新政满月，二手房交易进入冷静期，成交量进一步萎缩

二手房挂牌价格核验、赠与5年内限购、房贷利率上调、房贷审批参考“三价就低”原则，近一个月来，上海加码楼市调控，出台多重政策直指二手房市场。

从7月二手房交易市场表现来看，7月份全市共成交二手房2.4万套，环比下降15%，同比下降16%;成交金额819亿元，环比下降13%，同比下降15%。从单月二手房成交套数增长情况来看，7月份全市二手房成交套数自今年3月份以来新低。成交套数为今年以来除2月份以外，成交最低的月份，环比也首次出现下跌。业内人士表示，从短期看，上海二手房或将量价齐跌，成交量进一步萎缩。

部分楼盘持续零挂牌，交易持续萎缩

新政出台后，在某中介网上平台上，挂牌二手房房源两天内下架了1.1万套，虽然各平台虚高房源下架速度不一致，但是从整体来看，二手价格核验阻断了虚高房源的展示。截至8月11日，大量热门板块房源依处于“待核验”阶段，具体来看，黄浦新天地板块的翠湖天地、老西门板块的复兴珑御和虹口临平路板块的瑞虹新城等热点项目下架后至今零上架。

同时，笔者走访了沪上多家中介门店发现，前去线下门店咨询的客户明显增多。然而，据中介透露，虽然门店咨询量增大，但交易量却不断减少，其中一个因素是目前房贷申请周期拉长，难度更大。

某中介工作人员表示，上架房源需核验后，一些卖家的房源价格较之前有所下调，“价格可以谈了，但对买家的付款能力要求更高了”，而首付能力弱的买家则遇到房贷审批周期变长，无法满足卖家提出的付款要求，因此，短时间内难以成交，交易进一步萎缩。

“三价就低”施行，交易周期拉长

自8月6日起，上海二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。虽未得到正式通知，但多家中介公司表示，目前实操过程中，均已按照“三价就低”原则施行二手房贷款申请。

某二手房中介就向笔者明确表示，自己刚刚完成了一笔二手房贷款申请，该中介进一步举例，“假如一套房子网签价格为450万，如果税务核定价格为400万，那么最终是以400万的总价来贷款，差价需要以现金的方式补齐。”也有资深中介表示，根据多年的从业经验来看，“三价”中最低的往往是涉税评估价，同时，“三价就低”的实施也杜绝了个别购房者有意做高房价，以获得更多银行贷款、降低二手房的实际首付比例的不良现象。

业内人士表示，“三价就低”实施前，二手房贷款审批周期普遍在1个月左右，放款周期仅1-2周左右。但在新规实施后，二手房贷款审批周期普遍增长至2个月左右，放款周期大概为4-5个月左右。无论是审批周期还是放款周期，较之前都有所增加，这也使得整个二手房交易周期拉长。

买卖双方持续博弈，交易趋于冷静

有中介表示，“一位客户本想卖掉手中的两套房再换购一套，但其中一套学区房随着新政出台而价格大幅缩水，因此放弃了卖房打算。”由此可见，新政接连出台，由于大多数改善型卖房者面临交易价格缩水的现状，而对卖房普遍持观望态度。同时，也有中介表示“三价就低”实施导致贷款申请周期变长，这使得房东更倾于将房子卖给全款购房者。”

对于购房者而言，虽然二手房价格有所降低，但是可供选择的房源却也较之前有所减少，且“三价就低”实施或将使需要贷款购房者首付比例提高，部分购房者也因此进入观望期。中介坦言，新规实施后，部分房东对交易持观望态度，这虽导致成交量有所下降、价格趋于稳定，但是也使得二手房的谈价空间更加明确，只要购房者的付款条件好，谈价的空间仍然很大。有中介就表示，“现在市场稳定住了，虽然房子少了，但是对于购房者而言也是一个机会，可以慢慢挑选合适的房子。”