集中供地“冰火两重天”：南方多城持续高热，济南78宗地块底价成交

　　集中供地呈现出“冰火两重天”的景象。济南房地产网了解到，与南方热点城市集中供地成交的火热态势相比，济南的成交要清淡得多。

　　济南5月24日进行了今年首批集中供地出让，据济南市公共资源交易中心信息，该市首批“两集中”供地共推出114宗土地，最终共成交地块108宗，总成交价约282亿元;这其中有78宗地块以底价成交，还有6宗地块遭遇流拍。

　　业内人士认为，相比于南方城市较高的土拍热度，北方城市除北京外热度相对较低。

　　“本次济南多宗地块以底价成交，说明房企对城市的选择更谨慎，更倾向于往热点城市及热点区域集中，对景气度一般的城市以及区域则相对谨慎。”一位研究机构分析师表示。

　　集中供地迫使房企对不同能级的城市，采取不同的经营策略。“集中供地下核心城市地块利润偏低，在核心城市做规模、追求现金流，而在非核心城市则对利润有更高要求。”

　　济南6宗地块遭遇流拍

　　伴随“两集中”政策的出台，各地相关部门积极调整土拍规则，土地市场调控更加精细化。

　　鉴于本次公告宗地较多，为保障网上交易顺利进行，济南本次供地交易按照“错时分批”模式组织，分5批次实施竞价交易及成交确认。

　　“错时分批交易一方面有利于保障系统平稳运行，出让有序，另一方面引导竞买人理性出价。”研究员告诉记者，现在各地力求在“重调控”、“强保障”、“稳品质”和减少竞买人顾虑等方面寻求一定平衡。

　　根据出让公告，济南本次首批出让土地总面积342.7万平方米，114宗地块中，包括73宗居住用地、4宗商住用地、27宗商务金融用地、5宗商服用地、2宗旅馆用地、1宗教育用地、1宗零售用地及1宗仓储用地，起始总价276.27亿元。

　　从区域分布来看，市中区、历城区和槐荫区成为济南首次集中供地大户。市中区供应最大，规划建筑面积达128.6万平方米，主要分布在南北康、党家片区等热点区域;历城区共推出11宗宅地，规划建筑面积70.6万平方米，主要集中在张马、郭店和章锦等片区;槐荫区推出6宗住宅用地，规划建筑面积70万平方米，集中在国际医学科学中心项目附近和王府庄片区。

　　不过，济南本次拍地的整体热度并不高，114宗地块共成交108宗，其中78宗地块为底价成交，只有30宗地块溢价成交。

　　第一轮和第二轮拍卖地块主要是高新区、莱芜、济阳和章丘地块，热度一般。第三轮地块中历城区山塑地块热度较高，吸引十几家房企缴纳保证金，有10家房企参与竞拍。第四批次出让的为槐荫区、长清区20宗地块。第五批次集中出让在市中区、天桥区的28宗地块。

　　据郭晓锋介绍，此次拍地中，除济南历城区山东塑料厂A-1地块、A-2地块，新东站张马屯片区第四批用地项目C-3地块、C-5地块，以及槐荫区王府车辆段上盖开发项目E、F地块，市中区除尘设备厂地块项目、南北康片区、党家智慧城一期项目等地块热度较高。

　　其中溢价率最高的为南北康片区地块。经过143轮竞价，地块被万科以36.37亿元总价竞得，溢价率约64.41%，最高楼面价超13400元/平方米。

　　“济南在上半年仅5月份一次集中土拍，经历较长时间，房企想在年内实现销售就需要在上半年拿地，因此房企对这次热点区域的土拍较为关注。关注度较高的地块大部分溢价成交，溢价率相比去年有所上升，一定程度增加了企业拿地成本。”济南本地一位研究机构高层告诉记者。

　　值得关注的是，本次集中供地还有6宗地块流拍，包括高新区四宗地块，莱芜区一宗地块，章丘区一宗地块。

　　“高新区流拍的4宗地块，位于章锦片区、大学园片区，地块挂牌条件较高，捆绑商业地块比例高，一并出让的商业地块引进产业要求高。”郭晓锋表示。

　　“济南目前呈现东北、西南的对角式供地，南城正经历一轮新的开发阶段。整体来看，此次拍地规模较大，未来存量少、供地少的区域竞争程度将会加大。”上述研究机构高层表示。

　　首批集中供地成交“南热北冷”

　　截至今年5月24日，22个“两集中”试点城市中已有14城完成 2021年第一批集中供地，包括济南、南京、杭州、无锡、深圳、广州、厦门、福州、重庆、北京、青岛、天津、沈阳和长春。

　　据安信证券研究报告，本轮集中供地的城市中，7个南方城市热度较高，厦门、重庆、杭州、深圳热度领先。其中平均溢价率最高的是厦门，达33.4%，平均配建比例也达9.6%;溢价率次高的是未设置最高限价的重庆，平均溢价率达28%。杭州和深圳为本轮土拍中平均自持或配建比例最高的两个城市，平均值分别为11.4%、12.2%。

　　而北方城市中表现较好的是北京，由于北京采用严格的土拍政策对地价进行控制，溢价率整体控制较好，平均为7.6%。北方城市除北京外热度较低，天津、长春、沈阳、青岛流拍率为22%、22%、12%、3.2%，其中长春和青岛平均溢价率分别仅2.5%、1.1%。

　　而济南本次拍地，有多达78宗地块以底价成交，也令其平均溢价率保持在低位。

　　此外，在热点城市TOP50房企拿地占比较高，无锡、厦门、杭州、深圳、广州等均在70%以上;而非热点城市TOP50房企参与度不高，如青岛、长春拿地占比仅为18.8%、15.4%。

　　“从土拍结果来看，房企更加看重在深耕城市拿地，对溢价率和配建要求的容忍度也更高，但对新进入城市则比较谨慎。”池光胜表示。

　　上述研究报告显示，在深圳成功拿地的房企仅有龙光和佳兆业两家，均为本土深耕房企;杭州拿地金额最高的是融信和滨江，杭州均为两家企业的第一大重仓城市;在广州拿地金额领先的是本土国企越秀;而融创在无锡、重庆、天津拿地金额均领先，另外，融创在这三个城市的历史市占率也位居前列。

　　“集中供地下城市原有的深耕房企在拿地上更有优势，新进入者面临更高的壁垒，核心城市的竞争格局或进一步固化，强者更强。未来随着调控延续，头部优势可能更加明显。”池光胜认为。