地产硬指标“三道红线”解析，上市房企优等生大盘点

“三道红线”政策实施一周年来，地产行业底层逻辑发生根本变化。自2020年下半年开始，房企融资环境持续收紧，“红线”与“补丁”越来越密集，房地产金融监管力度不断加强，例如房企的“三道红线”、银行房地产贷款的“两道红线”、房企商票监管、供应链ABS发行限制，以及近期《关于推动公司信用类债券市场改革开放高质量发展的指导意见》对高杠杆企业过度发债的限制，针对房企融资的补丁越来越多。

调整期间，“降负债去杠杆”成为多数大型房企的第一要务。央行金融市场司司长邹澜7月22日表示，试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善，负债规模稳步下降，经营融资行为更加审慎自律，整体经营趋于稳健。

然而，一部分中小房企债务违约风险也在持续上升。上半年，多家房企出现实质性违约，评级遭到下调，高负债带来的风险逐渐暴露，高杠杆率的企业很难继续借助再融资维持资金流动性。商票、ABS逐渐被纳入监管范围，借助无息负债补充资金的能力也面临控制。可以预见下半年房地产行业融资环境只会继续加压降温，房企只有加强自身“造血”能力才能保持平稳发展，加速回款、分拆上市补充净资产都是较为安全有效的措施。

一、“三道红线”之下，稳健经营成为房企重心

“三道红线”在去年推出，目的是防止信贷资源流入过度借贷的地产公司，推进房地产市场降负债、去杠杆的进程。随着“三道红线”落地，房企融资环境再度进入收紧阶段，“去杠杆、降负债”成为多数房企的主要任务。具体来看，企业将分为“红、橙、黄、绿”四档，以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。如果三道红线全部命中，房企的有息负债就不能再增加;踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一条，增速不得超过10%;一条未中，不得超过15%。

三道红线要求

作为资本密集型行业，高负债是房地产行业的主要特征。根据各企业2021年半年报及2020年年报数据来看，TOP50中仅有20家处于绿档，三道红线中达标难度最大的一条是“剔除预收账款的资产负债率”，大部分黄档企业均是被该项指标拦在了绿档之外，即便是绿档房企也有一半在达标线附近徘徊。部分中小型房企不仅三线全踩，且在净负债率及现金短债比方面均出现大幅超标，表明其杠杆控制能力较弱，且流动性存在风险。大房企虽存在一定的高负债风险，但现金把控方面仍做得较好。

2021年上半年部分典型房企“三道红线”达标情况

“三道红线“下，民企与国企、央企的分化逐渐加剧。从剔除预收款后的资产负债率对比来看，央企的优势显著。 目前该指标表现前三位的中海地产、招商蛇口、华润置地全都是央企，保利发展、中国金茂同样也位于第一梯队。从典型绿档房企来看，有国企、央企背景的房企占据了大多数。过去民企在发展战略上相比国企更为激进，也导致高杠杆冲规模的需求更强;另一方面，国企的融资成本低，债务压力小，从而在“三道红线”的达标情况上更占优势。民企中表现不俗的有龙湖、世茂、大名城等。

结语

展望未来，当前房地产市场调控政策仍处于趋紧状态，金融监管力度持续加大，多地上调房贷利率、强化二手房市场管控，部分市场热度较高的城市仍有政策加码的可能。同时调控政策的进一步显效，购房者置业情绪有望继续回归，全国商品房销售规模增速将继续放缓;行业内市场分化加剧，马太效应愈发凸显。面对土地供应“两集中”，品牌房企仍需集聚各项有利资源做大规模，在保证资本结构不断优化的基础上，优化土储结构，深化区域与城市深耕，树立城市典范项目，提升城市话语权。