房地产市场边际调整效果存在滞后效应，预计今年房地产形势将好于去年下半年

进入2022年，房地产市场如何转向良性发展、住房需求端如何恢复信心，从而助力经济稳增长，受到市场极大关注。近期，全国多地楼市迎来松绑政策，包括降低首付比例、下调房贷利率、放松限购限贷等多种措施齐齐发力。

中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成近日表示，我国房地产市场运行的底部逻辑已发生变化，房地产调控的大方向不会改变，不会再回到原来的老路上去，也不会再通过房地产大幅拉动经济增长。

“经过过去几年的调整，尤其是去年政策的大幅调整，公众对于房价只涨不跌的预期正在改变。”盛松成认为，鉴于边际调整效果存在滞后效应，随着市场调整的逐渐结束，预计今年房地产形势将好于去年下半年。

避免触发政策松绑的潜在新风险

对于一、二线城市和热点区域实行限购、限贷、限价、限售和限商的“五限”政策，盛松成认为，此前房地产投资性需求快速增长，房地产成为居民的重要资产配置方式。一二线城市经济发展快、人口持续流入，于是这些城市的房产更受青睐，因此采取“五限”等较为严格的管理方式是符合实际情况的，这有利于稳房价，也有利于优先满足刚需的要求。

自2021年9月央行提出“两个维护”以来，房地产政策开始边际放松。今年以来，不少城市“因城施策”，政策宽松迹象愈发明显。哈尔滨打响了省会城市取消限售“第一枪”，此前的区域性限售政策完成阶段性调控使命，拟予以废止；财联社记者此前也了解到，苏州多家银行已将最低首套房贷款利率降至4.6％，与3月最新5年期以上LPR报价持平，成为全国首个房贷利率“无加点”的地区。

在盛松成看来，政策关注房地产市场稳定的同时，也应谨慎对待热点城市房地产政策的调整，尤其要防止市场迅速过热，避免引发新的风险。

盛松成进一步表示，目前我国房地产调控的主要目标有三个：一是防风险，二是满足刚性和改善性需求，三是保持房地产市场的平稳发展。“短期内，房价可能会因供需关系的影响小幅波动；从长期看，未来房价涨幅可能与收入增速基本同步，这是房地产调控长效机制建立和‘房住不炒’政策的必然结果”。

地产项目并购加速风险出清

去年12月，央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险或困难的大型房地产企业的优质项目。此后，包括招商银行、交通银行等多家银行已为部分优质房企提供一定额度的房地产并购融资额度。

“从目前情况来看，房企并购潮是否会出现还不太明朗，但是对于项目的并购潮很可能会出现。”盛松成指出，据有关统计，2021年全国20％的项目是由多家企业合作开发，但当其中一家企业或项目遭遇不测，其他参与房企不可避免会受到波及。“因此在此情况下，通过优质企业收购出险项目或困难企业，就能够将风险限制在一定范围之内”。

此外，盛松成还表示，部分房企在过去几年的行业上行期拿了较多高价地，最为典型的是2021年上半年，全国成交土地楼板价同比上升幅度达到32.33％。但遇到市场下行，项目的风险就会凸显，部分房企为了生存只得变卖资产。部分地块质量较好，属于优质资产，本身不宜被浪费闲置。及时收购这些项目，有利于整个行业和社会的稳定。