前三季度楼市持续降温 四季度将进一步回归理性

前三季度楼市持续降温

四季度将进一步回归理性

在中央及地方调控政策持续加码影响下，前三季度全国楼市逐步回归理性。三季度新房、二手房价格涨幅进一步趋稳，土地市场明显降温，溢价率下滑明显。机构预测，四季度房地产调控依然偏严，短期仍将面临调整压力。

房价涨幅进一步趋稳

中国指数研究院最近公布的百城价格指数显示，前三季度全国百城新建住宅价格累计涨幅较去年同期收窄０．０５个百分点至２．４１％。其中，三季度价格涨幅较二季度收窄０．２２个百分点，较去年同期收窄０．４８个百分点。９月，百城新建住宅均价为１６１７５元／平方米，同比上涨３．４０％，较上月收窄０．１１个百分点；环比上涨０．１４％，较上月收窄０．０６个百分点。百城中环比下跌的城市数量增加３个至３３个。

相比之下，二手房市场降温迹象更为明显。三季度，百城二手住宅价格同比上涨０．９１％，涨幅较二季度收窄０．５８个百分点。同时，９月百城二手住宅连续５个月收窄，且收窄幅度呈扩大趋势。此外，价格环比下跌的城市数量增加１３个至４３个，下跌城市数量为年内最高。

业内人士表示，三季度全国热点城市二手房市场调控持续收紧，“二手房指导价”“信贷收紧”等调控政策不断加码，导致二手房市场价格持续下跌，预计后续将保持稳中微跌走势。

成交规模继续下滑

据中指数据初步统计，三季度５０个重点城市商品住宅成交面积同比下降约１８％，整体成交规模低于近５年同期平均水平。其中，９月重点城市商品住宅成交面积环比下降５．６％，同比下降２４．６％。

从各梯队城市来看，三季度，一线、二线和三线代表城市商品住宅成交面积同比均下降。其中，三线代表城市同比降幅最大，为３１．３％。分区域看，三季度，珠三角代表城市商品住宅成交面积同比下降４３％，较２０１９年同期下降１６％；长三角代表城市商品住宅成交面积同比下降７％。

近期房企销售额持续下滑也与此相佐证。易居研究院数据显示，９月，ＴＯＰ３０房企单月销售金额为５６７７亿元，环比下降８％，同比下降３５％，同环比降幅有所扩大。从企业表现看，９月销售金额同环比上升的企业仅有绿城、阳光城。

土地市场降温明显

截至９月底，全国已有广州、深圳、成都、苏州、沈阳等１５个重点城市完成第二批次土地集中出让。中信建投证券研报数据显示，１５个重点城市第二轮集中土地拍卖的平均溢价率为４．９％，较首批２２城１６．８％的平均溢价率减少１１．９个百分点。此外，第二轮挂牌土地共７００宗，流拍及中止交易数量达２０６宗，流拍及中止交易率达到２９．４％。

中信建投研报显示，上半年房地产行业整体结算毛利率和归母净利率均下滑，同时房企的融资环境并不乐观，因此下半年房企投资普遍趋于谨慎，大部分企业拿地策略较为谨慎，仅部分规模房企表现较为积极。

从全国情况看，根据中指院数据，三季度全国３００城住宅用地共成交１．６亿平方米，同比下降４６．９％，土地出让金为８６２３亿元，同比下降３６．６％。

机构预测，最近央行在季度例会上提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，释放出四季度信贷政策可能有微调的信号，将对稳定市场预期和提振市场信心起到积极作用。但整体看，政策环境仍较为严格，短期市场仍面临调整压力。