执行人的；其他不宜担任业主委员会委员的情形。
       业主委员会未依照前款规定作出中止职务决定的，由街道办事处责令限期作出；逾期未作出的，由街道办事处（镇政府）作出中止相应人员职务的决定。
       业主委员会委员违反上述规定的，处一万元以上五万元以下罚款；侵害业主合法权益，给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
原物业服务人不得以业主欠交物业服务费用等为由拒绝办理交接
      《条例（意见稿）》提出，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
       物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域。原物业服务人不得以业主欠交物业服务费用，或者对业主大会、业主委员会以及行政主管部门的决定有异议等为由拒绝办理交接。
       物业服务人拒不移交相关资料、资金和物品，或者拒绝撤出物业管理区域的，业主委员会或者业主可以向街道办事处和区县住房和城乡建设主管部门报告，并可以向辖区公安派出所请求协助，或依法向人民法院提起诉讼。物业服务人有破坏设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法处理。
       新物业服务人不得强行接管物业，按照约定承接物业时，应当对共有部位、共用设施设备进行查验。物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。