2021济南土拍收官：全年成交总额超518亿元，底价成交是主流

随着1宗商服用地和1宗工业用地的底价成交，2021年济南土拍市场收官。其中，低溢价率，竞拍环节调整规范、国资平台拿地比例升高是今年济南“两集中”供地的突出特点。

与5月份济南首轮集中供地个别地块出现多轮竞价有所不同，9月份二轮供地在经历竞拍新规、延期出让、临时终止后，76宗地块全部以底价成交平淡收场。第三轮土拍溢价率持续走低，市场预期略有回归，其中有4幅地块出现小幅溢价，溢价率为3%、7%。

在当前市场环境下，开发商拿地愈发理性，资金链紧张是不少房企面临的现状，同时对市场的谨慎态度也传导到土地市场上。与前两次集中供地的‘首轮热、二轮平’比，第三轮集中供地的降温现象仍在延续。

济南首年实行“两集中”供地的整体结果并没有达到市场预期，首次土拍的高溢价成交让市场以为二批次供地会迎来更大的成交，但许多企业在一季度结束后对“630”的财务掌控更加严格，致使许多企业放弃了二次土拍，就形成了多地块流拍的现象。

同时，基于政府对重点区域的发展计划，入市的土地多以组团形式出现，让许多济南以外的企业看到了机会，三次土拍的企业特点愈发明显，国央企成为主力。据预测，未来济南市场的土地成交限制条件将极大程度上学习南方城市，对企业、产品、质量都会进行框定和竞争，对于市场而言会有更优质的产品入市，但对于房企而言，财务成本的压力也会越来越大。

央企和国企占比大幅提升

回顾今年济南三轮集中供地，主城区先后供应147幅涉宅用地含市内五区及长清区先行区），共134宗土地找到买家，总成交面积约6034亩，总成交金额518.66亿元，将为明后年的济南市场供应建筑面积超700万平方米可售房源。

就今年上半年的第一次集中供地看，当杭州、广州等多个城市出现近30%的高溢价地块，苏州、郑州等城市出现房企“多马甲”现象时，5月24日济南首批集中供地的市场表现可以用“冷热不均”来形容。

随着5月21日土地竞买保证金缴纳的截止，个别地块呈现未拍先火的状态，报名房企达14家房企之多。其中以南北康片区组团竞争为最激烈，竞价143轮后，万科地产以363699万元摘得，溢价率64%。其他超7成地块呈现出“房企参与数量1、竞拍轮数1、底价成交溢价率零”局面；同时高新、章丘、莱芜共有6宗土地因无人报名流拍。

如果说首轮供地为“两集中”试水阶段，9月10日，第二次土拍前夕济南土地市场发布公告进一步规范优化，先后经历了竞拍新规、延期出让、临时终止等调整，出让方式由“限地价，竞政府储备性公有房”调整为“限地价，抽签确定竞得人”，部分土地增加了代建租赁住房的拿地条件。

“从济南首轮集中供地来看，可参与的竞拍地块较少。实际上，从济南第二次集中供地来看，未设置竞买条件的地块也不多，部分地块或配建租赁住宅，或引入产业，像华山地块两组团在补充公告中分别添加3万平方米左右无偿移交租赁住房，成本增加1.8亿元左右。”在二轮供地发布补充公告后，一位山东本土房企投拓部门工作人员这样表示。

业内人士分析称，此次土拍规则进行相关调整后，对开发商自有资金和资质审核严格，有的地块附加商业、租赁住宅等要求，所以开发商在这轮供地中表现的比较谨慎。从土拍结果来看，除25宗土地因故终止外，其他全部以底价成交，二批次集中供地整体降至冰点。

至12月份的第三轮集中供地，在土地规模上与前两批次基本持平，主城区推出的72宗涉宅地块中，除张马屯片区第四批用地的两个组团分别溢价3%、7%外，底价成交和流拍并存。

具体到成交结果，本次成交的主城及高新区约2782.75亩土地中，央企/国企、平台拿地占比一半以上，面积约1453亩。品牌房企参与较少，早期入济或长期在济开发的绿地泉、海信、银丰等均有斩获，葛洲坝首次入济布局唐冶。

纵观2021年，济南从二批次供地起，央企/国企及当地城投公司拿地占比增加，至三批次供地占据了较大市场份额。通过梳理发现，轨交集团、济南城市建设集团、市中平台（市中控股、市中城发）、高新控股等国企平台拿地面积排在前列，其中有多宗地块涉及到城市轨道建设、安置房建设等情况。

对于今年济南三轮土拍，地方国企拿地占主力军，源于企业融资收紧、加大自有资金来源审查制度等因素，民营性的地产开发公司受今年行情影响比较大，房企资金链条相对紧张，拿地能力偏低，这使得土地资源向国企、政府平台及资金充裕的民企倾斜。

究其深层次原因，一方面是各地方都有批而未供的土地考核指标，也就是拿到市场供应的土地，实际上均已达到土地供应的标准，若出让不出去则会影响指标考核，进一步影响到明年这些城市的土地指标配置，所以为了明年的土地指标，批而未供土地要尽可能的实现成交。

第二方面，很多土地的前期熟化和收储是由国有平台公司执行，若这些土地出让不出去，其资金就会沉淀在里面，在这种情况下，国有平台公司发顺势摘牌即完成了上一个资金经营的循环，进入到下一步的土地开发循环过程，是一个全新业务的开启。

第三，国有平台所拿土地大部分是商办用地，而商办用地对很多快周转的开发企业来说并不友好，其融资成本比较高，很难支撑这类项目开发；但平台公司在融资模式、融资成本、商业模式等方面跟开发企业有所不同，这些原因综合决定了大部分的商办用地花落地方投融资平台系统。

土拍规则调整，低溢价是主流

从22个“两集中”城市供地情况看，苏州、青岛、成都、南京等城市在不同维度及方式上对住宅品质提出了具体要求，引导市场从价格竞争向质量竞争优化，从土地供应端提升建筑品质，济南亦如此。

在第二次集中供地中，济南明确单一地块不允许房企多个马甲拍地，再次强化房地产开发资质的重要性，加强土地竞买资金审查制度，同时土地最高限涨15%，且不再竞安置房，改为价格触顶后抽签决定。

接下来的第三次集中供地规则再次更新，新增“限地价竞建筑品质和建设进度”的竞品质方式，挂钩竞星级绿色建筑比例、竞住宅楼预售办理层数等。

“现实中，第二轮供地新增的抽签确定最终竞得人规则并未获得出场的机会，新增“竞品质”也未在第三次集中供地体现。”济南一位房企投拓部门工作人员这样表示。

在他看来，受“三道红线”及土拍规则调整的影响，对开发商自有资金和资质审核严格，房企资金情况并不乐观；同时伴随市场下行，回款端在下半年也受到了较大的影响，不少房企选择暂缓拿地。

“与此同时，从二三批次供地来看，多数地块存在捆绑10%租赁用房、引入产业等附加条件，其中10%租赁用房需要承担地价、建安成本等，把整体地价拉高，不少房企因“算不过账”而暂缓。加之临近年底，部分房企在战略平衡方面，进行资源倾斜或取舍收缩拿地，三轮供地表现谨慎。”

为让众多企业都有机会参与土地出让工作，济南土储中心于10月份首次举办集中供地推介会，将原来部分需要通过咨询获取的信息，现在由政府部门主动公开，使济南市土地市场更加透明公开；同时将供地信息前置的形式，给予企业对意向地块提供更多准备和研判时间。

就市场表现来看，“低溢价率“是今年济南土地市场的特点之一。回顾往期，5月份首轮供地成交108宗地，平均溢价率10.8%，另有6宗流拍，流拍率5.26%；9月份二轮供地均以底价成交，另有20余宗终止出让，流拍率达28.3%。相比之下，三轮热度较上期有所回升，4幅地块出现小幅溢价。

对于优化土地竞拍规则，山东省房地产发展研究中心特约评论员许珊曾分析表示，“集中供地的初衷在于落实‘稳地价、稳房价、稳预期’的目标，全国多地已通过规则调整进行‘打补丁’。此次调整对参与企业来说更加公平，集团房企只能通过城市公司或项目公司参与竞拍，在没有强大的资金支持下，本土房企可与之势均力敌,对市场来说将会更加透明、公开、公平。”

同时表示，“目前整体的土拍市场来看，2021年济南市本级居住用地大概完成了全年供地计划的89%，较去年的88%基本持平，但较2016年-2019年供地高峰时差不少，占地面积大约少100多万平方米。从供应量方面，体现出明年上半年市场供应处于偏紧状态。”