专家解读：21项举措改善优质房企资产负债表

继1月10日人民银行、银保监会联合开会提出实施改善优质房企资产负债表计划、开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动后，1月13日，新华社又报道出四项行动方案的更多内容。

据新华社报道，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，拟从四方面重点推进21项工作任务，包括优化政策激活合理需求，加大保交楼力度，设立全国性金融资产管理公司（简称AMC）专项再贷款，设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，推动存量融资合理展期，调整优化并购重组、再融资等5项房企股权融资措施，合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，完善针对30家试点房企的“三线四档”规则等。

业内人士认为，行动方案将加速地产金融支持政策落地，叠加需求端政策持续加码，或将加速地产销售企稳回升，抑制信用风险向头部房企扩散。

值得注意的是，同日，央行货币政策司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示，央行最近在研究推出另外几项结构性工具，重点支持房地产市场平稳运行，包括保交楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划、民企债券融资支持工具等，届时出台后会另外再作一些详细披露和发布。

四方面21项工作任务

1月10日央行、银保监会联合开会提出，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

1月13日，新华社报道称，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，围绕“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面，重点推进21项工作任务，并将于近期推动尽快落地。

据报道，在“资产激活”行动中，通过优化政策激活合理需求，加大保交楼力度，稳定房地产销售，压实企业瘦身自救责任，支持优质房企通过并购提升资产质量，着力改善经营性现金流。

工作任务中还包括设立全国性AMC专项再贷款，支持其市场化参与行业重组并购，加快风险出清。在推动住房租赁市场建设方面，金融部门近期也将出台金融支持住房租赁市场发展的相关文件，并设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给。

在“负债接续”行动中，下一步，金融管理部门将鼓励金融机构与优质房企自主协商，推动存量融资合理展期；加大信贷、债券等新增融资支持力度；研究银行向优质房企集团提供贷款，合理满足集团层面流动资金需求；支持境外债务依法偿付，提供外汇管理等政策支持。

在“权益补充”行动中，一方面，支持股权融资，调整优化并购重组、再融资等5项房企股权融资措施；另一方面，发展公司制房地产投资信托基金，培育专业化、机构化住房租赁主体，加快住房租赁市场建设。

在“预期提升”行动中，将合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，同时完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。

报道还称，行动方案只设定了优质房企条件，没有具体名单，金融机构可自主把握。

助力地产销售企稳回升

对于改善优质房企资产负债表计划行动方案的内容，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，四方面行动是综合推动房地产化解风险、保交楼、稳预期等多项目标同步实现的具体渠道，也指明了金融机构参与纾困、并确保资金投放安全的几个路径，也是将房地产行业稳定和金融稳定、经济稳增长、民生保障能协调起来的一揽子部署。

李宇嘉指出，方案从房企、金融机构、住房需求端等三个层面同步推进。房企端，既包括优质房企资产负债表改善，也包括出险房企风险处置；金融端，既包括优质房企信用修复，多渠道融资正常化，也包括出险房企收并购，并让部分项目风险释放“慢撒气”；需求端，加大金融政策扶持，稳定市场销售，推进保交楼资金硬缺口攻坚，激活企业造血功能，恢复市场信心。

值得注意的是，方案提到，有关部门将合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，同时完善针对30家试点房企的“三线四档”规则。

注：“三线四档”规则即所谓的“三条红线”政策。2020年8月20日，央行与住建部同有关部门进行沟通和讨论的基础上，发布了重点房企监管和融资管理规则，对房企的债务管理将以“三条红线”为标准，其一，剔除预收款后的资产负债率大于70%；其二，净负债率大于100%；其三，现金短债比小于1倍。依据“三条红线”融资新规将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，其中，未“越线”的绿档企业，有息负债年增速上限为15%，黄档和橙档年增速上限为10%和5%，红档房企不能新增有息债务。新规于2021年试行。

李宇嘉认为，这是贯彻国家提出的向新模式平稳过渡要求，而不是疾风暴雨式地过渡，导致合成谬误、风险爆发。其中，地产贷款占比不达标、需要压降的银行，短期内先不考核压降；而“三条红线”继续严格执行，会导致债务风险爆发，引发风险蔓延。此次过渡期延长，整体框架不变，等楼市稳定下来，相关长效机制举措继续实施和考核。

海通国际研报认为，“三条红线”政策为贷款规模的年度增长设定了上限，上限随开发商的杠杆比率而变化。放松该政策有助于改善开发商的运营前景，取消贷款规模增长上限，将使国企开发商（目前大多数开发商仅可每年增加15%的贷款额）在土地收购和并购方面更加积极主动。同时，民企开发商将迎来更大的再融资灵活性。

华泰证券房地产行业首席分析师陈慎认为，行动方案将加速地产金融支持政策落地，叠加需求端政策持续加码，或将加速地产销售企稳回升，抑制信用风险向头部房企扩散。

中信证券房地产行业分析师陈聪认为，四项行动中，资产激活是关键，改善当前的房地产销售仍是政策发力点，预计供给侧和需求侧政策将继续形成合力，推动市场销售拐点和信用拐点早日出现。