22城年内卖地收入降幅超三成，地方国资罕见成拿地主力

2022年已进入倒计时，但多城仍在密集推地。

近日武汉、厦门、南京、青岛等多个城市陆续推出第四、第五批集中供地，成交金额超338亿元。

据了解，22个集中供地城市中除长春、沈阳外，其它城市均已完成三批次供地；同时，22个城市中已有14个城市完成了四批次供地；另有3个城市已完成了五批次供地。

马千里表示，随着多个城市密集推出今年第四、五批次供地活动，全国土地市场成交规模达到年内一个高峰期。

在首席分析师王小嫱看来，热点城市年末加快供地节奏或增加一轮供地，或与地方欲增加财政收入有一定关系。

“近期关于房企融资方面的利好频发，对房企恢复正常的经营、投资起到一定促进作用。多城此时推地，也是想抓住政策窗口期，以提升土地市场热度，助力完成全年财政目标。”王小嫱表示。

马千里指出，当前各城供地活跃，但政策效果于短期内未能在企业资金回笼方面得到充分体现，当前房企首要工作仍然集中在筹融资、促销售上，投资需求较为疲弱。

中指研究院土地事业部负责人张凯称，年初多数房企对市场抱有较强信心，第一批次集中供地表现相对积极，但随后受到房地产市场预期转弱等多重因素影响，自第二批次集中供地开始，房企拿地积极性迅速减弱。

张凯指出，今年第一、第二批次的拿地主力仍以央国企为主，而自三批次起，地方国资再次进场托底，拿地金额占比持续提升。全年来看，地方国资历史罕见地成为22城拿地的主力。

土地市场供求方面，城市之间的分化进一步加剧。

“今年房企仍聚焦核心城市，其中，北京、上海、深圳、杭州、厦门和合肥等城市的土拍热度相对较高，反观长春、沈阳等城市，至今尚未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地计划完成率不足三成。”张凯说。

从前11个月各梯队城市土地出让情况来看，出让金均出现下滑，但三四线城市降幅较大。

中指院数据显示，今年1-11月，一线城市住宅用地出让金同比下降12.4％，二线及三四线城市住宅用地出让金同比降幅分别为33.5％及43.6％。

马千里表示，在楼市销售仍未明显复苏背景下，重点城市集中供地冷热分化的趋势还将延续。同时，在流动性紧张情况下，房企将重点关注核心区优质宅地的投资机会。

张凯指出，与去年第一批次的薄利抢地形成鲜明对比，今年多个城市的地块利润空间更为充足，特别是一线城市地块利润空间普遍在10％以上。

“能否从销售端实现‘回血’与市场信心息息相关，土地投资端的信心也有赖于市场信心的带动。”马千里补充道。

从全国情况来看，受市场深度调整影响，22个集中供地城市年内土地收入出现大幅缩水。

据中指院统计数据，截至目前，22个集中供地城市累计揽金约1.9万亿元，相较于2021全年22个城市累计土地出让金收入2.8万亿元而言，同比下降超三成。

对于明年土地市场走势，张凯认为，尽管近期多部门频繁发声支持房地产业，市场亦预计未来或出台更多扶持性政策，但受居民收入预期减弱及楼市持续低迷等综合因素影响，预期未来土地市场并不乐观。

“明年的土拍市场或将延续全国低迷、城市分化的走势。各地土拍规则将保持宽松，为完成土地出让收入目标，部分城市实际地价有进一步下调的可能性。”张凯表示。