近9成城市二手房降价！四季度楼市怎么走？

近日，国家统计局发布了2022年9月份房价数据及前三季度房地产开发投资情况。数据显示，房价下跌城市数量增加，无论是同比还是环比，新房有近8成房价下跌，二手房有近9成房价下跌。

房地产开发投资降幅扩大至8%，房企拿地意愿降低，到位资金下降，且销售端仍然处于低温状态，前三季度商品房销售面积同比下降超过20%。业内认为，随着政策力度不断加码，四季度房地产大概率进入弱修复期。

房价下降城市数量增加

备受关注的房价方面，2022年9月份70个大中城市商品住宅销售价格下降城市数量增加，各线城市商品住宅销售价格环比下降或持平，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅一落一升、二三线城市降幅则扩大。

具体来看，9月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有54个和61个，相比较8月份分别增加4个和5个。

值得关注的是，9月份一线城市房价环比同样下跌。数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比由8月份上涨0.1%转为下降0.1%，二手住宅销售价格环比持平。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%，降幅均与8月份相同。

而三线城市房价下行压力仍大，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅与8月份相同。

同比方面，《华夏时报》记者发现，9月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅的销售价格双涨。其中，新建商品住宅销售价格同比上涨2.7%，涨幅相比较8月份回落0.1个百分点，而二手住宅销售价格则同比上涨1.2%，涨幅相比较8月份扩大0.4个百分点。

二三线城市房价同比则处于下降状态，且降幅有所扩大。具体来看，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降1.2%和3.0%，降幅相比较8月份均扩大0.2个百分点。三线城市则是新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.8%和4.5%，降幅较8月份分别扩大0.1和0.3个百分点。

开发投资降幅扩大至8%

综合上文，当前，房价总体仍处于下降空间。同时，房地产开发投资降幅继续扩大。数据显示，2022年前9月，全国房地产开发投资为103559亿元，同比下降8.0%。其中，住宅投资为78556亿元，下降7.5%。

施竣工方面，前9月，房地产开发企业房屋施工面积为878919万平米，同比下降5.3%。其中，住宅施工面积为621201万平米，下降5.4%。此外，新开工面积和竣工面积降幅更大。前9月，房屋新开工面积为94767万平米，下降38%，房屋竣工面积为40879万平米，下降19.6%。

销售端数据也仍呈现下降状态。数据显示，2022年前9月，商品房销售面积为101422万平米，同比下降22.2%。其中，住宅销售面积下降25.7%。统计期内，商品房销售额为99380亿元，下降26.3%，住宅销售额则下降28.6%。在销售整体乏力的情况下，商品房待售面积出现增加。截至9月末，商品房待售面积为54333万平米，同比增长8.1%。其中，住宅待售面积增长15.6%。

不过，“金九”单月销售有所提升，且累计销售面积和销售额降幅有所收窄。贝壳研究院发布的数据显示，2022年9月份，房企以价换量带动新房销售有所好转，新建商品住宅销售面积、销售额均环比增长超过30%。

销售端的低位运行也导致了房地产开发企业到位资金较为紧张。数据显示，2022年前9月，房地产开发企业到位资金为114298亿元，同比下降24.5%。其中，仅利用外资增长2.7%，为61亿元，而国内贷款、自筹资金、定金及预收款则分别下降27.2%、14.1%、34.1%。不过，相比较前8月份，房地产开发企业到位资金降幅有所收窄。

四季度房地产怎么走？

整体来看，当前，房地产销售数据、房企融资数据等仍处于大幅下降状态。那么，9月单月销售数据的环比回暖是否能够延续到四季度？

10月24日，某研究院分析师刘丽杰对记者表示，9月底供需两端的支持政策再发力，有望减缓市场下行压力。记者发现，近期，房地产政策频频发布，包括利好销售端的降低房贷利率及企业端的允许部分涉房企业在A股融资等。

记者了解到，已有政策下达至落实层面。贝壳研究院发布的数据显示，在阶段性定向降息启动后，截至10月20日，有石家庄、贵阳、天津、武汉等超过10个城市首套房贷利率降至4%以下，后期符合政策要求的城市仍有降息空间。

刘丽杰对记者表示，上述政策再叠加此前发布的换房减税政策以及市场热议的四季度新增6000亿元房地产融资支持，将有望带动楼市交易增加，价格下行压力减缓，四季度市场将呈现弱修复的局面。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对记者表示，短期来看，四季度仍是保交楼的关键节点，房地产开发投资有望继续修复。此外，叠加高基数效应减弱，四季度投资额同比降幅或进一步收窄。

不过，陈文静同样表示，受销售整体延续调整及土地成交量收缩的影响，企业开工意愿短期难以明显改善，新开工面积同比降幅或仍较大。