冷热不均，18个城市今年首轮集中供地收官，投资需求有望释放

近日，苏州、无锡和广州等城市陆续完成2022年首轮集中供地出让。截至目前，全国已有18个重点城市完成今年首轮集中供地出让，整体保持平稳，但各地表现冷热不均。

供应量减少

近日，多地迎来集中供地出让小高峰。机构数据显示，5月10日，苏州首轮集中供地15宗地块，总出让面积82.7万平方米，建筑面积189.3万平方米，总成交金额约233.8亿元。其中，11宗地块底价成交，4宗地块溢价成交，最高溢价率为15％。

5月7日，济南与无锡首轮集中供地出让在同一天收官。机构数据显示，济南35宗地块中最终成交21宗，总成交价约90.1亿元，14宗地块流拍；无锡8宗地块全部成交，总成交价约104亿元。其中，7宗地块底价成交，1宗溢价成交。

截至目前，在全国22个集中供地的重点城市中，除上海、郑州、沈阳、长春之外，北京、广州、深圳等18个城市已完成今年首轮集中供地出让。

受房地产市场下行等因素影响，今年首轮集中供地供应量明显减少。监测数据显示，已公布供地信息的19个城市共推出443宗地块，较去年的第三轮集中供地下降33.38％，较去年首轮供地下降45.04％。

从规则看，此轮集中供地的规则进一步优化，“限地价”仍是主旋律，同时各地普遍取消了“竞配建”要求，参与竞拍主体的资质要求也有所降低，不少城市还下调了保证金比例，并适当延长付款周期等，进一步降低了房企拿地门槛和成本。

区域分化明显

与上一轮相比，今年首轮集中供地出让总体平稳，整体溢价率保持低位。但各地分化较为明显，部分城市溢价率高达15％，一些城市表现一般，流拍率最高超80％。

以深圳为例，机构数据显示，深圳首轮集中供地共挂牌8宗地块，总成交价约193.3亿元，全部触及最高限价，平均溢价率达15％。杭州此次共推出60宗地块，总成交价826.75亿元，平均溢价率为6.41％。其中，23宗地块触顶摇号，仅1宗地块流拍。广州首轮土拍中也有两宗地块引发房企“争抢”。经过25轮争夺之后，最热门地块由中海地产以27.2亿元上限价竞得，成交楼面价34500元／平方米，溢价率为15％。

相比之下，天津、济南、福州等城市土地市场延续低温态势。机构数据显示，东莞原计划出让8宗地块，但6宗因故终止出让，最终仅成交两宗。

业内人士表示，各地土拍市场冷热不均，主要原因在于当前各地楼市表现各不相同。今年以来，全国楼市整体延续下行态势，但冷热分化明显，对土地市场带来明显影响。

根据东方金诚研报，目前房地产市场需求仍存在较大不确定性，房企对项目去化能力有更多考量，对于项目的选择更加谨慎，周边配套齐全、预期成熟度高、去化风险小的地块受到青睐，而其他边缘化地块存在流拍风险。

投资需求有望释放

从拿地主体看，国企成为拿地主力，部分民营房企面临较大资金压力，拿地相对较为谨慎。

以苏州、深圳为例，此轮出让地块全部由央企及地方国企摘得。不过，也有一些城市此轮集中供地出让过程中，民营房企表现较积极。在杭州的此轮土拍中，本地民企滨江集团共拿下11宗地块，绿城集团拿下7宗地块，分别位居房企拿地数量第一、二位。广州此轮供地也有两家民企竞得两宗地块。

业内人士预测，随着政策环境持续回暖以及资金压力逐步缓解，未来更多优质房企的投资需求有望逐步释放。天风证券最新研报显示，预计后续会有更多优质地块释放，市场信心有望逐步修复，企业拿地积极性将提升。