6月多地新盘去化率环比提升，三四线城市库存压力犹存

近期多地频繁出台楼市宽松政策，带动成交量逐步复苏之际，库存压力有所减轻。

从新盘去化情况来看，杭州、南京等城市改善较为明显。

6月，杭州项目开盘平均去化率增至81％，较5月上升13个百分点；南京项目开盘平均去化率为47％，较5月大幅上升32个百分点。

从6月整体市场供求情况来看，全国30个热点城市供求比整体较为平衡，因新房供应节奏及成交量有差异，各城市库存量及去化周期存在分化。

其中，广州6月商品住宅库存量为1395万平方米，环比、同比分别增长1％、32％，消化周期17.2个月，环比下降17％；深圳6月库存量为520万平方米，环比、同比分别增长17％、51％，消化周期18.3个月，环比上升14％。

业内人士指出，商品住宅消化周期不仅与库存量有关，还与成交量相关，是观测市场一个动态指标。“一些城市库存量没有大的变化，如果成交量很低，库存消化周期也可能延长。”专家表示。

中指院市场研究总监陈文静指出，总体而言，全国50个代表城市商品住宅可售面积仍处于2017年以来的相对高位。

中指院数据显示，截至今年5月末，按近12个月月均销售面积计算，全国50个代表城市短期库存出清周期为15.3个月，较2021年末延长3.3个月；若按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为18.9个月，较2021年末延长5个月。

分梯队来看，按近6个月月均销售面积计算，一线城市库存出清周期13.9个月；二线代表城市库存出清周期18.3个月，较2021年末延长4.9个月，短期库存面临一定压力；三四线代表城市出清周期23.4个月，较2021年末延长6.1个月，库存去化压力较大。

“预计下半年各地仍会出台稳楼市政策，房地产市场将逐步企稳恢复，但这些政策很难改变全年楼市下行态势，预期商品房销售面积同比降幅或超10％，一些地方，尤其是三四线城市仍面临不小去库存压力。”陈文静表示。

专家认为，不少城市在政策层面不断加大对改善性需求支持的力度，这部分潜在需求有望逐步转变为实际购房群体，从而进一步减轻各地库存压力。

“随着市场信心逐步恢复，预计下半年全国商品房整体销量会明显超过上半年。不过，下半年各地复苏节奏预计会有较大差异，一二线热点城市复苏节奏会加快，三四线城市则相对缓慢一些。”专家补充道。