第三批集中供地进程过半 四季度土地市场成交回升

中指研究院最新数据显示，截至目前，２０２２年第三批集中供地２２个城市中，有１３个城市完成出让，共计成交涉宅用地２２３宗，收金３８８８亿元。其中，３５宗地块溢价达到上限成交，占比１５．７％。

专家表示，整体来看，大部分城市第三轮土地出让热度有所下降，但得益于各地供地策略适时调整，流拍率保持低位。展望四季度，当前多地采用“少而优”的供应方式预计将持续。受去年低基数影响，四季度土地市场成交额或同比回升。

长三角区域热度较高

在市场热度方面，长三角区域土拍热度相对较高。中指研究院数据显示，杭州、宁波、合肥等城市平均溢价率仍保持在５％以上。其中，杭州年内三轮集中土拍均有超过两成的地块触及中止价成交，在刚刚完成的第三轮集中土拍中，更是有８宗土地进入一次报价区间，土地市场热度处于相对高位。

“对各大房企而言，长三角地区一直比较重要。”亿翰智库副总裁田晶表示，尽管长三角地区有些城市此前可能存在阶段性销售不佳情况，但这些城市的购买力仍然存在，市场需求有望陆续释放。

易居企业集团ＣＥＯ丁祖昱表示，百强房企在杭州、上海、北京等热点城市投资超过５００亿元，在杭州拿地金额更是超过千亿元，未来不同城市间的市场格局或产生明显差异。

按照各线城市来划分，百强房企投资主要集中在一、二线城市，呈现出“固化”趋势。丁祖昱表示，９月百强房企在一线城市的投资占比达３９％，较８月末提升１个百分点；二线城市投资占比则稳定在４９％；三四线城市再度减少１个百分点，降至１２％。

土拍热度分化明显

展望四季度，克而瑞研究中心市场研究总监马千里表示，因多数城市集中供地变为四批次，四季度城市土拍撞期的可能性较高，可能会导致城市之间甚至地块之间的土拍热度出现明显分化。

从今年三轮集中供地情况来看，即便是在土地市场热度相对较高的一、二线城市，土地市场内部分化也较为明显。

“冷热分化已成为各城土拍的普遍特征。”马千里表示，周边库存压力低、流速快的价值地块受房企青睐，素质相对一般或周边住宅去化困难的地块或遭遇流拍。在盈利空间普遍上升背景下，房企拿地更加看重项目销售预期。

从土拍供应角度来看，马千里认为，四季度是集中供地城市的窗口期，让利大、位置好的地块能够吸引部分财力充沛的房企竞争。

从房企拿地意愿来看，马千里认为，由于当前市场并未出现明显企稳信号，并且现金流仍是当前房企面临的主要问题，因此对绝大多数房企而言，暂缓拿地、加快销售是当前的首要目标。

“短期拿地意愿可能较难恢复，全年谨慎投资预期不变。”马千里表示。