“银十”开幕！“稳”字环境下济南楼市何去何从？

伴随着十一长假，“银十”悄然开幕。作为传统销售旺季，济南楼市“银十”期间购房者心态如何?面对大众购房心态的转变，各大房企又如何应对?“稳”字当头的市场环境下，“银十”乃至第四季度济南楼市将何去何从?记者在国庆假期进行了调查。

心态：“可以再等等”，购房者普遍挺淡定

“除非有特别优惠的盘，否则我觉得可以再等等。”“金九”已过、“银十”开幕的当下，看过几个楼盘后，市民邓华(化名)更加坚定了这种想法。

八年前，邓华大学毕业来济工作。五年的爱情长跑，邓华与女友早就开始谈婚论嫁，两人也一直考虑着买房。“钱都准备好了，可没有以前那么着急买婚房了。”邓华坦言，“总感觉现在楼市仍有下行空间，就想再等等。”

国庆节期间，记者与多位购房者交流发现，在“房住不炒”的大背景下，经过两年多一轮严过一轮的调控，房价真的跌了吗?现在是买房的最佳时机吗?诸如此类的疑虑，让“邓华”们不免心里打起算盘。

今年“金九”期间的两组数据，或许能反映出当下购房者的这种心态。

数据显示，9月1日至26日济南市开盘及加推的楼盘共有36个，其中23个开盘或加推当天去化率未超30%，占比达到63.8%。这也就是说，9月的楼市供应量不小，但去化率却在下降，往年“金九银十”期间那种“开盘即售罄”的高去化率已不复存在。

“日均网签量”同样佐证着这种心态。数据显示：9月济南日均网签量在220套左右，而6、7、8月济南日均网签量分别是370套、311套、260套。

“从6月开始，市场的热度就在慢慢下降，成交量下滑，网签量同比去年、环比上都呈现10%左右的下滑，大家普遍感觉到的就是——市场在转凉。”济南市房地产业协会执行副会长李刚说。

剖析：当下楼市“稳”字当头

之所以想“先等等再买房”，邓华基于两个考虑。首先，市区二手房价格持续走低，让邓华对买新房犹豫不决。“之前总是售楼处来电话，现在却总接到二手房中介电话。”从这些中介的一通通电话中，邓华了解到，像山大路、环山路周边，区位、学区相对较优的二手房价格已不似往常坚挺，甚至部分卖家开始主动降价，“新房一下子感觉不那么香了!”

第二个原因则与邓华的工作经历有关。从事保险理财行业的他发现，近期以来，找他办理相关业务的人员逐渐增多。“人们的投资热情在从房地产向其他方向转移，”这让邓华切实感觉到，楼市热度在下降，“除非买房自住，暂时看不到房地产的投资价值，还面临着银行放贷难、利率高、变现难、出租难等诸多问题。”

融创未来壹号楼盘鸟瞰图

与选择“再等等”的邓华不同，同样面临着婚房刚需的李源(化名)，则选择了在国庆“上车”。李源就职于高新区一家创业公司。他看中了融创未来壹号的新房，并打算十一期间签约。虽然离市区较远，但考虑到离单位相对近、济南东的发展前景，他觉得此处未来还有升值空间。在李源看来，虽然自去年以来济南房价出现零星下降，但没有实质性的大幅降价。一方面，济南房价在二线城市中，并不算特别高;另一方面，随着国内不少城市“限跌令”的出台，李源感觉，房价不会再出现太大松动，“趁着现在价格合适，还是决定买了”。

“在‘房住不炒’的政策引导下，市场以稳为主，尚不存在造成巨大波动的因素。”多位业内人士表示，虽然眼下楼市走势难以预判，但未来市场基调离不开一个“稳”字。“这一方面意味着，刚需购房者心态不再恐慌，购房选择更多;更意味着楼市看房时机的到来。”

现场：百余米天桥，七八名销售扎堆做地推

楼市看房时机真的来了吗?“谁也说不准，但我们时刻准备着。”近日采访中，记者发现，诸多业内人士“清醒”着，又“梦想”着。他们既对“银十”乃至下半年楼市保持着“稳”的理性，又在策划着五花八门的促销活动，以期借下半年为数不多的几个重大节点，激发市场活力。

据悉，十一假期，除了推出“一口价”特价房源，济南在售的100余个楼盘还推出折扣促销活动。如万科北宸之光、雪山万科城等万科楼盘，推出了10.1元抵10000元的优惠，中建锦绣首府、金科·博翠明湖等楼盘推出98折优惠……

卖家做出优惠，买家是否买账?10月1日，记者来到融创文旅城一带。“需要看房吗?”“看房送礼品”“好户型，1.5万/平米左右”……融创茂与融创文旅城之间有处过街天桥，百余米便有七八名置业顾问在发传单、做地推。

融创文旅城楼盘鸟瞰图

借助融创茂的高人气以及十一期间多场主题活动，该售楼处人气颇旺。“具体签单量须待节后统计，但人气比9月份好很多。”置业顾问刘明(化名)一上午接待了四批客人，不过都说再回去考虑考虑。“考虑就说明还有继续谈的希望。”刘明很乐观。

“我们楼盘离这儿六七公里，国庆推出了1元抵1平米的活动。”离开该售楼处不远，另一家房企的售楼中介上前向记者做起推销，“户型不错，推荐您去看看”。当被问及为何在此处推销时，该置业顾问解释，“楼市不景气，想趁国庆假期拉点人气。”

专家：当前楼市正由卖方向买方倾斜

“相对于没有后续压力的楼盘，一些去化不佳的项目正为完成销售指标加大营销力度。”一位业内人士说，“总体来讲，客户购买意向并不那么强烈，货比三家越来越成为大众心态。”结合“金九”及十一假期的济南楼市表现，上述业内人士认为，当前楼市正在由卖方市场向买房市场倾斜。

回顾今年楼市，春节期间就提前迎来“开门红”，纯刚需百平米左右小户型销量颇好。“今年上半年成交量创纪录，是历史上最大的年份。上半年整个成交量比往年可能要高50%以上。”济南市房地产业协会执行副会长李刚说。

然而，随着上半年一批需求的集中释放，新增需求的接续，成为制约成交的阻碍。进入6月，济南楼市成交量开始明显回落。根据数据，济南日均网签量6月份是370套，9月份则跌至220套左右。

李刚认为，在人口总量、发展速度稳定的前提下，市场需求和交易规模也随之确立，“蛋糕大小确定了，上半年分去大部分蛋糕，下半年必然会缩减”。此外，李刚还认为，眼下市场热度下降，是对近期系列房地产调控政策的反馈。“去年下半年开始对房地产市场金融政策收紧的基础上，今年3月以来严查违规资金流入房地产市场，再加上土地政策、税收政策等的调整，市场热度明显下降。”

“目前看，还是处在‘不促不销’的状态，促销冲量属楼市上的正常现象。”合富辉煌(中国)山东公司副总经理、合富研究院高级分析师许传明说，“到年底前应该还会有较大力度的促销，因为不少楼盘年终任务还未完成，仍需通过促销来吸引购房者。”许传明表示，促销方式很可能并不是简单的加码，而是推出不同的楼栋，给出新的优惠来试水。