楼市大幅降息15个基点，重点城市市场企稳可期

近日，央行降息，调整5年期以上LPR，由上期的4.6%下调15个基点至4.45%。而1年期LPR未调整，仍为3.7%。

1、政策落地速度加快，力度明显加大。

本次降息是继今年1月5年期以上LPR下调5个基点后的第二次降息，也是2019年房贷利率换锚LPR之后降息幅度最大的一次。

5月13日，人民银行发布4月金融数据，居民信贷方面，4月住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。是继今年2月减少之后，居民贷款再度出现减少现象。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元；不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元，同比少增1861亿元；经营贷款减少521亿元，同比少增1569亿元。

同日，关于如何看4月份金融统计数据及下一步政策着力点，人民银行有关负责人在答记者问时表示“将稳增长放在更加突出的位置，加大稳健货币政策的实施力度，更好发挥货币政策工具的总量和结构双重功能，加快落实已出台的政策措施，积极主动谋划增量政策工具，支持经济运行在合理区间。”具体举措包括：一是稳定信贷总量。综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性，保持货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配，宏观杠杆率会有所上升，但保持在合理区间。二是降低融资成本。三是强化对重点领域和薄弱环节支持力度。

5月18日，李克强主持召开稳增长稳市场主体保就业座谈会，强调“各地区各部门要增强紧迫感，挖掘政策潜力，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出，确保上半年和全年经济运行在合理区间，努力使经济较快回归正常轨道。”同时强调“城镇化是必然趋势，要稳地价稳房价，支持居民合理住房需求，保持房地产市场平稳健康发展。”央行迅速响应，加快房地产相关政策落地节奏，力度亦明显加大。

另外，受美联储加息、国内通胀压力上升等因素影响，本次降息是非对称降息，1年期LPR未作调整。

2、首套和二套房房贷利率下限降至4.25%、5.05%，各地房贷利率下调的空间进一步打开。

5月15日，央行和银保监会联合下发通知，调整购买普通住宅的首套房房贷利率下限为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行（为5年期LPR+60个基点）。

图：2020年以来重点城市房贷利率走势

本次5年期以上LPR下降至4.45%，亦预示着购买普通住宅的首套房房贷利率下限降至4.25%，二套房房贷利率下限为5.05%，各地房贷利率下调空间进一步加大。4月重点城市首套房房贷利率平均在5.2%左右，二套平均在5.4%左右，其中首套房贷利率距离下限尚有95个基点的距离，空间较大。

近期，苏州、无锡、郑州、天津、济南等城市的部分银行已将首套房的房贷利率降至4.4%，未来各地将继续跟进落实，多数城市的房贷利率有望降至下限水平（一线城市及部分热点二线城市房贷利率亦将跟随5年期以上LPR下调15个基点），降低购房者置业成本，对当前的市场信心和市场预期将起到积极作用。

3、各地普宅认定标准、认房认贷标准等配套政策有望进一步优化。

根据中指监测，2022年以来，全国已有超100城优化调整楼市政策200余次，4月以来政策节奏加快和力度明显加大，且城市不断向热点二线城市扩围，5月截至19日，各地已出台政策80余次。近期，杭州、成都、合肥、长沙等城市均优化了楼市政策，涉及限购、限贷、降税费等方面，另有石家庄、银川、常州等城市降低二套首付比例至30%，部分城市优化认房认贷标准。

此前首套房房贷利率下限的调整只针对购买普通住宅的购房者，未来预计将有更多城市调整普宅的认定标准、优化认房认贷标准等配套政策，多个政策叠加有利于放大本次楼市降息的效果，促进刚性和改善性住房需求释放。

整体来看，当前部分城市受疫情影响较为严重，市场恢复节奏被打乱，个别城市交易市场几近停摆，政策改善到市场见效尚需一定时间。而对于疫情影响较小的热点城市，随着信贷环境和调控政策持续加力优化，政策效果有望逐渐显现，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，当前苏州、东莞等城市市场活跃度有所提升，预计5月底6月初核心城市市场企稳，但多地疫情反复影响，二季度需求持续低迷，年中市场才完成筑底，下半年缓慢恢复。