土地市场冷热不均 “两集中”政策效果显现

土地市场近期上演“冰与火”行情。实行“两集中”出让政策地区，土地市场成交趋于平淡。而没有实行该政策的热点地区，土地市场热度不减，超高溢价率地块频繁出现。有的地区除了实施“两集中”政策，还设置了“熔断”“摇号”等机制，为土地市场降温。

高溢价地块频现

4月16日，扬州8宗涉宅地块集中出让，总起始价为21.9亿元。其中，招商局地产（常州）有限公司以10.75亿元竞得编号GZ272地块，折合楼面价为9233元/平方米，溢价率为80.26%。

从高溢价土地出让情况看，热点地块普遍经历了上百轮竞价。4月14日，衢州常山县一宗商住地成功出让，经过144轮竞价，杭州浩扬企业管理有限公司以总价8.53亿元竞得常山县赵家坪罗汉山地块，折合楼面价达8210元/平方米，溢价率为71.29%。

在近期出让的高溢价地块中，不少是商住用地。4月13日，金华兰溪市一宗商住用地成功出让，经过477轮竞价，金华市保阔投资有限公司以总价10.11亿元竞得，折合楼面价为9633元/平方米，溢价率达到88.89%。该地块用途为商住用地，容积率为1.5，建筑面积达到10.49万平方米，地块起始价为5.35亿元。

为土地市场降温

实施“两集中”政策下的土拍市场则显得平淡。

4月15日，长春住宅用地首次集中出让，采用“设置最高限价+竞配建租赁住房”的方式。本次出让共成交了40宗地块，30宗地块底价成交，有6宗地块出现多家房企竞价，仅1宗地块达到最高限价。此次集中出让土地总成交面积达到390.6万平方米，成交总额合计194.44亿元。

业内人士指出，“两集中”出让政策可以抑制地块出让价格过高，最终达到让房价降下来的目的。从目前的情况看，实施“两集中”政策，达到了为土地市场降温的效果。考虑到不少房企资金尚未到位或仍在观望期等因素，长期效果仍待进一步观察。

截至目前，已有22个城市宣布，将以“两集中”方式出让地块，且热点城市较多。另外，一些地区给地块设置了最高成交价限制。

4月14日，深圳挂牌2021年第一批集中出让的6宗地块，涉及宝安尖岗山1宗、光明凤凰城1宗、龙华油松1宗、南山西丽1宗、深汕合作区2宗。总建筑面积为91.01万平方米，总起始价为105.76亿元，预计将于5月13日拍卖。出让宗地基本都采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让，有的地块还设置了建成后的最高售价。

以位于深圳宝安区西乡街道的A122-0372地块为例，起始价为17.54亿元，宗地采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让，即限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞配建只租不售的人才住房面积。竞价过程中，竞买人最高报价未超过最高限制地价时，按价高者得的原则确定竞得人和成交价。本次出让宗地项目建成后，普通商品住房销售均价不得高于83265元/平方米（不含室内装修）。本次出让宗地建设普通商品住房，竞配建只租不售的人才住房。只租不售的人才住房初始配建面积为6530平方米。

设立“熔断”机制

除了发布“两集中”政策，不少地区为了防止土地市场过热，还设置了“熔断”机制，为土地市场上了“双保险”。

近日，徐州市住房和城乡建设局发布《关于印发进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》。徐州市将实行土地供应“两集中”政策，全年发布住宅用地招拍挂公告不超过四次，每次供地不低于1000亩，时间间隔、地块数量和区位相对均衡；集中组织出让活动，挂牌公示结束后，交易时间不超过1个工作日。同时，建立土拍“熔断”机制，土地招标拍卖过程中，当溢价率达50%或超过设置的最高限价时，中止网上竞价，采取摇号方式确定竞得人。严格价格备案管理，实施同区域价格管控，根据土地供应情况，制定区域年度商品住房最高限价。

有的地区已触发“熔断”机制，实行“摇号”措施。4月6日，西安市西咸新区XXFX-XX02-40号宗地竞拍，这宗115.13亩的地块经过中海、华润、万科、金辉等58家房企近10个小时、139轮的剧烈争夺后，下午6时触及熔断价格。根据相关规矩，该宗地块进入摇号流程。

市场观察人士指出，房地产市场调控由以前从开发端转向到供应端。通过设置“熔断”“摇号”机制，可以有效控制热点地区的地价和房价，确保土地价格不会被过度炒作。通过控制地价，达到管控房价目的。