下半年楼市怎么走？济南新房供应充足，二手“新”房现身市场

7月23日，住建部、国家发改委、自然资源部等八部委发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，要求聚焦问题，因城施策，对房地产开发、房屋买卖、住房租赁等进行重点整治，力争用3年左右时间实现房地产市场秩序明显好转。

有业内人士表示，今年下半年楼市供应比较充足，房价将呈现稳中有降的走势，同时，二手房指导价也会成为趋势。

下半年济南住宅供应充足

在济南市房地产业协会执行副会长李刚看来，经过6-8个月的前期准备，全市去年下半年供应的土地将会在今年下半年进入市场，充实楼市需求，进一步平稳房价。

而在济南一家房地产开发企业的项目经理姜维看来，上半年济南市共有73宗住宅用地迎来成交，未来一年或将有大批住宅项目入市，随之而来的将是价格下调。“4月份拿地，开发商如果操作比较顺利的话，今年底之前就能入市。即使慢一些，明年3、4月份也会入市。”

姜维表示，大量项目集中入市，购房者可供挑选的产品增加，对房价上涨产生一定的抑制作用，从而更加落实了“稳地价、稳房价、稳预期”的调控政策。“此外，市场房源有存量，开发商分周期、分项目开发，一般不会出现房源短缺的情况。”

政策趋严，销售将更规范

八部委下发的通知，除了对房屋质量进行整治外，还对发布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息；捂盘惜售，囤积房源；挪用交易监管资金；违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价；利用不公平格式条款侵害消费者权益；捆绑销售车位、储藏室；捏造、散布不实信息，扰乱市场秩序等行为进行整治。

实际上，除了八部委的通知，市场上还流传着这样一个消息：被纳入“三道红线”试点的重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。这意味着，房企投销比有了40%的上限。这一限制比例不仅包括房企在公开市场拿地花费，也包括通过收并购方式获地的支出。

在房地产行业分析师张兵兵看来，房企投销比不得超过40%是去年8月出台的“三道红线”的同步要求之一。这一规定再度发酵也侧面提醒房企，应在第二批集中供地时保持拿地节奏。

“虽然济南还没有出现退地的现象，但其他城市已经出现了。宋都股份放弃了5月份在杭州拍到的一宗地块的竞得资格。”张兵兵表示，“随着监管趋严，这种情况会在全国各地出现。”

就在八部委出台政策后不久，7月26日，济南市也下发《关于进一步明确新建商品房销售管理有关问题的通知》，明确表示，样板间的装修标准必须和交付标准一致，交付样板房自集中交付之日起1个月内不得拆除、出售。

此外，取得预售许可的商品房项目，开发企业应在10日内一次性公开全部准售房源，认筹的户数不得超过准售房源(住宅项目不包括储藏室)的1.5倍。开发企业应与买受人书面明确认筹(购)楼栋及预售许可证信息，不得将未取得商品房预售许可的楼栋纳入选房范围。

“这规避了很多楼盘打擦边球的做法，让所有楼盘处于同一起跑线，销售更加规范。”张兵兵表示。

 二手房指导价或成“标配”

“现在济南的二手房挂牌量在5.4万套左右，而且出现了2017年上市的一些二手‘新’房。”济南鑫汇房地产经纪公司负责人初鑫表示，从2017年4月份开始，新房拿证两年后才能上市交易政策实施，通过推算，今明两年将会有大量新房上市。而这都对房价上涨形成抑制。

一家二手房中介公司的负责人徐华鹏表示，济南应该向深圳、上海、成都等一些城市学习，推出二手房成交参考价来平抑房价。

今年2月，深圳首发“二手房成交参考价”，涉及该市3595个住宅小区。通过综合分析测算，给出一个接近合理水平的价格，这有利于抑制二手房房价。

从今年5月份开始，成都分两批公示了487个小区的二手房指导价，多数房源的价格相当于打了7折。7月26日，无锡发布二手房成交参考价格发布机制，首批将发布100个小区。

除上述城市外，宁波、合肥、三亚、绍兴等地也陆续出台二手房指导价政策。

在张兵兵看来，二手房成交参考价制度的推进，成为今年存量市场最重要的一项政策，考虑到前期城市政策效果良好，不排除后续在更多热点城市落地，未来全国房价或呈窄幅波动。一、二手联动之下，二手房成交参考价机制实行后，市场回落的节奏也会传导到新房市场。