一、2022上半年我国楼市怎么样？

据中指监测，2022年上半年，百城新建住宅平均价格累计上涨0.15%，较2021年同期收窄1.55个百分点，较2021年下半年收窄0.58个百分点。百城二手住宅平均价格累计上涨0.17%，较2021年同期收窄2.39个百分点，较2021年下半年收窄0.53个百分点。2022年4月以来，受多地疫情反复、市场活跃度不足等多重因素影响，百城新建住宅与二手住宅价格波动较小，各月环比涨跌幅均在0.05%以内，房价整体呈企稳横盘态势。

上半年，住房租赁市场整体表现也较为冷清。具体来看，1-2月是租赁的传统淡季，受春节人口返乡影响，住房租赁需求疲软；3-4月务工人员返城，租赁市场略有升温，但随后因多地疫情反复，人口流动受限，住房租赁需求有所减弱。在此行情下，个人业主出租房源空置期加长，业主信心有所不足；此外经济下行压力加大，毕业生求职难度增加等因素，也导致租金上涨动力不足。多种因素共同作用下，2022年上半年，全国50个城市住宅平均租金累计下跌1.05%。

图：百城新建、二手住宅均价及50城住宅平均租金半年度累计涨跌幅变化

从房企销售数据来看，2022年上半年，受各地疫情反复、需求预期偏弱等不利因素影响，房企销售业绩呈现负增长。其中，TOP100房企销售额均值356.4亿元，同比下降48.6%，相较1-5月，降幅持续收窄，房企销售业绩边际性改善；销售额破千亿房企9家，较去年同期（19家）减少10家；百亿房企85家，较去年同期（132家）减少47家。

二、各地因城施策有何举措？

过去过度严格的房地产调控误伤了较多刚需和改善性购房群体，亦误伤了部分企业，当前优化房地产政策，让政策回归正常非常必要。在市场过热阶段出台的政策已不再适用当前市场（集中出台于2017年），不合时宜的房地产调控政策应当适时退出。

各地也在积极“因城施策”，据中指监测，今年以来已有超180省市发布楼市宽松举措，政策调整方向涉及适度放松限购限贷、优化公积金贷款、增加购房补贴、加强落户引才等。

· 需求端：全面支持合理住房需求释放，继续优化限购、限贷等政策，降低交易税费，取消不合时宜的限制性政策

1.不同类型的城市分类优化调控政策

一线城市政策适度放松，释放积极信号。

二线城市政策力度继续加大，限购优化，同时降低房贷利率、调整认房认贷标准、降低交易税费、继续优化限售等均有空间。

三四线城市中，多数仍限购的三四线城市全面取消限购，限贷等限制性政策；发放购房补贴、提高公积金贷款额度等继续跟进。

2.住房政策与人口政策、租赁政策结合

一方面，给予多孩家庭更多住房政策支持，在购买住房限定数量、首付比例、房贷利率等方面给予更大优惠力度。

另一方面，与租赁政策结合，当前长沙、成都已出台相关政策，居民已购房屋作为租赁住房，可新增购买一套住房，盘活存量的同时亦可以精准激活改善性住房需求。

· 企业端：降低企业税费，减轻企业资金压力，同时，识别出险企业底层资产质量，帮扶有价值的企业度过难关

一方面，在企业经营性现金流和融资性现金流均受限的当下，企业税费支出资金仍较大，加剧企业资金压力，建议降低企业税费支出，如降低预征预缴率、房地产企业享受留抵退税等。

另一方面，部分出险企业的项目分布在一二线等热点城市，债务结构清晰合理，有良好的回款能力，只是短期偿债压力突然增大造成流动性风险，这类企业有一定的救助价值，可以重点扶持。

在全国楼市深度调整的背景下，各梯队城市楼市分化愈发明显：一线城市市场凭借强大需求支撑，保持稳步运行态势；二线城市楼市宽松政策持续显效，市场购买力逐步释放，房价有所恢复；三四线城市楼市政策宽松力度更强、范围更广，但效果并不明显，市场表现依旧低迷。

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年上半年，一线城市新建及二手住宅价格累计分别上涨0.21%、0.84%。二线城市新建及二手住宅价格累计分别上涨0.33%、0.14%。三四线代表城市新建及二手住宅价格累计变化均由涨转跌，跌幅分别为0.23%和0.05%。

图：2021年至2022年上半年各梯队城市新建住宅均价半年度累计涨跌幅变化

图：2021年至2022年上半年各梯队城市二手住宅均价半年度累计涨跌幅变化

三、未来会继续放松吗？

展望未来，全国楼市调控预计将保持宽松，各地方政府将进一步贯彻落实因城施策，楼市政策工具箱或更加丰富，部分热点城市或继续定向优化限购，如放松非中心城区限购、增加多孩家庭购房套数、缩短非户籍家庭社保年限要求等，进一步支持合理住房需求释放。随着疫情防控形势逐渐向好以及宽松政策持续显效，预计下半年居民购房信心或逐渐恢复，全国房地产市场有望企稳回升。

四、对购房者来说，现在是买房好时机吗？

可见，当前政策环境对购房者整体较为友好。

第一，购房门槛降低：放松限购政策、降首付比例、给予多孩家庭购房支持等多种方式降低购房者的购房门槛，使得更多购房者有资格、有能力入市。

第二，购房成本回落：房贷利率下调（部分城市首套房贷利率已经降至下限4.25%）、交易税费降低（如个税税率下调）、针对特定人群给予价格优惠等，均降低了购房者的置业成本。

第三，购房资金面改善：主要体现在发放购房补贴、提高贷款额度等方面。

对于刚需和改善住房需求来说，还是应当结合自身需要，选择合适的时机入市。