地产基本面的五点预测--房地产行业分析及风险提示

我们对行业销售情况，融资环境，土地市场，政策监管和企业成长进行了五点预测。

销售速度持续下行，全年销售前高后低

我们认为，由于按揭贷款放款周期明显拉长，居民预期逆转，二手房屋去化速度预计快速下降，不少区域二手房价预计实质性下降。不过，鉴于有约一半的区域市场存在不同程度的新房限价和一二手价差，新房去化速度的下降预计较之二手销售速度明显更缓。我们相信，2021年商品房销售额可能同比小幅正增长，四季度企业或将大幅增加推货。

树欲静而风不止，行业信用融资占比可能持续下降。

2015年之后，行业负债中信用融资占比逐渐上升，有抵押的融资占比逐渐下降。但房地产企业资产非标，大量货币资金在项目层面被监管，资金跨区域调动普遍存在难度，表外负债规模晦暗不明——信用融资占比过高渐成隐患。尤其是这种信用融资，还包含占比不低的境外信用债。当信用动荡，企业借新还旧困难时，企业若以经营性现金流偿付信用债，尤其是安排资金出境，将有较大难度。

一些企业平素资金利用效率过高，总部层面可自由动用现金流可能不足。我们相信，信用重构的浪潮不会很快结束，即使一些公司的信用得到澄清，我们预计行业信用融资的占比或将持续下降，报表层面过度炫技将告一段落。相对而言，我们认为境外信用债总需求持续萎缩的可能性或将更大，信用重构伴随部分资产处置而展开。

稳地价措施预计成效显著，土地市场降温。

我们认为，稳地价措施并非权宜之计，而是从实践房住不炒的目标出发，限制土地成交溢价率。2021年上半年全国土地出让金同比增长22.4%，我们预计下半年在信用承压的背景下，部分企业拿地资金更为有限。总体来看，我们相信2021年下半年土地市场将明显降温，全年土地出让金或将接近0增长。由于土地出让结构偏向高线城市，对应土地出让面积或将明显同比下降。我们认为，土地出让告别纯粹价高者得，将意味着部分房地产公司的盈利能力见到底部。

限价体系长期坚持，金融宏观审慎监管的逆周期性将在四季度有所表现

我们认为，二手房指导价效果良好，在深圳等率先推出的区域，房价明显回落。核心城市新房和二手限价的完整生态，我们预计不会因为周期的变化而变化。相比之下，随着销售速度的迅速回落，各地房价上涨压力大幅下降，我们预计金融宏观审慎监管的逆周期性，将在2020年四季度再次有所表现。我们有理由认为，金融监管自四季度起可能更注意避免资产价格大起大落，注意避免系统性风险。

轻重结合迎接全新时代，运营服务点亮未来成长

我们认为，优秀地产公司的发展不会只沿着扩大市场份额的老路。中国城市仍然极为缺乏高质量，好运营的空间，房地产企业的发展或将由横到纵，走向更加立体的竞争。8月18日，万科董事会主席等会见上海市委书记李强，并和上海市政府签署战略合作框架协议，在“未来城市”旗舰项目建设，“物业城市”综合治理创新实践，城市有机更新，住房租赁行业发展和建筑科技应用等方面深入合作。我们相信，未来一些高信用公司将有机会仿效此次案例，参与城市空间面貌的综合提升，寻求广阔的全产业链轻重结合投资机会。

风险提示

部分房地产公司资金紧张的风险。