深圳写字楼存量逼近1000万平方米，“商改住”需求旺盛

在商办写字楼供过于求的当下，深圳“商改住”的规划调整正逐步落实。

近日，第一太平戴维斯发布的最新数据显示，今年三季度，深圳原计划入市的甲级写字楼项目受疫情复发等多重因素影响而推迟入市，截至季末，全市甲级写字楼物业市场总存量环比上升1.3%，至964.0万平方米。

从需求端来看，金融及信息技术行业仍然是写字楼需求活跃的主要行业，不过，随着企业租金预算收紧，不少企业选择搬迁或缩减面积来压缩成本，新设需求则相对有限。截至季末，全市净吸纳量环比下降41.7%，叠加新项目入市的影响，全市空置率环比上升0.5个百分点，至23.4%。

在需求疲软的情况下，业主普遍选择降租来提高项目竞争力，深圳甲级写字楼租金指数再度环比下降0.9%，平均租金降至177.5元/平/月。

第一太平戴维斯预计，2022年第四季度，预计将有六个新项目交付入市，为市场带来约54.8万平方米的新增供应，届时，深圳写字楼存量将突破1000万平，与北京、上海的存量写字楼规模相当。

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，鉴于新增供应可观，市场去化仍将承压，全市空置率预计继续上升，全市平均租金或将延续下跌趋势。

与写字楼空置率较高不同的是，供不应求一直是深圳住宅市场存在的深层次问题，在此情况下，近年来，深圳主动调整用地规划，将原本规划为商业的地块修改为住宅性质，增加居住用地供应。

2020年1月，深圳住建局发布的《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》(征求意见稿)指出，允许既有的商业和办公用房改建成租赁住房，增加深圳的住房租赁市场有效供给。

2021年7月，深圳市规划和自然资源局发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》(征求意见稿)明确，原批准用途为商业的土地整备留用地，可申请将部分或全部商业建筑面积调整为居住用途。

李宇嘉表示，与地块建设前修改用地属性相比，存量商办项目调整为居住性质涉及的事项较多，包括规划、自然资源、住建、消防等，流程也更加烦琐，“与其建成以后再转变属性，不如在用地端就转过来。”

去年4月，深圳市坪山区就曾将7块地调整为二类住宅用地。今年5月，宝安区占地约2.3万平的商办用地被调整为二类居住用地和商业用地；坪山竹坑一宗占地2.5万平的商住混合用地被调整为纯二类居住用地。

10月15日，深圳市规划和自然资源局发布“商改住”调规公告，将宝安宝中、宝安国际会展城、龙华深圳北站、光明中心区4块地由于原规划的商业用地调整为二类居住用地，共涉及用地面积约5.16万平，建筑面积约24.7万平。

第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿表示，从大的方向来说，调整土地规划是供给侧改革的一种现象。过去这一年，深圳土拍中，相比涉及商业的地块，纯住宅地块更受欢迎，从微观层面来看，开发商的需求做出了一定的调整，相关部门可能从供应端看到了需求端的变化，所以调土地结构，这也说明政府的行政效率是市场化的，这是一个非常好的一个现象。