降准落地后LPR下调或在路上，47城符合首套房贷利率下限放宽条件

近日，央行宣布全面降准，决定于12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，此次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8％，共计释放长期资金5000亿元。

此次降准后，净息差将面临收窄压力，未来LPR继续调降的概率大幅增加。招联金融首席研究员董希淼认为，12月份5年期以上LPR有望回落。

如若LPR下调，那么房贷利率的调整或将继续。数据显示，截至11月18日，已有18个城市的首套房贷利率降至“3”区间。记者梳理国家统计局11月发布的数据发现，10月份70个大中城市符合新房价格指数环比、同比均连续下降条件的城市，从23城增加到了47城。如果5年期LPR利率再次下调，或许意味着，会有更多城市房贷利率将迈入“3时代”。

降准来了，LPR下调还远吗

11月25日晚间，中国人民银行公告称，为保持流动性合理充裕，促进综合融资成本稳中有降，落实稳经济一揽子措施，央行决定于12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点。此次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8％，共计释放长期资金约5000亿元。

央行有关负责人在答记者问时表示，此次降准可降低金融机构融资成本每年约56亿元，通过传导机制，可促进降低实体经济融资成本。

对于本次降准，市场实际上已有预期。11月22日国常会上也明确释放出降准的信号。
降准已至，市场接下来将高度关注贷款市场报价利率（LPR）的变化。

记者注意到，截至11月21日，一年期LPR为3.65％，5年期以上LPR为4.3％。自9月份以来，LPR已经连续3个月保持不变。

此次降准落地后，净息差将面临继续收窄的压力，未来LPR报价利率调低的概率因而大幅度上升。11月26日，董希淼接受记者采访时表示：“降准实施后，银行资金成本得以降低，银行减少加点的动力增强，12月20日LPR特别是5年期以上LPR有望下降。这将进一步有助于降低居民住房消费负担，提振居民住房消费的意愿和能力，助力房地产市场平稳健康发展。”

此次降准的目的之一，是降低金融机构资金成本，加大对房地产企业的流动性支持。9月份以来，多家国有大行启动新一轮存款利率下调。此外，在经历前三季度大幅下调贷款利率后，大部分城市房贷利率已降至5年期LPR利率决定的下限水平之上。东方金诚宏观分析师王青表示，上述多重因素叠加推动房贷利率进一步下行，除了放宽首套房贷利率下限外，也需要5年期LPR报价先行下调。
值得一提的是，记者注意到，“因城施策”阶段性放宽房贷利率下限的政策将于年底前到期，基于目前市场疲弱的情况，为了稳地产，5年期LPR继续下调的需求也十分必要。IPG中国首席经济学家柏文喜对记者表示：“降准体现了货币政策的宽松方向，在此方向下降息与LPR下调也是大势所趋。”

房贷利率进入“3时代”

本次降准后，若未来5年期LPR利率进行一定程度的调降，那么房贷利率的下调也或将继续。
11月21日，央行发布LPR利率同一天，贝壳研究院发布数据显示，2022年11月监测的103个重点城市主流首套房贷利率平均为4.09％，二套平均为4.91％。首套利率环比下降3BP，二套利率则与上月持平，相较于去年最高点分别回落165BP和109BP。

尽管房贷利率参考的5年期以上LPR连续3个月未作调整，但中国各地房贷利率继续小幅下降，且多城降至历史低位。

据统计，截至11月18日，其监测范围内已有18城首套房贷主流利率降至3字头，其中二线城市有6城，三四线城市12城。从首套主流利率来看，本月包括一线城市在内仅10城高于4.1％；而从二套主流利率来看，仅北京、上海、厦门和西安四城高于4.9％。

从利率变化来看，本月有14城调整房贷利率，且以首套房利率下调为主，其中，温州、泉州降幅最大达30BP，下调至3.8％。

按城市划分来看，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.6％，二套平均5.13％，与上月基本持平。二、三、四线城市首套利率平均为4.07％。从利率下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首套利率同比下降169BP，二套利率同比下降112BP。一线城市房贷利率同比降幅最小，首套和二套利率同比降幅仅60BP和52BP。以首套房100万元商贷本金、30年期等额本息还款为例，调整后，平均每月可减少月供约1036元，利息总额减少约37万元。

上述大连某央企地产一线人员11月26日告诉记者：“虽然今年房贷利率已经是历年来最低了，但因为疫情等原因，其本人在10月份没有成交一套房子，这个月才稍有起色卖了3、4套。”

根据9月29日央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策中的要求，在70个大中城市中，符合2022年6-8月份新房价格指数环比、同比均连续下降条件的有23城。11月26日，记者根据11月16日国家统计局发布的数据，10月份70个大中城市符合新房价格指数环比、同比均连续下降条件的城市，增加到了47城，这些城市多集中在二三四线。

目前房贷利率破“4”已有18城，这或许意味着，在5年期LPR利率下调后，会有更多的城市房贷利率将迈入“3时代”。

中国房地产数据研究院院长陈晟11月25日接受记者采访时表示：“基于购房者对市场信心的恢复和对未来经济的预期，房贷利率水平还有一定向下释放的空间，这对购房者需求释放和楼市加快企稳回暖起到积极的作用。”

值得注意的是，11月中旬以来，不少二线城市陆续出台楼市新政。杭州、成都、西安三大热点城市出台了局部优化限购政策，杭州自11月11日起首套房“认房不认贷”，首套和二套利率分别降至4.1％和4.9％；西安降低外迁、人才购房门槛、增加二孩以上家庭购房套数等；成都则缩小了区域限购范围。

今年以来需求端信贷政策不断优化，除了降低购房成本外，多地首付比例也在调降。中指研究院数据显示，目前，包括温州、石家庄在内的超80个城市首套商贷首付比例降至20％。

上述大连央企地产一线人员对记者特别提到，今年开发商为了促进交易，新房折扣特别大，如某楼盘此前首付比例为20％，现在100万元的房子首付只需要2万元到5万元。开发商通过反现的方式变相降价，以吸引还没买房的刚需年轻人尽快“上车”。

哈尔滨某地产一线人员也向记者表示，由于受到大环境和疫情的影响，目前的销售情况仍然不太乐观，大多数购房者仍在观望。为了促进市场回暖，当地政府推出了买房送补助的活动，只要买新房，专科送2万元补助，本科送3万元补助，硕士送5万元补助。而9月份时还推出过减免契税和抽奖活动，每天前五名，最高可以抽30万元。

除商贷外，住房公积金贷款利率也在调降，11月，包头、太原等城市下调首套住房公积金贷款利率至最低2.6％。

陈晟向记者分析，需求端信贷政策不断优化，于房企而言，有利于加快存量新房出清和房企资金回笼，缓解房企现金流压力，畅通房企开发销售顺畅运转，进而有利于房企加快支持租赁、保障性住房供给保障；于居民而言，首套房贷利率下调、首付比例降低、贷款条件放宽等诸多购房门槛降低，使得购房者尤其是首次置业者“居者有其屋”将更容易实现。