济南老城A地块棚改项目房屋征收决定公告及补偿方案

长清区老城A地块棚改项目房屋征收

补偿方案

老城区老城A地块棚改项目范围内房屋建筑年代久远，质量较差，基础设施不配套，居民生活居住条件差，与城市的发展极不协调。为了改善群众的生活居住条件，完善该地段基础配套设施，进一步提升城市功能，济南长清城市建设开发有限公司根据我区国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划，决定实施该项目。为保障项目实施，区政府拟决定对该项目规划用地范围内的地上建筑物及附属物实施征收。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》（市政府令第248号）、《关于调整长清区国有土地上房屋征收搬迁费等相关标准的通知》（济长建字〔2017〕30号）及相关规定，制定本方案。

一、房屋征收范围及被征收房屋和附属物情况

（一）征收范围：本项目房屋征收范围为东至石磷山路、南至龙泉街、西至护城河、北至清河街。（详见项目房屋征收范围示意图）。以上范围不包括集体土地部分。

（二）征收范围内被征收房屋情况

根据调查摸底，该该项目征收范围内房屋总建筑面积约为9.4万㎡，其中涉及住宅304户，建筑面积约7.7万㎡；涉及商业39户，建筑面积约1.1万㎡；涉及办公单位7家，建筑面积约0.6万㎡。

二、 征收部门、征收实施单位及征收预评估机构                                

征 收 部 门  ：济南市长清区住房和城乡建设局

项目实施单位 ：济南长清城市建设开发有限公司

征收实施单位 ：济南市长清区房屋征收服务中心

征收预评估机构 ： 山东中旭土地房地产评估咨询有限公司

山东中安土地房地产资产评估测绘有限公司

三、征收补偿签约期限及有关事项

（一）拟签约期限：拟征收补偿签约期限为30天，起始时间以征收决定公告的时间为准。

（二）有关事项：

1、房屋征收决定公告发布后，待有关事项公示期满即可签订房屋征收补偿安置协议。

2、被征收人或符合房改条件的公有房屋承租人应在规定的时间内选择货币补偿或产权调换（房屋安置）补偿方式并签订协议。

（1）选择货币补偿的：自房屋征收决定公告张贴次日起，签订货币补偿协议。

（2）选择产权调换（房屋安置）的：自选房结束次日起，签订产权调换（房屋安置）协议。

四、征收补偿方式及标准

征收补偿方式包括货币补偿和产权调换。

被征收房屋补偿价格和产权调换房屋价格以评估机构评估的价格为准；评估时点为征收决定公告之日。

（一） 征收住宅的补偿

被征收的住宅房屋，补偿价值按照其所处区位新建普通商品住宅市场价格，结合被征收房屋建筑结构、层次、朝向、新旧程度和装饰装修情况等因素评估确定。

选择产权调换的，被征收人应当与房屋征收部门结清被征收房屋补偿金额与产权调换房屋价值之间的价款。被征收人超出项目选房配档表规定的范围和标准选择的房屋，其超出的套内建筑面积及其对应的公用分摊面积的价款按产权调换房屋评估价格计算，由被征收人承担。

（二）征收按政府规定租金标准出租的公有住宅房屋，具体按下列方式予以补偿：

1、产权明晰的公有非成套住宅房屋，公有房屋承租人符合房改购房条件的，可在征收冻结通告发布之日30日内向房屋产权单位申请房改。房改后，原公有房屋承租人作为被征收人享受相关补偿。

2、公有房屋承租人具备房改购房资格条件的，房屋征收部门应当对其实行货币补偿或者房屋安置。

选择货币补偿且被征收房屋为公有非成套住宅房屋（平房和简易楼房）的，对未在规定时间内向房屋产权单位申请房改的公有房屋承租人，其货币补偿金额为补偿价值的百分之九十，对被征收人的货币补偿金额为百分之十。

被征收房屋为楼房的，不再进行房改。对公有房屋承租人的货币补偿金额为补偿价值的百分之八十五，对被征收人的货币补偿金额为百分之十五。

选择房屋安置的，公有房屋承租人应当与房屋征收部门结清其货币补偿金额与安置房屋价值之间差价，结清差价后，安置房屋产权归承租人所有。

实行货币补偿或者房屋安置后，公有房屋承租人不再享受房改购房资格。

3、公有房屋承租人不具备房改购房资格条件的，房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换，原租赁关系不变。

（三）征收非住宅的补偿

被征收非住宅房屋的货币补偿价格，参照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产市场价格单独评估确定（以划拨方式取得土地使用权的，按规定扣除政府收益部分）。实行货币补偿的，按照评估确定的价格向被征收人支付补偿费用（每户征收补偿价格详见初评报告）；对符合国家产业政策、土地供应政策和项目规划，实行产权调换的，应当按照产权调换房屋的评估价值与被征收房屋的评估价值结算价款。

被征收非住宅房屋产权人选择土地收购的，可以在本方案公示后10日内向房屋征收部门提出申请，房屋征收部门收到申请后3日内转交市土地收储机构。市土地收储机构收到申请后，在15日内予以答复：同意收购的，按《济南市土地储备办法》（济政发[2021]6号）执行；土地收储机构不同意收购或是自收到申请之日起45日内不能签订收购合同的，由房屋征收部门按房屋征收政策实施征收。

（四）征收按政府规定租金标准出租的公有非住宅房屋，按下列方式予以补偿：

符合国家产业政策、土地供应政策和项目规划的，房屋征收部门应当给予被征收人产权调换，原租赁关系不变，产权调换的房屋由原承租人继续承租。对不符合国家产业政策、土地供应政策和项目规划的，实行货币补偿。被征收人与承租人就选择货币补偿分配方案达成协议的，房屋征收部门按照达成协议予以补偿；无法达成协议的，暂时按照原有规定办理。对符合国家产业政策、土地供应政策，但不符合项目规划的，可实行异地产权调换，原租赁关系不变。

五、享受最低套型面积标准的补偿方案

(一)被征收人或公有房屋承租人只有一套住宅房屋，且建筑面积小于46平方米的，房屋征收部门按照国家规定的住宅设计最低套型面积(以下简称最低套型面积标准)进行房屋安置或者按建筑面积46平方米进行货币补偿。

实行改建地段或就近地段安置的，最低套型面积标准之内的差价，由房屋征收部门承担；超出最低套型面积标准对应面积的价款，由被征收人或公有房屋承租人承担。实行异地安置的，按照被征收房屋建筑面积46平方米的补偿价值安置相当的房屋。被征收房屋和安置房屋存在差价的，应当结清房屋差价款。结清差价后的房屋产权归被征收人或公有房屋承租人所有。

被征收人或公有房屋承租人在同一征收项目内有2套及以上住宅房屋，合并计算面积仍达不到建筑面积46平方米的，房屋征收部门按照享受最低套型面积标准资格相关规定予以货币补偿或者房屋安置。

（二）享受住宅最低套型面积的被征收人或公有房屋承租人的认定，按照被征收人或公有房屋承租人享受最低套型面积标准资格有关规定予以确认，拟享受住宅最低套型面积保障的名单在征收范围内进行公示，接受社会监督。

六、未登记房屋的认定和处理

对征收范围内未经登记的房屋，由“区认定工作组”依据有关规定进行调查处理，出具认定结论。认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，依据相关规定给予补偿；认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

七、用于产权调换房屋的位置、户型及面积

拟将平安易居小区2号楼部分房源，老党校A-2地块建设项目小区安置房部分房源，郦水嘉苑小区10号楼部分房源作为项目住宅产权调换房屋。

安置房源具体位置、户型等信息详见附件。

八、被征收房屋和安置房预评估价格及各项费用标准

（一）被征收房屋和安置房预评估价格

被征收房屋和安置房预评价格由该项目选出的评估机构进行评估。 

（二）搬迁费等费用标准

1、搬迁费按被征收房屋建筑面积计算。被征收住宅房屋每平方米25元，非住宅房屋每平方米30元；总额不足1500元的，按1500元计发。因房屋征收部门提供的产权调换房为期房或现房但不能及时交付使用的，被征收人需二次搬迁的，房屋征收部门应当按以上标准支付二次搬迁补助费。

2、过渡期限内每月临时安置补助费按被征收住宅房屋建筑面积平方米25元计算，非住宅房屋按被征收房屋建筑面积每平方米30元计算；每月临时安置补助费不足1000元的，按1000元计发；选择货币补偿的，一次性给予6个月临时安置补助费。安置房按普通商品房标准装修的，自安置房交房之日当月起，按照每月临时安置费的标准，发放3个月临时安置补助费。

3、逾期临时安置费。因房屋征收部门的责任使被征收人延长过渡期限的，对自行解决周转用房的，从逾期之月临时安置费增加一倍支付；对房屋征收部门提供周转用房的，从逾期之月起临时安置费按月支付；临时安置费每月不足1000元按1000元计发的，逾期临时安置费按1000元加上被征收房屋建筑面积对应的临时安置费予以支付。

4、一次性停产停业损失补偿费按被征收非住宅房屋建筑面积计算，营业、生产用房为每平方米150元，其他非住宅用房为每平方米100元。

（三）奖励及补助标准

1、征收住宅房屋，按期搬迁奖励费每户为10000元；在征收期限届满前每提前一天，提前搬迁奖励为每天1000元，但不超过10000元。逾期签约不予奖励。

享受最低套型面积标准资格的被征收人或公有房屋承租人，选择房屋安置的，不再发放搬迁奖励费。

2、征收非住宅房屋，每户按期搬迁奖励费按被征收非住宅房屋价值的1%计算；在征收期限届满前每提前一天，再按被征收非住宅房屋价值的0.4%计算给予奖励，但最多不超过房屋价值的4%。两项奖励费合计最少不低于2万元，最多不超过200万元。逾期搬迁的不予奖励。  

3、选择货币补偿方式（住宅和非住宅）按其被征收房屋价值的1%给予奖励。

4、补助标准：

被征收人按照选房配档表规定的范围和标准选择的房屋，其公用分摊面积超出被征收房屋公用分摊面积部分的价款免缴。

（四）附属物补偿标准

被征收房屋的附属物补偿按照《<济南市国有土地上房屋征收与补偿办法>实施细则》执行，根据附属物的结构、建筑标准、成新等因素进行评估确定。具体详见附件2。

（五）房屋装修补偿

被征收人或者公有房屋承租人房屋装修部分的补偿金额由评估机构根据装修档次和成新评估确定，按评估结果进行补偿。被征收人或者公有房屋承租人在征收决定发布后，可向评估机构申请装修部分的评估；自行拆除的，不予评估和补偿。

九、搬迁过渡方式和过渡期限

（一）搬迁过渡方式：由房屋征收部门发放临时安置费，被征收人或者公有房屋承租人自行寻找过渡用房。

（二）过渡期限：产权调换房屋为期房的拟定36个月，以实际过渡期限为准，逾期临时安置费增加一倍发放；产权调换房屋为现房的过渡期为6个月。

十、其它事项

（一）被征收人腾空房屋后，要保持原房屋结构完整，设施齐全，不得损坏和拆除门窗、暖气设施、各种管网及各类用表，以保证公共安全，防止安全事故发生。

（二）房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请区政府按照征收补偿方案作出补偿决定。被征收人在法定期限内不申请行政复议也不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，依法申请人民法院强制执行。

本方案未尽事项按有关法律、法规和我市有关政策规定办理。                           

附件：征收房屋附属物补偿标准、征收房屋设备迁移费标准、征收树木补偿标准