房地产：三月份之后销售情况有望见底回稳，指标有望回升

据报道，山东菏泽“无房无贷”购房者首付比例由此前的30％下降到20％。我们认为，商业银行给予更好的按揭贷款放款条件，是应对2021年12月以来按揭需求不足，满足自住需求的必然选择。我们相信，按揭贷款额度更充足，利率更低，会对自住需求的释放和房价预期稳定产生关键性影响。

从中农工建山东省菏泽市相关营业网点处获悉，四大银行下调了该市个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比从之前最低30％，降至最低20％。

▍首付比例下降是按揭贷款额度充足的反映。

根据2016年2月中国人民银行的要求，在非限购城市，首套首付比例最低为25％，各地可向下浮动5个百分点，这个规定至今并没有在中央层面废止。当然，按揭贷款发放的实际首付要求，则在2017年之后明显上升。银行体系的按揭贷款额度持续少于按揭贷款需求，这也使得银行持续提价，并可以要求更高的首付比例。目前按揭贷款利率远高于LPR，我们预计未来按揭贷款额度充足，房价下降压力较大的地方，自住型需求按揭贷款首付比例有望下降，针对自住需求的按揭贷款定价水平有望下降。

▍预计地方层面需求侧托底政策还将持续出台。

我们认为，房地产政策中，需求侧属于地方政府因城施策的范畴。需求侧政策包括针对特定人群比如进城务工人员、新就业大学生等新市民的购房补贴等、住房交易税费的减免、首付比例的调整、首套房标准的优化、公积金贷款额度提升等。分区域看，我们相信越低线城市的需求侧支持政策越值得期待，而在高线城市需求侧政策很容易引发房价上涨，预计将会比较谨慎。

▍市场仍延续弱势，期待三月后基本面改观。

2022年1月，我们跟踪的样本城市销售套数同比下降31.9％，二手同比下降33.6％，18家开发企业销售额为同比下降41.2％。我们认为，随着需求侧政策发力，尤其是按揭贷款额度充裕和利率下行，三月份之后销售情况有望见底回稳，房地产景气指标有望回升。

▍土地市场预示结构继续分化。

2月17日，北京首次集中供地结束，18宗住宅用地中成交17宗，流拍1宗，流拍率较2021年第三次集中拍卖的15.4％明显下降。土地成交总价480亿元，建筑面积为160.9万平米，整体溢价率4.5％。成交项目共配建保障性租赁住房1.77万平米，现房销售规模4.1万平米。整体而言，土地市场供求预期更加匹配，有所好转。但成交结构方面则集中为全国性央企和地方企业，而全国性民企仅有旭辉获得个别地块。这意味着，市场走稳的情况下，市场格局可能继续变化。

▍风险因素：

开发企业盈利能力和业绩继续下降的风险。

▍投资策略：

我们认为，按揭贷款额度和利率是关键性变量，地方层面的需求侧托底政策也有望持续出台。我们预计，3月之后房地产景气有望见底回升，而结构演变趋势则会继续。我们继续推荐中高信用地产企业，推荐保利发展，万科A（万科企业），龙湖集团，华润置地，招商蛇口，金地集团，滨江集团等公司，并看好贝壳的投资机会。