13城首轮集中供地成交规模腰斩，央国企拿地占比高达71%

今年22城首轮集中供地规模较去年同期明显萎缩。

截至4月27日，22城中除长春、沈阳、郑州外，其余19城均发布集中供地公告并披露地块相关信息，有13城完成今年首轮集中土拍。

数据显示，目前完成集中供地的13个城市合计出让规划建筑面积2453.8万平方米，同比2021年第一批次集中供地收窄61.6%；收入为3267.1亿元，同比去年一批次供地降低53.7%。

“成交规模呈现下滑态势，一方面受供应规模缩减的影响，另一方面，疫情反复给市场接下来的销售状况增加了不确定性，房企对土地市场投资仍持谨慎态度。除了项目开发销售端加剧房企担忧情绪外，不少房企当前仍面临到期债务压力大等困扰，在一定程度上导致今年第一轮集中土拍成交较乏力。”一位分析师表示。

各地成交分化加剧

受房地产行业下行压力较大等因素的影响，今年首轮集中供地较去年第三轮集中供地地块供应数量有明显减少。

数据显示，今年19城第一轮集中供地共计推出443宗涉宅地块，较去年第三轮供地下降33.38%，较去年首轮供地下降45.04%；19城第一轮集中供地规划建筑面积为4412.35万平方米，较去年第三轮供地下降41.34%，较去年首轮供地下降56.20%。

其中，本轮集中供地供应地块数量环比降幅最为明显的是武汉、青岛、重庆和福州，供应地块数量分别减少38宗、29宗、15宗和12宗。

“首轮集中供地供应地块数量的下降，一方面是考虑到房地产行业下行压力加大，房企拿地意愿和拿地能力有所减弱，为避免出现大面积土地流拍的情况而作出的调整；另一方面，武汉等城市今年集中供地计划由三次改为了四次，因此每轮集中供地的数量有所降低。”专家表示。

土地出让金是地方财政收入的主要来源之一，成交遇冷下，各地不得不在供地端做出改变，部分城市集中供地由三批次增至四批次。

目前，已有青岛、厦门、成都、济南、苏州、重庆和武汉等七个城市明确提出2022年集中供地将分为四批次进行。

“对于地方政府而言，供地批次的增加有助于其随市场变化及时调整供应结构，减少土地流拍现象，完成土地供应计划，稳定土地端供应；另一方面，单批次供应量的减少，也意味着同一时期片区竞品减少，可有效减轻片区内尤其是供应主力区域内的楼市库存上涨压力。”有分析师指出。

据悉，在上述19个城市完成首轮集中供地共有13个城市，分别为北京、福州、合肥、青岛、厦门、武汉、重庆、成都、长沙、杭州、宁波、南京和天津。

如忽略供应规模下降带来的影响，今年首轮集中供地成交情况较去年第三轮集中供地略有好转。

数据显示，13城今年首轮集中土拍整体平均溢价率为4.61%，较去年第三批上升1.87个百分点，较去年第一批下降12.80个百分点；13城今年首轮集中土拍整体流拍率为17.64%，较去年第三轮下降0.33个百分点，较去年同一批次上升12.98个百分点。

而重点城市首轮集中土拍热度表现不一，城市之间分化明显。北京、青岛、厦门、重庆、长沙、杭州等城市热度回温，溢价成交宗数占比较去年三批次有不同程度提升，而福州、南京、天津等城市土地市场热度继续降温。

在本轮集中供地中，13城中仅有1城的溢价率在10%以上，其余12城溢价率均在7%以下。其中合肥受起拍价、配建等门槛降低的影响下，本轮集中土拍整体溢价率升至11.2%，成为一季度完成首轮集中土拍中溢价率最高的城市，较去年第三轮集中土拍溢价率增加6.7个百分点。

在成交方面，13城中仅有5城地块全部出让成功，分别为厦门、宁波、重庆、长沙以及青岛。而流拍率最高的为天津，合计流拍率高达83%；其次为南京，流拍率为31.58%；合肥以及福州流拍率分别为25%以及20%。

“就首轮集中供地情况来看，土地市场的恢复仍言之尚早。”

土拍规则有望进一步优化

为避免大面积流拍，本轮集中供地出让规则有所优化。

“对出让规则的放松主要体现在两方面：一是多城取消或降低配建要求，减少了企业开发成本；二是对竞拍主体的资质要求有所降低，包括下调保证金比例至20%，并适当延长付款周期，取消竞得地块数量的限制等。 ”上述分析师表示。

从本轮土拍来看，央国企继续保持拿地热情，民营房企的身影依旧较少。

数据显示，央国企（含地方平台）在本轮土拍拿地192宗，拿地占比为71%；民营企业共拿地75宗，其中滨江、旭辉、龙湖等民营企业表现亮眼。

从拿地规模来看，已有3家国企在首轮集中供地中拿地金额超过百亿，分别为建发、中海和保利。建发拿地金额为156.3亿元，其在厦门的拿地金额就达到94亿元；中海拿地金额达到132亿元，保利亦超过百亿。

而在民企中，本轮土拍表现最为突出的是滨江集团，其在杭州土拍中共竞得11宗地块，总价184.35亿元。

“由于部分房企仍面临严重的现金流压力，投资态度谨慎且投资工作仍未完全恢复。截至一季度末，百强房企中还有七成左右房企未拿地。”有分析师指出。

多位专家认为，虽然地方持续出台楼市扶持政策、积极推动化解房地产风险工作等，但政策端向市场端的传导需要一定时日。

“二季度，考虑地方将面临较大的土地出让收入压力，预期土地供应数量将有所提升，叠加政策环境持续回暖、房企积压的项目布局需求需要释放，我们认为二季度将有更多优质房企恢复投资意愿，土地市场出让情况将好于一季度。 ”专家表示。

有分析师指出，近期投资积极的房企为大型的国企央企、持续走稳健经营路线的龙湖、绿城等，以及集中供地城市当地的平台公司，未来预计土地市场将形成“国企央企+稳健型品牌民企+地方平台”三足鼎立的格局。