房地产再迎利好：全国性商品房预售资金监管办法出台 房企有望获更多流动性

近日，从业内人士处获悉，近日相关部门下发了关于城市商品房预售资金监管的相关意见。据了解，该文件与1994年发布的《城市商品房预售管理办法》中的相关规定最大不同之处在于明确对预售资金的规定进行了全国统一，进而有利于规范预售资金的使用，夯实地方相关部门的监管责任。
　　最新文件明确预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据项目合同、工程造价等核定，以确保项目竣工所需资金，达到监管额度之后的剩余资金则可以由房企提取使用。
　　在知名房企事件之后，部分地方政府对于预售资金存在过度监管的问题，上述文件将对这些行为进行矫正，有利于帮助一些资金面临困难的房企缓解资金流状况。

预售资金迎全国统一规定
　　1994年出台的《城市商品房预售管理办法》规定，“商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”，同时“省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。”
　　中泰证券首席固定收益分析师周岳表示，从预售资金监管来看，由于没有全国统一的规定，意味着在预售资金监管方面，各地区基本施行“一城一策”的思路，即各地区基本会出台相应的“预售资金监督管理办法”和“预售资金监督管理实施细则”，导致各地预售资金的管理方式差异较大。
　　从各地实际情况来看，部分地区对预售资金进行全额监管，部分地区是重点资金监管，知名房企事件之后出现了预售资金0拨付的情况。最新文件将预售资金进行全国统一规定后，预计部分地区执行过严的情况将会有所改善，释放出部分资金。
　　据了解，最新文件明确，项目预售款包括定金、首付款、购房款等，均需全部存入预售资金监管账户，确保专款专用于项目建设、施工款等相关支出。
　　而对于预售款的拨付进度，文件明确要根据工程建设进度来进行，具体由住房城乡建设部门确定。同时，新文件要求加强信息共享，商业银行按照三方监管协议加强账户监测，定期和住建部门做好对账。
　　上述规定有利于改善此前各地监管部门对于监管账户监管责任不清的问题，督促市、县级住房城乡建设部门履行预售资金的监管职责。

多地优化预售资金监管
　　记者注意到，2021年下半年以来因房企资金链紧张而引起的在建房屋烂尾事件不断出现，使得预售资金监管开始引起重视，随后包括北京、成都等多个地区发布了预售资金监管新规。
　　如2021年11月4日北京市住房和城乡建设委会同北京银保监局、人行营管部(北京)发布的《北京市商品房预售资金监督管理办法》(2021年修订)公开征求意见稿显示，要确保预售资金“管好不管死”。
　　安信证券首席固定收益分析师池光胜总结认为，北京预售资金新规侧重于“优化”条款，方向有“松”有“紧”：一方面，部分条款收紧，包括明确重点监管资金下限，强调定金需直接存入监管账户，提出对风险项目实施封闭管理等；另一方面，部分条款放松，包括允许开发企业按单一楼栋或多楼栋分别申请用款，缩短放款时限等。
　　对于上述最新文件提到的预售资金监管额度方面，北京规定，在项目重点监管额度每平方米不得低于5000元限值的基础上，各区可根据开发企业“三线四档”管理，综合企业信用水平、经营状况、交付条件等因素确定各项目重点监管额度。
　　不过据周岳总结，各地商品房预售监管额度的确定方式不同，目前主要包括以预售款总额为基准、以工程造价总额为基准、以每平方米的建造成本为基准等几种模式。
　　而2021年11月3日成都发布的《关于进一步明确商品房预售款监管有关事项的通知》提出，出现重大经营性风险的预售商品房项目，纳入区(市)县重点监管，指定单位另设监管专户(原则上监管银行不变)，确定监管部门严格监督预售款收存、支取，对每笔资金审核用途后，直接划转至施工、材料等收款单位银行账户。
　　“近年来北京、成都等地都对商品房预售资金监管政策进行了优化，细化了预售监管资金的额度与留存比例，并且越来越多的城市允许房地产开发企业凭银行出具的保函，免除同等额度的资金监管，缓解企业的资金链压力。”周岳表示。
　　社科院金融所房地产金融研究中心主任尹中立此前也撰文表示，在预售资金管理方面，各地采取有效措施提高资金使用效率，既要从严监管预售资金，防止出现项目烂尾，又要考虑到目前房地产开发商资金紧张的现实情况，部分地区住房监管部门进行了积极的探索。

房地产业接连迎利好
　　记者注意到，在中央经济工作会议定调“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”后，这是房地产业再次迎来利好。
　　去年12月，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。
　　随后央行、国资委组织房地产领域的优质大型民企以及央企、国企开会，传达了鼓励市场主体按照市场化、法治化原则，并购出险和困难的大型房地产企业的优质项目的政策导向。此外，央行、银保监会也组织主要银行开会，推动银行积极稳妥推进并购贷款业务，同时对于出现风险和困难的大型房企不盲目抽贷、断贷。
　　2月8日，央行、银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。
　　接近监管层人士表示，上述《通知》释放了加大金融支持保障性租赁住房发展的积极信号，有利于推动《关于加快发展保障性租赁住房的意见》关于加大金融支持保障性租赁住房有关要求的具体落地，有助于支持我国住房保障体系建设，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。