济南盛福片区：新盘集中入市 开发企业需携手平衡供需

随着济南CBD区域的开发和在售楼盘进入尾声，被定义为济南中央生活居住区的盛福片区开始慢慢升温，置业需求慢慢释放，但是片区内供大于求的现状导致片区内部竞争激烈，开发企业面临较大的竞争压力。

片区内供大于求，价差较大

据了解，目前盛福片区在售楼盘数量多，且密度大。从东向西盘点，在售的有招商滨河府、绿城蘭园，即将交付的有中垠御苑，即将入市的有越秀麓端府，已经交付的有万科翡翠公园，沿路往西则是阳光城檀悦和银丰云玺两个楼盘。毋容置疑，该片区竞争十分激烈。

拿地超过2年、位于盛福片区西侧的阳光城檀悦，于2021年8月开盘，首次入市的两个楼座主最大户型为129平米，价格约为20000元/平米。根据合富辉煌的统计数据显示，此次开盘成交率70%。该楼盘145平米的户型也已开盘，售价约在22000元/平米-23000元/平米。

一位业内人士认为，在买方市场的前提下，价格因素极其重要。阳光城·檀悦的开盘价格会让周边其他在售的楼盘的销售难度大大增加。与其同片区但在东侧的招商滨河府项目，户型面积在131平米-171平米，其中主力户型是131平米和143平米，精装修交付，均价约在24000元/平米。而与其一路之隔、不在同一片区的海信君和项目，同样是143平米实体样板间，精装修交付，价格约在27000元/平米。

该业内人士表示，地价会影响房价，但是如果与同位置楼盘在户型面积类似的情况下，价格差距太多，购房者则应格外注意，房屋质量、生活配套以及教育配套等问题或许会在交房时慢慢体现。

片区外四面被围 需求分散

除去自身原因产生的内卷外，盛福片区四周也是竞争激烈，导致购房需求被分解。

该片区东有长岭山片区的远洋凤栖翰林项目，毛坯交付，主力户型为103平米-139平米三居室和四居室，在售价格约为16000元/平米，项目代建幼儿园与中小学，打造12年一体式教育配套。西有海尔产城投的刚需楼盘铂悦澜庭和改善住宅天玺，其中铂悦澜庭在售户型与盛福片区楼盘相近，价格约在20000元/平米，2020年9月签约山东师大基础教育集团，自身配套优良。天玺在售房源为天玺158平米-240平米，精装修、低密度的小高层产品，售价约在27000元/平米。

该片区南侧不远处，则有奥体片区硬核改善楼盘的仁恒奥体公园世纪、龙湖天奕，屡次加推即售罄，二者对盛福片区大户型房源的销售有一定的冲击性。北侧王舍人片区的龙湖天曜均价16000元/平米，毛坯交付，主力户型为97平米-128平米三居室，为近期热销楼盘。而碧桂园凤凰壹品均价为17000元/平米，目前主力户型为125平米的三室两厅两卫带装修户型，坚守长期主义的天鸿地产在售房源物业形态较多，其中住宅组团为万象东方，售价在14200元/平米，主力户型为建筑面积约112平米和127平米三室两卫、149平米四室两厅两卫。天鸿地产一直深耕王舍人片区，该片区内教育等配套资源已相对比较成熟。

如此密集的楼盘排布，如此紧凑的楼盘售价，再加上如此通达的交通网络，让原本就挤压的购房需求，更加难以在盛福片区痛快释放。

片区需求导入不足 需携手平衡供需

盛福片区大规模土地入市始于2016年。回顾彼时，中垠地产以96296万元的总价竞得徐家旧改项目1宗住宅，经过266轮竞价，地块最终成交楼面价为12403元/平米，即现在的中垠御苑，如今已是尾盘。随后的四年时间内，该片区陆续有不少地块成交。合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明表示，这个片区土地集中出让的时间正是楼市较火热的阶段，所以整体土地价格偏高。

知名房地产企业纷纷落子盛福片区，对于提升城市居住品质而言，是一件好事。不过，集中拿下的高价地，随着调控的趋紧，开发销售难度也在提升。特别是今年实行22城试点土地集中拍卖，济南被纳入其中，土地拍卖初级最高价则竞拍政府配套房，今年8月份济南又最新做出了土拍补丁，触及最高价则抽签决定中标者。一时间，对于房企来说，压力迅速攀升。即将入市的越秀麓端府楼面价12528.2元/平米，即将入市的银丰云玺楼面价14400元/平米。如何对待对于这些高价入手的土地，着实考验房企的资金实力与协同能力。

许传明表示，该片区发展基础不好，现状配套水平不高，需要远期兑现。市场认知度亦不高，导致客群偏刚需一些，价格承受能力不高。现状配套不佳，遭遇高地价，让片区的开发压力很大。如今的房地产市场以稳健为首要目标，购房意愿被逐步分解、同片区楼盘内卷严重、片区配套无法短时间内提升、且金融杠杆无法奏效的现在，盛福片区房企还需继续挖掘项目价值、提升内功，更需携手平衡市场供需。