3月济南楼市有一丝暖意，但“金三月”尚未达到预期

转眼间，传统楼市的“金三月”已经渐入尾声。今年年初以来，房贷利率的“松绑”、多个楼盘的推新入市为3月楼市升温营造了良好的氛围。

记者实地探访发现，3月伊始，整个济南楼市有了一丝暖意，多盘推新入市，使得部分楼盘为吸引购房者来访，推出了诸如全民经纪人、老带新减免物业费等常规年底才会释放的促销“组合拳”。各方因素影响下，济南楼市各区域回温速度快慢不一，部分热点区域升温明显。业内人士表示，受疫情因素等多重因素影响，“金三月”表现并未达到预期，展望后市，济南楼市整体大范围回温仍需时间，未来区域分化或成市场常态化现象。

促销“组合拳”年初提前释放

春暖花开的时节，迎来了楼市传统旺季的“金三月”。步入3月以来，济南各大房企纷纷调整营销策略，加快了推新入市的节奏。除了5大纯新盘入市外，多个酝酿已久的大盘项目也进行了加推，济南楼市于3月迎来了今年首次开盘潮。伴随多盘加推入市，为购房者提供了更多选择的空间，也为“金三月”升温奠定了基调。

华山片区楼盘中国铁建·梧桐苑售楼处

近日，记者实地探访了济南多个片区的楼盘。在济南历城区华山片区一楼盘内，时值周末，该售楼外停满了车辆，沙盘周边挤满了人。据该售楼处一置业顾问介绍，项目正举办回馈老业主活动，小区老业主前来免费抽奖，最高可获得888元物业费。“除此之外，老业主前来还能获得一张老带新认购优惠券，这张券新业主买房能抵扣5万元。”

该置业顾问称，活动自3月11日开始为期21天，基本覆盖了整个3月份。“由于年后一段时间售楼处人气不佳，我们才想到用这种方式吸引购房者。”该置业顾问称，活动开展后售楼处人气恢复明显，到访量和成交量均有所上扬，但是与去年相比仍有差距。“往年年初我们很少举办这种线下活动，今年也算是较为特殊。”该置业顾问说。

记者实地调查发现，除了开展线下活动吸引购房者，不少楼盘压箱底用于年末冲刺的促销“大招”，也纷纷于年初提前进行了释放。济南历城区雪山片区一楼盘在营销单页上推出了“全民经纪人”方案，凡是通过推荐达成成交的房源，给予外部推荐奖励5000元，给予业主老带新奖励6000元。同时，济南市中区一楼盘提高了渠道佣金，据负责该项目的一中介机构业务员透露，项目佣金可观，对于中介吸引力度大，“很多同事都在朋友圈推荐该项目”。此外，个别楼盘也于近日推出了工抵房源，记者了解到，所谓工抵房有部分确实属于开发商抵扣工程款的房源，而绝大多数的工抵房实际上就是开发商变向降价的“外衣”。

“新盘的陆续入市为市场注入了活力的同时，也给各个房企带来了压力，这也促使他们提早打出促销‘组合拳’。”有业内人士透露，诸如全民经纪人、老带新减免物业费、工抵房源等促销手段往往在年末冲刺阶段使用，年初尤其是年后一段时间市场行情较好，房企的促销手段通常较为单一。“今年年初以来，市场整体上升力不足，房企开始营销操盘。”该业内人士称，换个角度来看，房企竞相促销意味着市场正被逐步推动回温。

咨询房贷利率人群比看房多

多盘推新为市场注入久违活力，年末的促销“组合拳”年初提前释放，这些抓手都在推动市场整体回温。然而今年以来，楼市回温最为重要的一针强心剂，却无疑是低首贷利率的重出“江湖”。记者实地探访了解到，对于购房者而言，推新入市给予了他们更多选择的权利，花式促销吸引他们前去看房，而房贷利率的高低则是决定他们能否买房较为关键的因素。

数据显示，3月以来，103个城市中82个城市房贷主流利率下调，平均的主流首套房贷利率为5.34%，二套房贷利率为5.60%，分别较上月回落13个、15个基点，创2019年以来月度最大降幅，房贷利率接近2020年三季度的水平。据此前媒体报道，个别城市房贷利率甚至出现了“零加点”的“贴地飞行”状态，苏州某国有大行信贷人员直言现在房贷利率已经降到了“底线”“不能再低了”。记者调查了解到，如今济南首贷利率也创下新低，目前首套房贷款大部分在4.9%至5.15%之间，二套房贷款利率在5.40%上下。

“想要拿到最低利率4.9%，需看购房者是否具有相关资质。”济南一售楼处内负责贷款的银行工作人员表示，现今大部分购房者首贷利率基本在5.1%左右，外加上可以使用公积金组合贷款，实际测算下来贷款很优惠。“粗略估算下，如今济南首贷利率达到了近16个月以来的历史低点。”该银行工作人员称，售楼处内来来往往的购房者，有时咨询房贷利率问题的，甚至比看房的人都多。

“我2月份看房时被告知首套房房贷利率为5.3%，到了3月份房贷利率已经降到了5.1%。”购房者胡先生表示，在得知该消息后，他即刻与家人商量并很快支付了首付。“相较于2月份，我这一套房光是利息就至少省下了几万块。”胡先生坦言，除了看重小区片区外，低房贷利率也成为了推动他购房的重要因素。“大部分首套房购房者都需要贷款，他们尤其关注房贷利率。”该售楼处一置业顾问称，以前敲定好房源后购房者办贷款主要在意的是银行贷款的便捷程度，而现今购房者会对银行贷款利率进行比较，哪家房贷利率低则选择哪家。

各片区回温速度快慢不一

在诸多因素的推动下，济南楼市也流露出了一丝少见的暖意。相关数据显示，3月14日至3月20日，仅一周时间，济南新房成交面积14.43万平方米，环比上涨67.56%，成交均价17352元/㎡，环比上涨2.65%。根据国家统计局相关数据显示，截至2月底，济南新房价格环比上涨0.1%，今年以来已经实现了二连涨。

“金三月”带来的丝丝暖意在济南楼市流动，但是各个片区回暖的速度却快慢不一。以加推的新项目为例，有的片区楼盘加推68套房，当日即可成交52套，而有的片区楼盘加推72套房，当日却仅仅成交了5套。“3月以来我们项目到访量和成交量均有上升。”济南历下区一楼盘置业顾问表示，虽然目前情况较同期相比仍有差距，但较年后那段时间人气提升明显。而济南槐荫片区一楼盘置业顾问则称，“虽然到访量有提升，但成交量却仍不尽如人意。”

实地调查记者也发现，部分楼盘工作日依然有不少购房者现场看房，而有的售楼处即使是周末，门前的停车场也无几辆车停放。

“从目前的情况来看，楼市已经开始回暖。”有业内人士表示，受区域分化的影响，济南各个片区回暖的速度快慢不一，部分热点片区的项目升温明显，而一些非热点片区的楼盘回温则相对较缓。“回暖的直接原因在于供需关系的变化，热点片区楼盘的推新入市，刺激了购房者购房需求。”该业内人士称，对于部分地段较差，而开发商操盘能力较欠缺的楼盘，未来在销售方面依旧存在一定压力，“区域分化现象一直存在，未来也还将继续存在，这是市场的正常现象。”

该业内人士介绍称，即便楼市开始回温，但是受疫情等各方面的因素影响，“金三月”远远未达到原先的预期，更谈不上“小阳春”。“目前信贷环境和需求端的支持政策带来了市场恢复，但对于需求端而言，其信心未完全恢复。”该业内人士表示，预计年内住房信贷环境保持宽松，地方支持性政策进一步传导并生效，促进市场持续恢复。