土地快讯！第二批集中供地转冷 二线城市本土房企崭露头角

截至昨日下午，距离广州第二批集中供地开拍不足3日，广州公共资源交易中心的竞价平台显示，48宗地地块中只有3块地有开发商报价。“按以往的经验，这几天(房企报名数量)应该要陆续增加了才对。”

而在4月底广州市首次集中供地帷幕拉开之时，甚至出现了32家房企竞一地块，多达300组企业报名的盛况。

“大家的日子都不好过，我们公司今年内都没有拿地的计划了，投拓部门的人员也裁掉了一半，先过好这个‘冬天’再说。”广州第二批集中供地推出了48宗地块，起拍总价约1124亿元，计划在9月26日、27日进行竞拍。广州业内对这批土地的出让前景持保守看法。9月23日，广州某上市公司高管对中国房地产报记者表示，预计广州市第二批集中供地的热度将大幅下降，流拍的土地宗数也将远超首次集中供地。

这一预判在重庆已成为事实。9月23日，重庆市公共资源交易中心发布公告称，重庆二次集中土拍九宗地块终止出让。而在几个月前的22城首批集中供地中，土拍溢价率上涨较为明显的城市即为重庆，46宗土地平均溢价率约为43.78%。

值得关注的是，在已完成第二轮土地集中拍卖的二线城市中，济南和青岛的本土房企拿地金额占比高达88.6%和70.3%，在济南，除少数地块被绿地、中梁、旭辉收入囊中，成交的43宗土地绝大多数被本土房企，尤其是地方国资委控股的企业竞得。

房企拿地更为谨慎

“现在不仅拿地预算没那么多了，市场也转冷了，土拍要求还提高了，再加上行业负面新闻的发酵，企业拿地谨慎也在情理之中。”

专家表示，第一波供地比较火，因为年初大家都还有弹药。尽管当前房地产市场有很多挑战，但是广州商品房市场一年有3000多亿元的蛋糕体量，这在全国市场都是有足够的竞争力的，二次供地也为房企预留了一定的盈利空间，如果竞争少了，对于实力房企而言，就是布局广州的绝好机会。

9月以来，重庆、杭州、厦门、福州、苏州、青岛、天津等重点城市已经完成第二轮集中供地拍卖。

从已完成二轮集中供地的城市土地成交结果来看，多数房企已选择理性参与，土地溢价率较首轮明显下降，底价成交、流拍终止出让频现已成为二轮集中土拍的“大势”。其中济南、天津等城市，溢价率降幅均在10个百分点以上;长春、无锡、福州、青岛、济南、天津和沈阳在第二轮土地集中供应中流拍率大幅提高，沈阳、长春、福州、济南和天津等城市的第二轮土地出让流拍率甚至超过了30%。许多城市的第二轮集中供地，在报名环节就已显现出阵阵寒意。

值得关注的是，本轮土地市场的彻底转冷，与第二批集中供地规则改变相关，随着土地拍卖规则的重新设置，不少房企主动选择冷静对待，甚至“知难而退”。

以在第一轮集中供地土地拍卖大热的杭州为例，在第二批供地中，杭州首次试水“竞品质”，其规则是房企首先需提供建设方案，方案通过后开始竞地价，竞得后所建造的楼盘需通过验收后才能进行现房销售。同时，“竞品质”试点地块溢价率上限由10%调整为5%，在地块达到上限价格之后，转为线下摇号确定竞得人。

从9月15日报名截止时的情况来看，杭州的10宗竞品质地块中，仅富阳富春湾新城地块的报名情况符合要求，其他9宗地块因有效申请没有达到规定门槛，无法进入后续正式竞价环节，相当于提前“流拍”。

3个二线城市本土房企拿地金额占比超五成

“从第二次土地结果来看，国企、央企是绝对的参拍主力军，最终的成交情况是国(央)企和民企各占一半。国(央)企分别是：招商、华润、城建、皖投，民企有置地、龙湖、祥源、和昌，不难看出第二次土拍的拿地企业在合肥市场都有较强实力。”

中指研究院合肥公司总经理齐庆治介绍，以合肥二批集中土拍为例，相比6月合肥第一次集中供地超60家企业参拍的盛况，第二次集中供地仅有十余家企业参拍。

“本次土拍参拍房企数量明显下降，当时现场出价冷静。”齐庆治表示，第二次集中供地在土拍中新增“竞品质”和“竞装配率”规则，且有限制新房毛坯均价，配建要求多等政策，结合目前房地产行业的大环境来看，对房企实力提出了较高要求。

“本轮地块成交溢价率低，在8宗土地中，有6宗土地溢价率在3%以内，2宗在10%以上。”齐庆治同时指出，开发成本的降低也将保证企业的利润空间，从而保障商品住宅品质，开发商和购房者都将“从中获利”。

这一情况也与相关机构的房企新增投资数据相吻合。亿翰智库的统计显示，9月以来，房企新增投资金额排在前五的企业分别为中国地产、保利发展、中国金茂、华侨城和龙湖集团，除龙湖集团外，其他均为国企或央企。

与第一轮土拍中规模房企多点布局不同，第二轮集中拍地城市中，本土房企拿地明显增多，且土地溢价率越低，本土房企拿地占比越高。在二线城市中，青岛和济南表现明显。

数据显示，青岛第二轮土拍中，本土房企拿地金额占比达70.3%，除此之外，金茂、华润、万科等多家规模性房企也均有落子。济南第二轮土拍中，本土房企拿地金额占比达88.6%。在成交的43宗土地中，仅绿地、中梁、旭辉这三家规模房企有土地入账，其余地块多被本土房企尤其是地方国资委控股的企业竞得。另外一个二线城市无锡，在第二轮土拍中，本土房企拿地金额占比也达到了56.6%。

公开信息显示，9月16日，在苏州第二批次集中供地的6宗地块中，就有4幅地块被国企央企拿下，如中铁建以底价摘得“苏地2021-WG-42号”地块;苏州当地国企相城城投联合当代置业以底价拍下“苏地2021-WG-44号”地块;中建一局旗下中建智地一轮加价后拍下“苏地2021-WG-48号”地块;苏高新集团亦以底价拍下“苏地2021-WG-41号”地块。

苏高新集团官网显示，公司系苏州高新区管委会直属的国有独资企业，在9月16日拿下苏州相城区地块前，也在此前的9月9日竞得常州1宗商住用地，溢价率2.12%。

此外，在嘉兴市8月30日第二批集中供地出让中，在当天出让的7宗涉宅地块中，全部被国企央企摘得或联合民企摘得。

“新的土地供应规则调整，对中型房企来说可能会获得更多机会。行业集中度继续增长的态势也会发展变化。”姚伟示在接受中国房地产报记者采访时也表示，第二批集中供地规则调整后，会对大型房企的拿地投入作出一定限制。

“原本超大型的地方开发公司可能会用超过40%的销售额去拿地，受到国家新的政策导向影响，未来行业集中度继续增长的态势可能会发生一定变化。中型地方开发公司未来在拿地上的优势反而会凸显，因为之前可能这类企业没有做太多高周转的安排，反而获得了更多的机会。”