“卖一买一”退个税新政对楼市影响几何？ 业内人士：将加速推动改善型购房者进场

卖房并在1年内购房可退个税

济南已经可办理该项业务

在国庆前夕，楼市的利好政策暖风吹了一阵又一阵。继央行、银保监会宣布降低部分城市首套房贷利率后，9月30日财政部、税务总局两部门亦出台了楼市利好政策。根据《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》显示，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。记者留意到，该项政策主要针对的是改善型“卖一买一”的置业人群，实行个人所得税退税优惠，最高全部退还。

新政出台后，济南已经能够办理了？近日，记者探访历下区政府服务中心，在办税服务厅中，工作人员告诉记者，目前济南已经可以办理该项退税优惠业务，可能因为新政刚推出，目前尚未有居民前来办理该项退税业务。记者现场了解到，大多数正在办理住房相关缴税业务的市民对该项退税政策尚不知情，也有个别市民表示看新闻有关注到这项政策，但还没具体了解如何办理。“由于政策刚刚出台，有符合该项政策的居民可按照细则准备好相应材料前往大厅办理，如果在办理过程中还需要其他材料，我们会另行通知。”该税务大厅工作人员说。

保政策顺利实施，国家税务总局出台《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》，进行具体政策解读。该项政策实行的周期是13个月，为2022年10月1日至2023年12月31日，政策享受的人群必须为出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人。值得一提的是，除满足上述条件外，纳税人出售和重新购买的住房还应在同一城市范围内。此外，先办理退税再撤销购房交易也不可行，住房和税务部门会严管此类钻漏洞的操作。举个例子，纳税人小周2022年12月出售了一套住房，2023年7月在同一城市重新购买一套住房，由于小周出售和新购住房的时间均在2022年10月1日至2023年12月31日期间，故符合政策规定的时间条件。

各城市退税“省钱”力度不一

热点高房价城市受益多

政策发布后，退税金额如何计算是不少人关注的重点。政策解读明确，对符合退税条件的纳税人，当其新购住房金额大于或等于现住房转让金额时，全部退还已缴纳的个人所得税；当其新购住房金额小于现住房转让金额时，按照新购住房金额占现住房转让金额的比例退还现住房已缴纳的个人所得税。对于出售多人共同持有住房或新购住房为多人共同持有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额。其中，原住房转让金额和新购住房金额均不含增值税。　　

以案例为证，2022年12月，小杨出售了一套住房，转让金额为240万元，缴纳个人所得税4万元。2023年5月，其在同一城市重新购买了一套住房，新购住房金额为300万元。假定小杨同时满足享受换购住房个人所得税政策的其他条件，由于新购住房金额大于现住房转让金额，小杨可申请的退税金额为现住房转让时缴纳的个人所得税4万元。若小杨新购住房金额为150万元，则可申请的退税金额为2.5万元（150÷240×4万元）。　　

记者了解到，所谓个人所得税实际上指的是在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。比如，房子的原价是200万元，卖方以800万元的价格卖给买方，那么则要从这600万元差价中征收一部分作为个税。事实上，全国各地的政策各不相同，绝大部分城市个税是按照全额收取1%至2%，也有个别高房价的城市按照差额的20%征收个人所得税，但基本所有城市都是“满五唯一”免征个税。如济南一套普通住房市场评估价200万元，那么个税为2万元，而诸如北京不符合“满五唯一”的卖房者，则需按照差额的20%征收个税。若一套房子网签价是500万元，原值是400万元，那么个税是20万元。

退个税政策释放积极信号

改善型客户加速进场

“实施该项政策后，绝大部分城市的节省税费在1万元至5万元，但是像北京等少量高房价的热点城市，税费最多能省几十万。”有中介人士告诉记者，该项新政对于济南等大部分城市的房地产市场并不会有太大影响，但是对如北京等少数高房价的热点城市，由于退税额度较高，可能会产生较大的影响，有利于增加有个税的房源流动性。

在纳税人申请居民换购住房个人所得税退税前，除向主管税务机关报送《居民换购住房个人所得税退税申请表》外，还需要提供纳税人身份证件、现住房的房屋销售合同、新购住房为二手房的，房屋销售合同、不动产权证书及其复印件。此外，新购住房为新房的，纳税人还需提供报经住建部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。值得留意的是，若纳税人因新购住房的房屋交易合同解除、撤销或无效等原因导致不再符合退税政策享受条件的，应当在合同解除、撤销或无效等情形发生的次月15日内向主管税务机关主动缴回已退税款。若纳税人逾期缴回退税的，税务机关将依法加收滞纳金。税务部门将通过与住房城乡建设部门的相关共享信息，加强退税审核和撤销合同后缴回税款的管理。

实际上，除最新推出的“卖一买一”退个税优惠政策外，近几个月来，济南陆续发布了一系列针对有换房需求群体的促进政策，包括降低二手房首付比例、推动二手房“带押过户”，而这些新政无疑都直指当前房地产市场存在的一些痛点与堵点。有业内人士表示，单看退个税优惠政策，对于整体房地产市场的影响可能不是很大，但是叠加今年以来其他系列政策，将对整体房地产市场产生较大的影响。“退个税优惠政策更多的是释放积极信号，提振购房者的信心。”该业内人士称，在各项政策的推动下，将会降低改善型购房者的换房成本，激活该类客户群体加速进场，从而促进整个市场逐渐回暖，“预计各政策产生的拉动效应，将在四季度产生积极的效果。”