地市房企抢滩济南！资金盘子有限，为啥来拼刺刀？

在5月24日结束的济南首批集中土地出让中，又有山东地市房企现身济南土拍市场。经济导报记者注意到，来自济宁的瑞马集团有限公司（下称“瑞马”）拿下了张马片区地块以及市中区除尘设备厂地块；东营的山东海通地产有限责任公司（下称“海通地产”）斩获章丘地块。　　此前以区域城市为大本营的山东地市房企，近年来也在频繁“走出去”到济南等城市拿地，但扩张之路并不好走，也带来了诸多挑战。　　“挑战应该还比较大。”合富辉煌山东分公司副总经理许传明在接受经济导报记者采访时表示，一个很关键的问题就是，“这几年这些地市房企都面临同样一个问题，资金盘子有限，‘小资金拿贵地’的问题所带来的项目挑战，对他们来讲也是非常大的。”

　瑞马、海通落子济南
　　济南首批集中土地出让在本周一落锤，济南的土地市场也迎来了“新面孔”。　　其中，张马屯片区第四批用地项目C-3、C-5地块经过15轮竞价后成交。经济导报记者注意到，济南公共资源交易中心的信息显示，这两个地块由济宁嘉瑞置业有限公司摘得。根据相关工商信息，该公司由济宁城投控股集团有限公司和瑞马各持50%股份。　　本次在张马片区摘地，是瑞马第一次落子济南。其官网称，该公司起始于1993年，先后在济宁市开发建设了丽都花园、罗马假日等项目，与红星美凯龙、济宁城投、济宁公用集团、惠民城投和中南置地等公司合作开发了多个项目。对于此次在济南拿地，经济导报记者致电瑞马相关营销部门，但电话无人接听。　　上述两宗住宅用地位于历城区张马大街以东、书堂街以北，面积分别为1.97万平方米、1.79万平方米，成交价5.55亿元，溢价率超过36%，楼面地价8605元-1.04万元/平方米。　　这个地价并不低。在2017年，济南新东站张马片区的土地成交价一度“破万”，触及高点，伴随着瑞马此次拿地，也让该片区的楼面地价再度突破万元。　　值得一提的是，从土拍挂牌条件看，竞得人还须按照C-3地块不小于商品住房开发项目地上建筑面积10%、C-5地块不小于商品住房开发项目地上建筑面积20%的比例配建租赁住房。　　在本次土拍中，瑞马表现出了较强的拿地欲望，其还拿下了市中区除尘设备厂地块项目，该地块在土屋路以北、玉兴路以东，面积9600平方米，竞价6轮，成交价2.4亿元，溢价率在26%以上，楼面地价约1.3万元/平方米。此外，据市场消息称，瑞马此次还报名了历下区泺源大街地块的竞拍。　　在济南今年首次集中供地中，迈出进军济南步伐的还有东营的海通地产，经过20轮竞价，以2.48亿元竞得章丘2021-17地块，面积约4万平方米，位于汇泉路以北、原济南第四毛巾厂周边，为住宅用地，楼面价3100元/平方米。

“小资金拿贵地”带来挑战
　　“进入济南的这些地方房企，都属于在当地业务发展规模还不错的企业。”许传明对经济导报记者分析，当企业发展到了一定程度后进行异地扩张，这本身都能够理解，另外，在这背后还有一个非常重要的房地产发展特征。　　“此前整个房地产行业是大中小型城市同步扩张，很多房企都搭上了那一班车，他们在地级市甚至县城进行大规模布局，部分全国性房企一度把重心落到一些中型城市，事实上，那一波是有机会的。”他说，“但随着城市化进入到下半场之后，随着城市群、都市圈的建设，大城市发展的机会可能会越来越多，中小型城市的城市拓展空间越来越小，这些房企开始把主要的精力放在城市能级的上移。”　　许传明说，对一些一线房企来说，“原来叫下沉，现在叫提升，这个倾向也比较明显，还有一些地方小企业进大城市。”　　近年来，在济南市场上有所斩获的还有民生置业、鑫都置业等。2019年8月，济南堤口南路的12亩土地迎来出让，在经过6轮竞价后，该地块以1.56亿元成交，楼面价约1.08万元/平方米。山东民生置业有限公司最终摘得该地块，这也是这家来自聊城的房企首入济南。开发的项目案名为“民生君庭”，地块不大。　　2019年5月，位于济南凤歧路以东、飞跃大道以南的雪山片区殷陈A-1地块出让，面积约50亩。该地块据称吸引了8家房企参与竞买，经过26轮竞拍，鑫都置业以8.299亿元的价格摘得，住宅楼面价达到约1.15万元/平方米，这是这家来自东营的企业首次落子济南。　　当时的土拍也让雪山片区的楼面价超过万元。如今，案名为“鑫都紫宸府”的上述项目已经入市。目前，该项目的售价在1.35万元/平方米左右，以1.15万元/平方米的土地价看，开发商面临着相当大的盈利压力。　　这是一个缩影。部分新进入济南市场的地方房企，开发之路并不好走。

“挑战主要在几个层面上，一个是品牌影响力普遍偏小，这是直观的表现；另外一个表现是，整个产品、业务环节上，它的成熟度实际上是不如一些一线房企的。”许传明举例说，一些头部房企拿了很多地之后，他有些标准化的产品模块，什么样的区位做什么档次的产品，他的整个决策流程很快，从拿地到出产品规划，可能三四个月就全部完成了。　　“从地市上来的这些房企大部分都没有这么完整的产品线，到了济南之后可能要重新理解这块地，尽管前期做了一些工作，但那个时候是粗的工作，这块地拿到手之后就要重新研究这块地，重新再去定位，他的整个周期就很长，跟一线头部房企的差距是全方位的。”许传明说。　　他提到，“还有一个很关键的问题就是，这些房企的资金盘子有限，它就没法去拿大地，拿的是那些小地块。为什么这些小地块他们拿到了呢？是因为大房企算账算到一定程度后，觉得这块地不值得拿了，就退出了。这些地单价很高，对地市房企来说，其实他们做起来也很困难，但算算总账，他还能买得起，他就拿下来了。”　　许传明说，一些地市企业前几年在济南拿的都是小规模的土地，“单价做得非常高，这些项目就面临刚才的问题，小资金拿贵地，带来的项目挑战对他们来讲对是非常大的。”　　许传明谈到，“这样的房企来到济南、青岛等城市之后，他的路并不好走。这些地从运作的效益性来讲，其实并不好。对于这些开发企业来说，最重要的是抢滩登陆，占到一个‘阵地’，但是拿到地后能否变成‘根据地’，可能挑战是非常大的。”