楼市中考|刚需刚改需求加速释放,上半年楼市供应阶段性偏紧

 7月15日，国家统计局发布了2021年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，其中济南新房价格环比上涨1.5%，连续6个月呈现上涨态势。上半年，伴随百平米左右刚需产品重现，济南楼市去化加速，销量增加。“去年供地主要集中在下半年，部分热点片区楼盘销售进入尾声，从而导致今年上半年出现了阶段性供应偏紧状态，加速了刚需产品的去化，房价出现了温和上涨。”业内人士表示。

济南上半年刚需主导,不少楼盘开盘去化快

今年的春节很多人响应号召就地过年，济南的不少楼盘在大年初二就开门纳客，相比往年3月份开始的楼市小阳春，今年上半年的节奏提前了许多。更不同于往年改善需求占主场，今年上半年济南100—120平米的刚需产品占比更多，小户型的市场回归催发了一波销售热潮。

位于新东站片区的龙湖天曜，今年3月首次入市，推出了济南近些年难得一见的百平米以内户型产品——97平米的三室房。项目开盘当天快速去化，此后3个月连续加推，目前销售已近半。在价格上，记者了解到，入市时14500元/平米起价，如今大面积改善型房源价格已涨到18000元/平米左右。

2月26日，龙湖天曜售楼处正式对外开放后吸引大量民众

6月下旬，去年供地集中的雪山片区迎来了雪山万科城首次开盘，首开的700多套房源同样销量可观。该项目推出的95-165平米的三室四室产品，户型面积跨度大，满足多种购房需求，再加上精装修，同样吸引了不少刚需、改善购房者，7月项目二次加推600多套房源，同样快速去化。

同期入市的碧桂园凤凰壹品、远洋风栖翰林，首开刚需产品主导，都取得了不错的成绩。

部分区域楼盘销售近尾声,刚需刚改需求加速释放

合富辉煌(中国)山东公司副总经理、合富研究院高级分析师许传明表示，上半年出现开盘即基本卖完的刚需楼盘，背后也是因为市场确实存在不少刚需购房者。一些拿地早、成本低，房价一直不高的项目到了尾盘或后期，或者开发企业推盘速度放慢，使得片区内便宜房源变少，刚需客户可能会从此前的观望转为加快买房，略有上涨也会对他们的购房心理带来影响，释放了购房需求。

济南市房地产业协会执行副会长李刚表示，现阶段济南房地产市场价格相对稳定，济南房地产市场100-140平米产品的成交量占总成交量的80%左右，所以整个市场都是以刚需刚改群体为主，真正的高端改善所占比例非常少。“这部分刚需和刚改人群对价格非常敏感，房价出现试探性上涨，同时销量开始回升后，他们可能就加快了买房计划。”

像孙村片区、唐冶片区、雪山片区甚至工业北路沿线整个片区基本上全部都是刚需、刚改楼盘，主要是为了满足购房者的居住需求，也占了济南绝大部分的成交比例。

下半年供应充实楼市需求,将会进一步平稳房价

今年上半年购房需求加速释放的同时，济南楼市受去年同期供地较少的影响，出现了阶段性的供应偏紧。直到6月下旬，雪山片区、凤凰路沿线等多个楼盘入市，相对缓解了市场购房需求压力。供应偏紧再加上需求上涨，导致济南上半年楼市出现了一定的价格涨幅。

济南市自然资源和规划局发布的《济南市2020年市本级住宅用地出让情况明细表》显示，2020年上半年，济南市历下、市中、槐荫、天桥、历城、高新区共计成交25宗商品住宅用地，约980亩，成交宗数仅占全年的25%，成交面积也仅占全年的19.8%。整体土地供应和成交都集中在了去年下半年。

“今年上半年楼市供应有点紧。”许传明表示，房地产供应有自己的周期，去年上半年济南基本没有供应住宅用地，一般开发商从拿地到入市差不多需要一年左右，今年上半年正好处在空档期，入市新增的供应就少了，楼市上半年以去库存为主，去化加速。

李刚也表示，2020年一季度以疫情防控为主，二季度抓复工复产，这使得去年上半年土地供应偏少。不过，从全年看，济南的住宅用地供应仍保持了总量平稳，去年下半年土地供应量较大，李刚分析，经过6—8个月的前期准备，去年下半年供应土地将会在今年下半年进入市场，充实楼市需求，将会进一步平稳房价。